Представьте: вы нашли квартиру мечты, подписали предварительный договор и передали продавцу кругленькую сумму в качестве аванса. А потом что-то пошло не так – основного договора нет, деньги зависли, а продавец разводит руками: мол, сам виноват, ничего не верну. Знакомая ситуация?
Именно такая история стала предметом рассмотрения в деле № 522/2501/24-Е. Верховный Суд 05 августа 2026 года поставил точку в многомесячном споре между покупателем и продавцом. И его выводы – настоящий ориентир для всех, кто имеет дело с предварительными договорами купли-продажи недвижимости.
О чём шла речь: две квартиры и 15 000 долларов
30 сентября 2021 года между продавщицей и покупателем заключили сразу два предварительных договора. Предметом каждого была квартира в новостройке – одна со строительным номером АДРЕСА_1, вторая – АДРЕСА_2. Стороны договорились, что основные договоры купли-продажи подпишут до 30 апреля 2022 года.
В подтверждение серьёзности намерений покупатель передал продавщице 15 000 долларов США – по 7 500 за каждым договором. В документах эту сумму назвали авансом, хотя и предусмотрели любопытное условие: если продавщица откажется от заключения основного договора – возвращает средства в двойном размере. А если покупатель – всё остаётся у неё.
Апрель 2022 года прошёл. Договоры так и не заключили. Покупатель подал иск, требуя взыскать с продавщицы двойную сумму – 567 961,50 грн по каждому из договоров.
Первая инстанция: истцу отказали
Приморский районный суд города Одессы в ноябре 2024 года решил: денег покупатель не получит. Логика была такая.
Предварительные договоры никто не расторгал, суд их недействительными не признавал – они действующие. Продавщица в марте 2022 года направляла покупателю уведомления-претензии: давайте, мол, заключать основной договор. Письма вернулись с пометкой «адресат отсутствует».
И главное – по мнению районного суда, истец не доказал, что именно продавщица уклонялась от исполнения. Военное положение и пребывание покупателя за границей не освобождают от гражданско-правовой ответственности, но и вины ответчицы суд не усмотрел. Казалось бы – дело проиграно.
Дополнительным решением с покупателя ещё и взыскали 12 600 грн расходов на правовую помощь ответчице.
Апелляция смотрит на ситуацию иначе
Одесский апелляционный суд в декабре 2025 года подошёл к делу с другой стороны. Решение первой инстанции отменили, дополнительное решение – тоже. Иск удовлетворили частично: вместо двойной суммы взыскали ровно то, что покупатель и передавал – 7 500 долларов США по первому договору и 7 500 по второму.
Почему не двойную? А потому, что апелляция посмотрела на природу этих денег совсем не так, как районный суд. И здесь мы подходим к самому важному.
Задаток vs аванс: в чём разница
Вот тут кроется ключевой момент всей этой истории. Гражданский кодекс Украины чётко разграничивает два понятия: задаток и аванс. Разница между ними – колоссальная.
Задатком, согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины, считается денежная сумма, которая выполняет сразу три функции: подтверждает заключение договора, является частью платежа и обеспечивает исполнение обязательства. Не исполнил – потерял задаток. Или, если виноват получатель, – возвращаешь в двойном размере.
Аванс – совсем другое дело. Это просто предварительная оплата, деньги, перечисленные наперёд в счёт будущих расчётов. Никакой обеспечительной функции у него нет.
И вот правило, которое сформулировали ещё Большая Палата Верховного Суда по делу № 918/631/19 и Верховный Суд по делу № 910/12382/17: аванс подлежит возврату всегда, если обязательство, по которому его передавали, не исполнено. Независимо от того, по чьей вине это произошло.
То есть если основной договор не заключён – деньги возвращаются плательщику. Без вариантов.
Что решил Верховный Суд
Продавщица не согласилась с решением апелляции и подала кассационную жалобу. Ссылалась на то, что апелляционный суд не учёл выводов Верховного Суда в подобных делах, в частности в постановлениях Большой Палаты от 25 мая 2021 года по делу № 149/1499/18 и от 04 декабря 2019 года по делу № 917/1739/17.
Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда 05 августа 2026 года постановил: кассационную жалобу оставить без удовлетворения, а решение апелляции – без изменений.
Мотивировка была чёткой. Стороны заключили предварительные договоры, основные – так и не подписали. Средства, переданные покупателем, – это именно аванс. Тот факт, что в документах стороны прописали штрафные санкции как для задатка, сути не меняет. Название в договоре не изменяет правовой природы платежа.
Коллегия судей подчеркнула: правила статьи 570 ГК Украины о задатке распространяются лишь на случаи, когда основной договор уже заключён, но одна из сторон уклоняется от его исполнения. Если же договора нет – нет и оснований для применения этих норм.
Суд также сослался на устоявшуюся практику. Ещё в 2013 году Верховный Суд Украины по делу № 6-176цс12 пришёл к такому же выводу: деньги, переданные по предварительному договору, являются авансом, а не задатком. А в постановлении Верховного Суда от 19 февраля 2025 года по делу № 523/10249/20 эту позицию подтвердили снова.
Кстати, интересный нюанс: продавщица не оспаривала сам факт получения 15 000 долларов. Она лишь настаивала, что это задаток и что основной договор не заключили по вине покупателя. Но для возврата аванса это не имеет значения.
Почему аргументы продавщицы не сработали
Продавщица настаивала: покупатель сам не вышел на связь, уклонялся, поэтому деньги должны остаться у неё. Но Верховный Суд чётко расставил акценты: мотивы, по которым основной договор не заключили, не имеют никакого правового значения для решения вопроса о возврате аванса.
Кто виноват, почему не сложилось, направлялись ли претензии – всё это неважно. Аванс возвращается в любом случае.
Ещё один момент – статья 545 Гражданского кодекса Украины, о которой упомянул Суд. Если долговой документ находится у кредитора, это свидетельствует о том, что должник своего обязательства не исполнил. В этой ситуации продавщица не опровергла сам факт получения 15 000 долларов, а значит – обязательство перед покупателем у неё сохранилось.
Как это работает на практике
Коллегия судей также обратила внимание на принцип добросовестности, закреплённый в пункте 6 части первой статьи 3 ГК Украины. Действия участников гражданских правоотношений должны соответствовать стандарту честности, открытости и уважения к интересам другой стороны. И этот принцип – не просто декларация, а норма прямого действия.
Давайте представим бытовую ситуацию. Вы договорились с приятелем: он продаёт вам велосипед за 5 000 гривен, вы даёте ему 500 гривен наперёд, а через неделю отдаёте остаток и забираете товар. Но приятель передумал продавать. Или вы передумали покупать. Или велосипед сломался до передачи. В любом из этих случаев ваши 500 гривен должны к вам вернуться.
С недвижимостью работает та же логика, просто суммы больше, а нервы дороже.
Ключевой совет для тех, кто заключает предварительные договоры: внимательно смотрите, как именно в тексте названы переданные средства. Если это аванс – вы имеете право на его возврат независимо от того, кто «виноват» в срыве основной сделки. Хотите обеспечительный механизм – тогда это должен быть именно задаток, и сам основной договор должен быть заключённым.
И ещё: не стоит полагаться на то, что суд первой инстанции встал на вашу сторону. Как показывает дело № 522/2501/24-Е, апелляция может полностью перевернуть результат, а кассация – закрепить новую позицию.
Передали деньги наперёд, а обязательство так и не исполнили? Получите их обратно. Никаких «но».