Що робити, коли забудовник фактично знищив частину вулиці, а земельний сервітут виявився “паперовим тигром”? Саме така ситуація стала предметом розгляду в господарських судах у справі № 916/2743/17. Чорноморська міська рада Одеської області намагалася змусити компанію-орендаря привести ділянку до первісного стану, однак програла в усіх трьох інстанціях. Розберімося чому – і які уроки з цього варто винести.
Уявіть собі картину: приморське місто, вулиця Пляжна, що веде просто до узбережжя, і раптом на місці звичного проїзду стоїть капітальна будівля рекреаційного комплексу. Місцеві мешканці не можуть ані проїхати автомобілем, ані проїхати велосипедом звичним маршрутом. Саме це, за твердженням міської ради, сталося в Чорноморську.
Хронологія конфлікту: як вулиця зникла під забудовою
Історія почалася ще у 2004 році, коли виконавчий комітет Іллічівської міської ради (саме так тоді називався Чорноморськ) затвердив перелік вулиць, серед яких була й вулиця Пляжна. За три роки її офіційно внесли до реєстру, а в лютому 2008-го провели технічну інвентаризацію проїжджої частини. На той момент вулиця була повноцінною комунальною власністю з усіма документами.
У листопаді 2009 року міська рада вирішила передати ТОВ “ІН-КОМ-БУД” в оренду земельну ділянку площею 0,9 га для реконструкції існуючих будівель і благоустрою прилеглої території. Договір оренди сторони уклали 26 квітня 2010 року – терміном на 5 років. Орендар отримав землю за адресою: м. Іллічівськ, вул. Пляжна, 11 та 13.
І ось тут криється ключова деталь. У договорі було прямо зазначено: на частину ділянки площею 0,034 га поширюється сервітут – право проходу, проїзду на велосипеді та транспортному засобі наявним шляхом. Фактично йшлося про ту саму вулицю Пляжну, якою люди користувалися роками.
У 2014 році міськрада дозволила поділити ділянку на дві – 0,576 га й 0,324 га. У січні 2015-го з орендарем уклали два нові договори, тепер уже на 49 років. Компанія активно будувалася, і в грудні 2015 року зареєструвала право власності на готовий рекреаційний комплекс.
А 20 лютого 2017 року управління комунальної власності провело перевірку й зафіксувало неприємний факт: асфальтове покриття на тих самих 0,034 га демонтоване, а вулиця Пляжна опинилася під капітальною забудовою. Міська рада негайно звернулася до суду.
Чому суди не побачили порушення
Позивач вимагав зобов’язати відповідача привести ділянку до первісного стану шляхом перебудови та демонтажу будівлі. Логіка проста: є обмеження у вигляді сервітуту, його порушили – треба все повернути назад.
Але суди першої та апеляційної інстанцій побачили фатальну прогалину, яку міська рада чомусь проігнорувала. Земельний сервітут як речове право не був зареєстрований – ані в Державному земельному кадастрі, ані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Ключовий момент, який варто засвоїти раз і назавжди: самого лише згадування про сервітут у договорі оренди недостатньо. Земельний кодекс України та Цивільний кодекс України чітко визначають процедуру. Спочатку розробляється технічна документація із землеустрою – з пояснювальною запискою, кадастровим планом, матеріалами геодезичних робіт. Потім ці відомості вносяться до Державного земельного кадастру відповідно до Порядку, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051. І тільки після цього право сервітуту реєструється в Державному реєстрі речових прав.
Без завершеної реєстрації все це – не більше ніж наміри. Юридично земельний сервітут просто не виникає. Як договір без нотаріального посвідчення, коли воно обов’язкове: на папері текст є, але правових наслідків він не створює.
Міська рада спробувала переконати суд, що договір оренди від 22 січня 2015 року за своєю суттю є змішаним і містить елементи договору про встановлення сервітуту. Проте апеляційний суд цей аргумент відхилив – і цілком обґрунтовано. Законодавство передбачає окрему, самостійну процедуру для встановлення сервітуту. “Підмішати” її до орендних відносин не вийде.
До речі, позивач так і не надав суду жодного доказу, який би підтверджував належну реєстрацію: ані технічної документації, ані рішень міськради про її затвердження, ані витягів із кадастру. Порожньо.
Що сказав Верховний Суд
Касаційна інстанція підтвердила правильність висновків попередніх судів. У постанові Верховного Суду від 5 липня 2018 року у справі № 916/2743/17 зазначено: оскільки реєстрація земельного сервітуту не відбулася, говорити про порушення прав позивача як власника ділянки неможливо.
Але Суд звернув увагу й на інший, не менш принциповий момент – неефективність обраного способу захисту.
Навіть якщо уявити, що суд зобов’язав би відповідача демонтувати будівлю, це жодним чином не відновило б автомобільну дорогу до первісного стану. Знесення стіни не поверне асфальтове покриття, не відновить дорожню розмітку, не забезпечить дотримання технічних умов, за яких вулицю свого часу ввели в експлуатацію. Для цього потрібне повноцінне дорожнє будівництво, а не демонтаж.
Верховний Суд послався на практику Європейського суду з прав людини, зокрема на рішення у справі “Чахал проти Об’єднаного Королівства”. Там чітко сформульовано: кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту. Якщо вимога позивача за своїм змістом не відповідає характеру порушення і не здатна його виправити – вона не підлягає задоволенню, навіть якщо порушення справді мало місце.
Окремо Суд нагадав про правову позицію, викладену в рішеннях “Пономарьов проти України” та “Рябих проти Російської Федерації”: повноваження вищих судових інстанцій мають реалізовуватися для виправлення фундаментальних помилок, а не для повторного розгляду справи по суті. Оскільки таких помилок у справі № 916/2743/17 виявлено не було, постанова апеляційного суду залишилася без змін.
Практичні уроки для всіх сторін
Для органів місцевого самоврядування ця історія – наочний приклад того, як важливо вчасно й правильно оформлювати речові права на комунальне майно. Міська рада мала всі можливості ще на етапі укладення першого договору оренди у 2010 році запустити процедуру реєстрації сервітуту. Не зробила – і через сім років виявила, що захищати фактично немає чого.
Для орендарів та забудовників справа теж показова. Навіть якщо ви виграли суд через процесуальні недоліки опонента, це не означає, що проблема зникла назавжди. Верховний Суд прямо вказав: відмова в цьому позові не позбавляє міську раду права звернутися до суду з іншими вимогами – більш правильно сформульованими й ефективними.
А тепер – найголовніше. Земельний кодекс України у статтях 98–102 та Цивільний кодекс України у статтях 401–406 передбачають, що сервітут може встановлюватися договором, законом, заповітом або рішенням суду. Але в будь-якому випадку він підлягає обов’язковій державній реєстрації. Без неї право користування чужою земельною ділянкою залишається лише рядком у документі, який не має жодної юридичної сили.