Земельний сервітут – це той юридичний інструмент, про який згадують, коли іншого шляху до власного майна просто не існує. Уявіть: ви співвласник складу, і єдина дорога до вашої частини будівлі пролягає через орендовану сусідом земельну ділянку. А сусід раптом вирішує закрити проїзд. Що робити? Бігти до суду? Саме так учинило ТОВ «АРСЕНАЛ» у справі № 923/898/21 – і програло в усіх трьох інстанціях. Давайте розберемося, чому.
Два співвласники, один склад і зачинені ворота
Історія почалася в Херсоні, на Миколаївському шосе. Там розташований склад літера «А» загальною площею понад 5 000 квадратних метрів. ТОВ «АРСЕНАЛ» належить 1/3 цієї будівлі – приблизно 1 720 кв. м. Решта двох третин – у власності ТОВ «Полімер-Херсон».
Поруч зі складом знаходиться земельна ділянка площею 0,32 га з кадастровим номером 6510136600:01:001:1223. Вона перебуває в оренді у «Полімер-Херсон». І от біда: потрапити до частини складу, що належить «АРСЕНАЛу», можна виключно через цю земельну ділянку. Інших заїздів немає.
До 2021 року проблем не виникало. Ще у 2014 році між «АРСЕНАЛом» і попереднім орендарем землі – ФОП Дзевіцьким В.М. – було укладено договір про встановлення земельного сервітуту. Документ давав право безоплатного проходу та проїзду на 10 років.
Але влітку 2021-го ситуація різко змінилася. «Полімер-Херсон» надіслав «АРСЕНАЛу» проект договору про надання послуг контрольно-пропускного пункту. Ціна питання – 50 000 гривень на місяць. Якщо договір не підпишуть протягом трьох днів – проїзд закриють.
«АРСЕНАЛ» відмовився. І 12 липня 2021 року його транспортні засоби та працівників просто не пропустили через КПП. Склали акт про недопуск, викликали поліцію, зафіксували все документально. А тоді подали позов – вимагали встановити строковий платний земельний сервітут на 49 років через суд.
Що таке земельний сервітут – простими словами
Коротко: земельний сервітут – це право користуватися чужою земельною ділянкою для проходу, проїзду, прокладання комунікацій тощо. Стаття 401 Цивільного кодексу України каже: сервітут встановлюють, коли потреби власника неможливо задовольнити іншим способом. Тобто це крайній захід, а не зручний інструмент «обійти» сусіда.
Стаття 402 Цивільного кодексу України передбачає чотири способи встановлення сервітуту: договором, законом, заповітом або рішенням суду. І от тут криється ключовий момент. Судове рішення – це не перший, а останній варіант. Спочатку треба спробувати домовитися.
І саме цього «АРСЕНАЛ» не зробив.
У чому помилився позивач
Суди першої та апеляційної інстанцій, вивчивши всі матеріали, дійшли простого висновку: позивач не надав жодного доказу того, що він намагався укласти договір сервітуту з відповідачем до звернення в суд.
Так, було листування. Але в жодному листі «АРСЕНАЛ» не пропонував «Полімер-Херсон» сісти за стіл і підписати угоду про земельний сервітут. Натомість позивач постійно посилався на старий договір 2014 року, який, до речі, до моменту винесення рішення в лютому 2024 року вже сплив – його 10-річний строк закінчився.
А проект договору про послуги КПП? Суди оцінили його критично. Це не пропозиція укласти сервітут – у нього зовсім інший предмет. Контрольно-пропускні послуги за 50 000 гривень на місяць і право проїзду через чужу землю – це різні правові конструкції.
Чесно кажучи, тут є над чим замислитися. Верховний Суд у своїх попередніх постановах (зокрема, від 20.09.2018 у справі № 918/370/17 та від 19.06.2019 у справі № 925/603/18) уже формулював чітку позицію: якщо особа до суду не зверталася до іншої сторони з пропозицією укласти договір сервітуту, то права вимагати його встановлення через суд у неї просто немає.
Іншими словами, суд не може зробити за вас те, чого ви навіть не спробували досягти самостійно.
Що сказав Верховний Суд
«АРСЕНАЛ» подав касаційну скаргу. Посилався на те, що суди не врахували висновки Верховного Суду щодо можливості встановлення сервітуту за рішенням суду при недосягненні домовленості. Мовляв, саме листування 2021 року вже свідчить про неможливість домовитися.
Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з цим не погодилася. У постанові від 05.11.2024 судді Волковицька Н.О., Могил С.К. і Случ О.В. підкреслили: листування не містило конкретної пропозиції укласти саме договір сервітуту. А без цього – немає підстав для судового втручання.
Крім того, експертиза у справі встановила цікавий факт: існує технічна можливість облаштувати інший проїзд до частини складу «АРСЕНАЛу» – не через спірну земельну ділянку. Це ще один аргумент проти встановлення сервітуту, адже Земельний кодекс України вимагає, щоб потреба не могла бути задоволена жодним іншим способом.
Цікавий момент із судовими витратами
Окремо скаржник намагався оскаржити стягнення з нього 8 000 гривень витрат на правничу допомогу відповідача. Аргумент: договір про надання правничої допомоги було укладено не з адвокатським об’єднанням чи бюро, а з ТОВ «Мейсон груп», де адвокат працював. Отже, на думку «АРСЕНАЛу», такий договір не є належним.
Верховний Суд відхилив цей довід. Визначальним є не форма розрахунків, а сам факт надання адвокатом правової допомоги у конкретній справі. Адвокат Шандер К.І. діяв на підставі ордера, його повноваження підтверджені, обсяг робіт задокументований. Решта – технічні деталі, які не впливають на право сторони отримати компенсацію.
Про що варто пам’ятати
Ця справа – наочний приклад того, як навіть очевидна, здавалося б, життєва несправедливість не гарантує перемоги в суді. Коли вам перекривають єдиний проїзд до майна, емоції зашкалюють. Хочеться негайної справедливості. Але судовий процес має свою логіку і свою послідовність кроків.
Перед тим як вимагати встановлення земельного сервітуту через суд, надішліть іншій стороні офіційну письмову пропозицію з конкретними умовами: строк, площа, плата. Дочекайтеся відповіді або зафіксуйте відмову. І лише тоді, з повним пакетом доказів того, що домовитися не вдалося, звертайтеся до суду.
Пропустите цей етап – ризикуєте повторити шлях ТОВ «АРСЕНАЛ»: три роки судових баталій, три інстанції, витрати на експертизу, на адвокатів – і нульовий результат. Бо суд не замінює переговори. Він лише завершує те, що сторони не змогли вирішити самі, – але тільки якщо вони справді намагалися.