Уявіть: у вас є спеціальний дозвіл на геологічне вивчення надр, проєктна документація готова, експертиза пройдена. Але приступити до роботи ви не можете – потрібна чужа земля. Саме в такій ситуації опинилося Приватне підприємство «ДНК», коли звернулося до суду з вимогою встановити земельний сервітут на ділянку площею 26,5 гектара поблизу села Грибовиця на Волині. Справа № 903/667/24 пройшла три інстанції, і скрізь надрокористувач отримав відмову.
Що таке земельний сервітут і навіщо він бізнесу
Земельний сервітут – це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Простіше кажучи, ви не стаєте власником землі, але отримуєте законну можливість нею користуватися для конкретної мети: проїзду, прокладання комунікацій або, як у цій справі, – для геологічного вивчення надр. Стаття 98 Земельного кодексу України визначає сервітут як платне або безоплатне обмежене користування. І це ключове слово – «обмежене».
У випадку з ПП «ДНК» ситуація була такою. Державна служба геології та надр України видала підприємству спеціальний дозвіл № 5377 від 14 квітня 2022 року строком на п’ять років. Мета – геологічне вивчення шахтних відвалів як піщано-гравійної сировини на ділянці «Грибовицька». Площа самих надр за дозволом – 11,86 гектара. А от земельна ділянка, на яку підприємство просило встановити сервітут, мала площу 26,5 гектара і належала Нововолинській міській раді.
Чому ж 26,5, а не 11,86? Підприємство пояснювало це потребою в під’їзних дорогах, призмі обрушення, валу безпеки навколо кар’єру та майданчику для дробильно-сортувального комплексу. Логіка зрозуміла: без доступу до всієї інфраструктури геологічне вивчення неможливе.
Перша спроба: справа № 903/1117/23
Колеги-юристи напевно пам’ятають, що це була не перша спроба ПП «ДНК» отримати сервітут. Раніше підприємство вже зверталося з аналогічним позовом, але отримало відмову. Причина – відсутність проєкту дослідно-промислової розробки родовища. Суд тоді прямо сказав: без проєктної документації неможливо оцінити, яка саме площа земельної ділянки дійсно потрібна.
Це рішення стало для підприємства сигналом: потрібен проєкт. І в травні 2024 року ТОВ «Геологічна компанія «Геонікс» підготувала такий документ. Експертиза підтвердила його відповідність нормативним вимогам.
Друга спроба: паперова пастка чи реальна відмова
Озброївшись проєктом, 12 червня 2024 року ПП «ДНК» подало до Нововолинської міської ради заяву про укладення договору сервітуту. І тут почалася бюрократична гра.
Спершу рада повідомила, що питання винесуть на розгляд профільної комісії. Потім надіслала листа, де взагалі відмовила в розгляді, пославшись на попереднє судове рішення. А згодом визнала цей лист помилковим і попросила його «не брати до уваги». Зрештою, 25 липня 2024 року міська рада ухвалила рішення № 34/43 – офіційно відмовила в укладенні договору земельного сервітуту.
Формальна причина відмови – відсутність погодження проєкту з Державною службою України з питань праці. І це при тому, що Західне міжрегіональне управління Держпраці вже надало своє попереднє погодження ще 19 червня 2024 року, зазначивши, що остаточне потрібно отримати в центральному апараті.
Земельні торги як несподіваний поворот
Але справжній сюрприз чекав на ПП «ДНК» у тому ж засіданні міської ради. Того самого дня, 25 липня 2024 року, рада ухвалила ще одне рішення – № 34/42. Ним спірну земельну ділянку включили до переліку для підготовки лотів до земельних торгів. Тобто ділянку виставили на аукціон.
І отут вступає в дію частина п’ята статті 136 Земельного кодексу України. Її зміст гранично чіткий: земельні ділянки, включені до переліку для торгів, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу або надаватися в користування до завершення торгів. Жодних винятків закон не передбачає.
Саме ця норма стала фатальною для позову. Господарський суд Волинської області у рішенні від 15 жовтня 2024 року відмовив у задоволенні позову. Північно-західний апеляційний господарський суд 15 січня 2025 року залишив це рішення без змін.
Чому Верховний Суд погодився з відмовою
ПП «ДНК» не здалося і подало касаційну скаргу. Основний аргумент: сервітут – це обмежене користування, а не повноцінне «користування» в розумінні статті 136 ЗК України. А отже, заборона на передачу в користування нібито не повинна поширюватися на сервітут.
Верховний Суд у постанові від 11 березня 2025 року відкинув цей аргумент. Логіка суду проста: частина п’ята статті 136 ЗК України не містить жодних підстав для обмеженого тлумачення терміну «користування». Закон не розрізняє «повне» і «обмежене» користування в контексті цієї заборони.
Суд також звернув увагу на частину четверту статті 66 того ж Кодексу. Вона передбачає, що власник спецдозволу на видобування корисних копалин отримує земельну ділянку саме через механізм земельного сервітуту. І після його встановлення особа фактично здійснює користування землею – зокрема, через видобування корисних копалин.
Іншими словами, хоча юридично сервітут і є обмеженим правом, економічно та фактично він означає користування ділянкою. А це прямо заборонено, поки триває підготовка до торгів.
Про що варто пам’ятати надрокористувачам
Ця справа оголює кілька важливих моментів для бізнесу, який працює з надрами.
По-перше, отримання спеціального дозволу на користування надрами ще не гарантує вам доступу до земельної ділянки. Це два окремі правові режими, і між ними може виникнути конфлікт.
По-друге, якщо власник землі (особливо орган місцевого самоврядування) не зацікавлений у встановленні сервітуту, він має законні механізми уникнути цього. Виставлення ділянки на торги – один із таких механізмів. І доки рішення про торги чинне, суд просто зв’язаний прямою законодавчою забороною.
По-третє, навіть наявність повного пакету документів – проєкту, експертизи, часткових погоджень – не рятує ситуацію, якщо немає фінального погодження від усіх необхідних органів. У цій справі бракувало погодження Держпраці, і міська рада використала це як формальну підставу для відмови.
Четверте – і це, мабуть, головний урок справи № 903/667/24 – оскаржувати рішення про виставлення ділянки на торги потрібно було одразу. ПП «ДНК» цього не зробило, і рішення міської ради від 25 липня 2024 року залишилося чинним. Суди всіх інстанцій просто не могли його проігнорувати.
Залишається відкритим питання: чи справді міська рада планувала провести торги, чи це був спосіб заблокувати встановлення сервітуту? Мотиви власника землі суд не оцінює – він керується буквою закону. І буква ця виявилася достатньо чіткою, щоб поставити крапку в спорі.