Застарілий житловий фонд України – це близько 30 тисяч хрущовок, і чимало з них давно перебуває в аварійному стані. Частину цих будинків почали зводити ще з 1957 року. Один зі способів розв’язати проблему – знести такі споруди й поставити на їхньому місці нові. Примусового виселення мешканців при цьому не буде.
Про це заявила голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (“Слуга Народу”). Зараз, за її словами, обговорюють, яка саме кількість людей має ухвалити рішення про знесення будинку.
“Однак це не буде стовідсоткова планка. Адже ми розуміємо, що завжди будуть люди, які скажуть, що нічого не хочуть”, – пояснила вона.
І тут ховається найтонше. Від того, хто саме ухвалює рішення про долю будинку і якої кількості голосів для цього досить, залежить, чи стане ідея реальністю, чи залишиться гарною картинкою на папері.
Що юристи називають застарілим житловим фондом
Слова “хрущовка” в законах ви не знайдете. Це побутова назва, яка прижилася ще в шістдесяті роки. Юристи говорять про застарілий житловий фонд – будинки, які не відповідають сучасним нормам безпеки, санітарним вимогам і вимогам енергоефективності.
Формально такий будинок не обов’язково визнаний аварійним. Люди в ньому живуть, платять за комуналку, ремонтують хто як може. Просто конструкції зношені, інженерні мережі виснажені, а привести все до ладу часом дорожче, ніж знести й звести заново.
Історія цих будинків коротка й сумна. У 1957 році влада взяла курс на масове будівництво дешевого житла: швидко, економно, без ліфтів, з тонкими стінами. Строк експлуатації закладали десь на 25-50 років. Минуло значно більше.
Звідси й наслідки: холодні батареї, чутні сусіди, старі труби, тріщини в панелях. Для молодої родини це вже не омріяна квартира, а радше стартовий майданчик – з надією колись переїхати.
Забудовували такі будинки різними серіями: десь панель, десь цегла. Стан у них теж різний. Один ще простоїть десятиліття, інший потребує негайного втручання. Саме тому підхід “знести все підряд” не працює.
Чому питання знову на часі
Десятки тисяч таких будинків по всій країні – це не архітектурна ностальгія. Це квадратні метри, які складно продати, неможливо нормально утеплити й інколи небезпечно залишати без нагляду. Аварійні балкони та просілі перекриття – не теорія, а щоденні виклики для комунальників і мешканців.
Додала проблем і повномасштабна війна. Частину житла пошкоджено та зруйновано, тож про відбудову тепер думають разом із реконструкцією застарілих кварталів. Логіка така: якщо вже будувати, то одразу за новими нормами.
Що каже закон
Спроба врегулювати все це на рівні закону була давно. У 2006 році ухвалили Закон України “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” (№ 525-V від 22 грудня 2006 року). У ньому описано, як місто може взятися за реконструкцію цілого кварталу, хто за це платить і що отримують мешканці.
Здавалося б, ось готовий механізм. Але є нюанс: знести п’ятиповерхівку на 60 квартир і звести на її місці такий самий будинок – економічно безглуздо. Ніхто не вкладе гроші в проєкт, який не окупиться. Тому розрахунок зазвичай інший: на місці старої будівлі зводять вищу, частину квартир віддають мешканцям, решту продають. Ось звідки береться інтерес інвестора.
На практиці механізм майже не працював. Охочих вкладати гроші в знесення хрущовок було обмаль, а процедура виявилася надто складною. Саме тому нинішні розмови про нові правила – не раптова ідея, а спроба закрити стару прогалину.
Поряд з цим діють і загальні акти. Конституція України у статті 41 гарантує непорушність права власності: позбавити людину майна можна лише на підставі закону й за умови попереднього та повного відшкодування. Стаття 47 закріплює право на житло. А Житловий кодекс, до речі, у нас досі з 1983 року – УРСРівський. Уже сама ця дата показує, наскільки галузь чекає на оновлення.
Хто і як має ухвалювати рішення
Тут і виринає головне питання – про пороги голосування. Якщо вирішують самі співвласники, працює логіка Закону “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” (№ 417-VIII від 14 травня 2015 року). У ньому для різних питань передбачені різні пороги: десь досить простої більшості, а десь потрібна згода переважної частини власників.
Принцип зрозумілий: що серйозніше рішення, то більше голосів воно вимагає. Знесення будинку – рішення максимально серйозне, бо людина втрачає не просто стіни, а місце, де минуло її життя.
Ось тут чиновники й шукають золоту середину. Стовідсоткова вимога означала б, що один невдоволений власник блокує весь проєкт. А надто низький поріг дав би змогу знести будинок фактично проти волі людей. Обидві крайнощі однаково погані.
Що робити з тими, хто проти? Варіантів небагато: переговори, підвищена компенсація, допомога з переїздом. Примусово виселяти людину з квартири ніхто не має права, і це та межа, яку підтверджує Конституція.
Та навіть коли рішення ухвалено, роботи не починаються завтра. Потрібно обстежити конструкції, розробити проєкт, знайти майданчики для тимчасового переселення, перекласти мережі, демонтувати будинок без шкоди сусіднім. У щільній забудові це окрема інженерна історія. Тому реальні строки завжди довші, ніж у презентаціях.
Які гарантії мають бути в людей
Ключове слово – “рівноцінно”. Не “відселимо кудись”, а гарантія, що мешканець отримає житло не гірше за те, яке втратив: ту саму кількість кімнат, таку саму або більшу площу, у тому ж населеному пункті. Альтернатива – грошова компенсація, якщо людина хоче вирішити питання самостійно.
Друга гарантія – прозора процедура. Людина має право знати, на підставі яких документів її будинок потрапив до списку на знесення, хто інвестор, які строки та куди можна поскаржитися. Без цього будь-яка реконструкція перетворюється на гру в темну.
Третя – можливість оскаржити. Якщо запропонований варіант явно гірший або порушує домовленості, спір вирішує суд, а не усна обіцянка забудовника.
Що це означає для конкретної людини
Практичних висновків кілька, і вони прості.
- Дізнайтеся, чи має ваш будинок статус застарілого чи аварійного. Це видно з рішень місцевої ради та актів обстеження технічного стану.
- Не ігноруйте збори співвласників. Саме там вирішують, хто представлятиме інтереси мешканців у перемовинах. ОСББ у такій історії – ваш голос.
- Перевіряйте папери перед підписом. Договір, у якому не вказані характеристики нового житла та строки, підписувати не варто.
- Фіксуйте право власності. Квартира без реєстрації в реєстрі – слабкий аргумент у будь-якому спорі.
- Не соромтеся звертатися зі скаргами до органу місцевого самоврядування, а якщо не допомагає – до суду.
Розмови про знесення хрущовок ведуться роками, і поки що конкретних текстів, які можна прочитати й оцінити, немає. Тобто обговорюють принципи, а не готовий механізм. Тому найрозумніша позиція для мешканця – не чекати, поки все вирішать за нього, а розуміти свої права вже зараз. Почніть із документів на власну квартиру та статусу будинку. Це та база, на якій потім будуватиметься будь-який спір.