Земельний сервітут – річ, на перший погляд, технічна й нудна. Але коли через вашу землю проходить чийсь оптоволоконний кабель, а домовитись про плату не виходить, усе стає гранично конкретним. Саме в такій ситуації опинилось Акціонерне товариство «Українська залізниця», яке вирішило через суд зобов’язати ТОВ «Євротранстелеком» укласти договір земельного сервітуту. І програло. Причому на всіх трьох інстанціях.
Давайте розберемось, що пішло не так і які висновки з цієї історії можуть зробити власники та користувачі землі.
Про що взагалі спір
Уявіть: ви – залізниця. У вас у постійному користуванні земельна ділянка площею 33,6 гектара біля селища Отинія на Івано-Франківщині. А під цією землею, на глибині 1,2 метра, лежить волоконно-оптична лінія зв’язку. І належить вона не вам, а компанії «Євротранстелеком».
Як так вийшло? Ще у 2001 році сама ж Укрзалізниця разом із Міністерством транспорту ініціювала створення цієї компанії. Мета була благородна – побудувати сучасну мережу зв’язку для потреб залізниці. Уклали генеральну угоду про співробітництво, потім ще одну – вже на рівні Львівської залізниці. «Євротранстелеком» за свій кошт проклало кабель, а залізниця отримала частину оптичних волокон у користування.
Усе працювало роками. Сторони підписали договори на технічне обслуговування, оренду волокон. Жодних сервітутів ніхто не оформлював – діяли в межах тих самих рамкових угод.
Що хотіла Укрзалізниця
У 2019 році позивач провів комісійне обстеження ділянки й вирішив: треба нарешті формалізувати стосунки. АТ «Укрзалізниця» запропонувало «Євротранстелекому» укласти договір безстрокового оплатного земельного сервітуту.
Ось ключові параметри, які позивач просив затвердити в суді:
- площа сервітуту – 1,1748 га (це частина від загальної ділянки у 33,6 га);
- плата – 12 679,38 грн з ПДВ на місяць або 152 152,57 грн на рік;
- мета – експлуатація та обслуговування волоконно-оптичного кабелю відповідача.
Крім того, Укрзалізниця вимагала зобов’язати відповідача внести відомості про сервітут до Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав.
«Євротранстелеком» відповів відмовою. Логіка проста: кабель прокладено на підставі чинних угод про співробітництво, ці угоди ніхто не розривав, вони повністю регулюють відносини сторін. Жодних додаткових сервітутів не потрібно.
Чому суди відмовили
Господарський суд Івано-Франківської області у жовтні 2024 року в позові відмовив. Західний апеляційний господарський суд у квітні 2025-го рішення підтримав, хоча й змінив мотивувальну частину. Верховний Суд 2 липня 2025 року залишив усе без змін.
Ключових аргументів проти задоволення позову набралося одразу кілька.
По-перше, суд визнав, що власник земельної ділянки справді має право звертатися до суду з позовом про встановлення земельного сервітуту – так само, як і особа, яка потребує доступу до чужої землі. Це підтверджено практикою Верховного Суду, зокрема у справах № 918/303/21 та № 907/409/24. Але самого права на позов недостатньо.
По-друге, і це вирішальний момент, сторони ще на старті домовились про все необхідне. Генеральна угода 2001 року, угода про співробітництво 2002 року, договір на технічне обслуговування – уся ця конструкція передбачала і прокладання кабелю, і його подальшу експлуатацію, і ремонт. Причому технічне обслуговування всієї лінії зв’язку здійснює саме залізниця – за окрему плату. Сервітут у цій схемі просто зайвий.
По-третє, позивач не зміг довести площу, яка реально потрібна для обслуговування кабелю. А від площі безпосередньо залежить розмір плати за земельний сервітут. Не визначили також і чітких меж тієї частини ділянки, яку пропонувалося обтяжити.
По-четверте, сама мета сервітуту викликала питання. Сервітут встановлюється тоді, коли потреби особи неможливо задовольнити в інший спосіб. А тут усе вже працює за наявними договорами. Залізниця сама обслуговує кабель, отримує за це гроші, ще й користується частиною оптичних волокон за символічну плату.
Що каже закон
Кілька слів про правову базу – без неї не обійтися.
Згідно зі статтею 401 Цивільного кодексу України, право користування чужим майном (сервітут) встановлюється для задоволення потреб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Це принципова вимога. Якщо є інший спосіб – сервітут не потрібен.
Стаття 98 Земельного кодексу України визначає земельний сервітут як право власника або землекористувача на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою. Сервітут не позбавляє власника прав володіння, користування та розпорядження ділянкою, але встановлює чіткі межі користування нею іншою особою.
Стаття 99 Земельного кодексу України прямо передбачає можливість встановлення сервітуту для прокладання та експлуатації ліній електропередачі, електронних комунікаційних мереж, трубопроводів. Тож сама по собі вимога Укрзалізниці не була абсурдною – вона відповідала букві закону. Проблема виявилась у площині доказів: позивач не довів, що без сервітуту не обійтися.
Крім того, істотне значення мала стаття 1130 Цивільного кодексу України про спільну діяльність. Суди по суті визнали, що угоди між Укрзалізницею та «Євротранстелекомом» мають ознаки договору про спільну діяльність: сторони об’єднали зусилля для досягнення спільної мети – побудови й експлуатації мережі зв’язку.
Що з судовими витратами
Окремий цікавий момент – розподіл витрат на правничу допомогу. «Євротранстелеком» заявив до стягнення 32 000 грн, але суд першої інстанції, оцінивши складність справи та обсяг реально виконаної адвокатом роботи, зменшив суму до 16 000 грн. Апеляція та касація з цим погодились.
Верховний Суд наголосив: стягнення витрат на професійну правничу допомогу не може бути способом надмірного збагачення сторони, яка виграла справу. Саме тому заявлені 32 тисячі скоротили вдвічі.
Практичний урок
Історія зі справою № 909/459/24 – хороша ілюстрація того, як не варто вибудовувати судову стратегію. Коли між сторонами роками діють договори, які й так регулюють усі аспекти використання землі, суд навряд чи погодиться нав’язати додаткове обтяження у вигляді земельного сервітуту. Особливо якщо позивач не може чітко обґрунтувати ні площу, ні межі, ні справжню необхідність такого сервітуту.
Для власників землі, через яку проходять чужі комунікації, ця постанова – сигнал: перш ніж іти до суду, перевірте, чи справді наявні домовленості не покривають усіх питань. Якщо ж ви тільки плануєте прокладати лінії зв’язку через чужу ділянку, земельний сервітут краще оформити одразу – це вбереже від подібних спорів у майбутньому.