Уявіть: місто хоче прокласти тепломережу, аби люди в новому будинку не мерзли взимку. Для цього труба має пройти через сусідню ділянку, яка належить ОСББ. Міська рада просить власників дати дозвіл – ті відмовляють. Тоді рада йде до суду й вимагає встановити земельний сервітут. Логічно? На перший погляд – так. Але три судові інстанції, включно з Верховним Судом, сказали рішуче «ні». Чому – зараз розберемо.
Ця історія трапилася в Черкасах, і вона – чудова ілюстрація того, як працює (а точніше, не працює) земельний сервітут, коли заявник нехтує ключовою вимогою закону.
Що таке земельний сервітут і коли він справді потрібен
Давайте одразу про головне. Земельний сервітут – це право користуватися чужою земельною ділянкою для задоволення власних потреб. Наприклад, ви не можете дістатися до своєї ділянки, не пройшовши через сусідню – тоді сервітут стає єдиним виходом. Або ж через вашу землю має пройти водогін до села – без цього люди залишаться без води. Словом, сервітут вирішує проблему, яку інакше не розв’язати.
Стаття 401 Цивільного кодексу України формулює це гранично чітко: сервітут встановлюється для потреб, «які не можуть бути задоволені іншим способом». Оце «не можуть бути задоволені іншим способом» – наріжний камінь усієї конструкції. Відсутність альтернативи має бути доведена, а не просто задекларована.
І тут ми підходимо до суті черкаської справи.
Хто, кому і навіщо – короткий переказ конфлікту
Черкаська міська рада звернулася до суду з позовом про встановлення безоплатного земельного сервітуту на ділянці, що належить ОСББ «Злагода» (вул. О. Дашковича, 66). Мета – прокласти трубопровід теплової мережі від котельні до житлових будинків по вулиці Байди Вишневецького.
Позивач наполягав: іншого шляху для теплотраси просто немає. Щоправда, на цьому аргументі наполягали до того моменту, поки у справі не з’явився висновок судової експертизи.
ОСББ «Злагода» від самого початку опиралося. І небезпідставно. Власники розуміли: якщо через їхню ділянку прокладуть тепломережу, довкола неї автоматично виникне охоронна зона. А це – суворі обмеження: не можна садити дерева, будувати, навіть паркуватися. Земля під житловим будинком фактично перестане бути землею для обслуговування цього будинку.
Що показала експертиза і чому це стало вирішальним
Господарський суд Черкаської області призначив комплексну будівельно-технічну та земельно-технічну експертизу. І от тут картина змінилася докорінно.
Експертний висновок від 03.05.2017 № 14/17/Буд. показав: альтернативні шляхи прокладання тепломережі існують. І не один, а щонайменше три варіанти – і жоден із них не потребує використання ділянки ОСББ «Злагода».
Коли є альтернатива, земельний сервітут втрачає свій сенс. Стаття 401 Цивільного кодексу України та стаття 98 Земельного кодексу України говорять саме про це: сервітут – крайній захід, а не зручний інструмент економії бюджетних коштів.
До речі, про економію. Міська рада у касаційній скарзі чесно визнала: інші шляхи справді є, але вони дорожчі. І це, мабуть, найвідвертіший момент усієї справи. Позивач, по суті, сказав суду: «Так, можемо прокласти в обхід, але ж бюджетні гроші шкода». Суд таку логіку не сприйняв.
Чому «дорожче» – не аргумент для суду
Верховний Суд у цій справі розставив крапки над «і». Законодавчою передумовою для встановлення сервітуту є неможливість використовувати свою ділянку без обтяження чужої. Тобто мова про фізичну, технічну, об’єктивну неможливість – а не про фінансову незручність.
Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду прямо зазначила: доводи про здорожчання робіт оцінювалися ще судами першої та апеляційної інстанцій і були мотивовано відхилені. Вони не впливають на правові висновки, оскільки не створюють тієї самої безвихідної ситуації, якої вимагає закон.
Іншими словами: якщо є хоча б один життєздатний альтернативний маршрут – сервітут не може бути встановлений. Навіть якщо цей маршрут удвічі дорожчий.
Охоронна зона як прихована загроза для власника
Ще один важливий аспект, який врахували суди, – охоронна зона тепломережі. Відповідно до Державних будівельних норм ДБН В.2.5-39-2008, така зона становить не менше трьох метрів у кожен бік від труби. У її межах заборонено будувати, садити дерева, розміщувати стоянки, склади паливно-мастильних матеріалів тощо.
А тепер уявіть: ділянка ОСББ «Злагода» призначена для обслуговування житлового будинку. Труба проходить прямо по ній. Охоронна зона накриває значну частину території. Що залишається власникам? Фактично – земля з обмеженнями, які унеможливлюють її використання за цільовим призначенням. А це вже порушення статті 41 Конституції України, яка гарантує право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Стаття 98 Земельного кодексу України наголошує: земельний сервітут має здійснюватися способом, найменш обтяжливим для власника. А коли обтяження фактично знищує можливість нормального користування ділянкою – це вже не «найменш обтяжливий спосіб», а повноцінне позбавлення прав.
Три суди – один висновок
Господарський суд Черкаської області відмовив у позові 20 липня 2017 року. Київський апеляційний господарський суд 3 жовтня 2017 року залишив це рішення без змін. І нарешті 20 березня 2018 року Верховний Суд підтвердив: підстав для встановлення земельного сервітуту немає.
Ключові аргументи, які об’єднали позиції всіх трьох інстанцій:
– Існують альтернативні шляхи прокладання тепломережі без використання ділянки відповідача
– Потреби позивача можуть бути задоволені іншим способом, а отже, умова статті 401 Цивільного кодексу України не виконується
– Встановлення сервітуту позбавило б ОСББ можливості використовувати землю за призначенням через охоронну зону
Чого ця справа вчить власників землі та місцеву владу
По-перше, земельний сервітут – не універсальний ключ. Він не відчиняє будь-які двері, коли комусь так зручніше чи дешевше. Його єдина законна підстава – справжня безвихідь, коли іншого шляху об’єктивно не існує.
По-друге, суд оцінює не лише інтереси того, хто просить сервітут, а й наслідки для того, чию землю обтяжують. Якщо сервітут фактично знищує цінність ділянки для її власника – шанси на його встановлення близькі до нуля.
По-третє, експертиза – ваш найкращий союзник або найгрізніший опонент. Саме вона в цій справі показала альтернативні маршрути й поховала аргументацію міської ради. До речі, чекати на експерта, якого призначить суд, – стратегія ризикована для обох сторін. Краще мати власний доказовий фундамент ще до початку судового розгляду.
І наостанок. Економічна доцільність не дорівнює юридичній необхідності. Це, мабуть, головний урок справи № 925/1278/16 для всіх, хто збирається вимагати земельний сервітут через суд.