Уявіть: ви володієте будинком, а єдина дорога до нього пролягає через чужу землю. Без земельного сервітуту – тобто права обмеженого користування сусідньою ділянкою для проїзду – ваше майно фактично перетворюється на острів, до якого не дістатися. Саме в такій ситуації опинилися власники адміністративного будинку в Івано-Франківську. Їхня будівля розташована прямо в міському парку імені Шевченка, на земельній ділянці, яка належить місту, а користується нею комунальне підприємство. Історія дійшла аж до Верховного Суду, і в серпні 2026 року він поставив крапку в питанні, яке довго залишалося спірним.
Історія однієї справи
Приватне підприємство «Прикарпаттурист» та фізична особа-підприємець Бородайко Світлана Мирославівна – співвласники адміністративного будинку площею 530,9 кв. м на вулиці Гетьмана Мазепи, 135. Будівля розташована в межах земельної ділянки комунальної власності загальною площею 24 гектари, кадастровий номер 2610100000:24:003:0007.
Ця ділянка перебуває в постійному користуванні Комунального підприємства «Центр розвитку міста та рекреації», а власником є Івано-Франківська міська рада. Саме тут і криється головна правова дилема: до кого йти за дозволом – до того, хто володіє землею формально, чи до того, хто реально нею користується?
Власники будинку замовили технічну документацію із землеустрою для встановлення сервітуту на частину ділянки площею 0,1505 га. Ця невеличка смуга землі мала забезпечити проїзд транспортними засобами та обслуговування будинку. У січні 2024 року вони звернулися до комунального підприємства – і отримали відмову.
Комунальники порадили йти до міської ради. Міська рада, своєю чергою, повідомила: питання розглянемо, але спершу подайте повний пакет документів. У підсумку – ні відмови по суті, ні погодження. І ось тоді власники будинку звернулися до суду.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Івано-Франківської області у вересні 2025 року в позові відмовив. Аргументація була такою: позивачі не довели, що земельний сервітут їм справді необхідний, і взагалі – звернулися до суду передчасно.
Далі – апеляція. Західний апеляційний господарський суд у червні 2026 року теж відмовив, але з іншої причини. Судді вирішили, що позов пред’явлено не до тієї особи. Мовляв, комунальне підприємство – лише постійний користувач землі, а не її власник. Розпоряджатися ділянкою воно не може, тож і вирішувати питання про земельний сервітут – теж. Належний відповідач, на думку апеляційного суду, – це виключно міська рада.
І ось тут криється ключова помилка, яку згодом виправив Верховний Суд.
Що каже закон про земельний сервітут
Перш ніж розбиратися з висновками Верховного Суду, коротко нагадаю, що таке земельний сервітут узагалі. Стаття 98 Земельного кодексу України визначає його як право власника або землекористувача на обмежене платне чи безоплатне користування чужою земельною ділянкою.
Цивільний кодекс України у статті 401 додає важливу деталь: сервітут встановлюється для потреб, які неможливо задовольнити інакше. Простіше кажучи, якщо до вашого будинку можна під’їхати в об’їзд через іншу дорогу – сервітут вам, найімовірніше, не дадуть.
Ключове питання нашої справи регулює стаття 124-1 Земельного кодексу України. Вона чітко розмежовує два випадки. Якщо земельна ділянка не передана в користування – звертатися треба до органу влади, який нею розпоряджається. А от якщо ділянка вже в користуванні – закон дозволяє піти як до органу влади, так і безпосередньо до землекористувача.
Це принциповий момент. Стаття 124-1 Земельного кодексу України прямо каже: коли сформована ділянка перебуває в користуванні, заінтересована особа може звернутися до землекористувача. І саме землекористувач тоді забезпечує укладення договору або дає мотивовану відмову. Жодних винятків для постійних користувачів закон не робить.
Позиція Верховного Суду
Верховний Суд у постанові від 26 серпня 2026 року у справі № 909/565/24 розставив усі крапки над «і». Висновок такий: постійний землекористувач – цілком самостійний учасник сервітутних правовідносин. Він може бути належним відповідачем у судовому спорі про встановлення земельного сервітуту.
Чому? Бо встановлення сервітуту безпосередньо зачіпає його права. Сервітут обмежує користування земельною ділянкою, а хто нею користується? Правильно – постійний користувач. Логічно, що саме з ним і треба вирішувати спір, якщо він виник.
Суд також звернув увагу на свою попередню практику. І вона, до речі, досить послідовна. У справі № 642/3165/17 ще в 2018 році Верховний Суд зазначив, що вимога про встановлення сервітуту пред’являється до власника або володільця земельної ділянки – зокрема, постійного користувача. У 2021 році у справі № 918/303/21 Суд знову підтвердив: постійний користувач – повноцінний учасник сервітутних відносин.
А у травні 2026 року, буквально за кілька місяців до нашої постанови, Верховний Суд у справі № 916/5791/24 прямо погодився, що постійний землекористувач є належним відповідачем, оскільки саме на нього покладено повноваження щодо встановлення сервітуту.
Колегія суддів також роз’яснила важливий нюанс: власник земельної ділянки не є обов’язковим співвідповідачем у кожному спорі про земельний сервітут. Усе залежить від конкретних обставин. Якщо спір виник саме з постійним користувачем – він і є належним відповідачем. Власника можуть залучити третьою особою, але не більше.
Чому апеляційний суд помилився
Помилка апеляції була в тому, що судді послалися на практику Верховного Суду щодо… оренди землі. Так, у постанові об’єднаної палати від 15 листопада 2024 року у справі № 905/20/23 справді йшлося про те, що постійний користувач не може передавати землю в оренду іншим особам. Але оренда і сервітут – це абсолютно різні правові конструкції.
Оренда передбачає передачу земельної ділянки в самостійне користування. Сервітут – лише обмежене право проходу чи проїзду. Власник і далі володіє, користується і розпоряджається землею. Тому аналогія, яку провів апеляційний суд, була помилковою.
Верховний Суд скасував постанову апеляції та направив справу на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду. Тепер апеляційний суд має розглянути спір по суті: чи справді власникам будинку потрібен земельний сервітут, чи немає іншого способу дістатися до їхньої будівлі, і якщо сервітут таки необхідний – на яких умовах його встановити.
Що це означає для вас
Якщо ви зіткнулися з потребою встановити земельний сервітут, ось кілька практичних моментів, які варто врахувати.
По-перше, уважно з’ясуйте статус земельної ділянки. Кому вона належить? Хто нею користується? Від цього залежить, до кого звертатися.
По-друге, не дайте збити себе з пантелику відмовками на кшталт «ми лише користувачі, йдіть до власника». Якщо земельна ділянка сформована й перебуває в постійному користуванні, закон дозволяє вирішувати питання сервітуту безпосередньо з користувачем. Відмовив – можете сміливо подавати до суду, і саме на нього.
По-третє, пам’ятайте головне правило: земельний сервітут встановлюється лише тоді, коли іншого способу задовольнити вашу потребу просто не існує. Суд ретельно перевірятиме цю обставину. Тому подбайте про докази: висновки експертів, схеми проїздів, технічну документацію.
І наостанок – не бійтеся відстоювати свої права. Судова практика у цій категорії спорів стає дедалі визначенішою, а правові позиції Верховного Суду дають чіткі орієнтири. Справа № 909/565/24 – чергове тому підтвердження.