Земельний сервітут – це не просто юридичний термін, а реальний інструмент, який рятує тоді, коли ваша земля опиняється відрізаною від світу. Уявіть: ви орендуєте ділянку на півострові, а єдиний шлях до неї пролягає через чужу територію. Що робити? Саме з такою проблемою зіткнулося садівницьке товариство «Гатне-1», і його справа № 911/2701/17 дійшла до Великої Палати Верховного Суду.
Історія почалася ще у 2006 році. Тоді Бориспільська райдержадміністрація передала громадській організації «Садівницьке товариство «Гатне-1» в оренду на 49 років земельну ділянку площею понад 35 гектарів. Частина цієї землі – ділянка з кадастровим номером 3220881300:04:001:1622 площею 20,0472 га – виявилася розташованою на півострові. І от халепа: потрапити на неї можна було тільки через сусідню ділянку, яка належала на праві приватної власності державному «Укрексімбанку».
Садівницьке товариство спробувало домовитися з банком по-людськи. Направили листа, попросили встановити сервітут – простіше кажучи, дати право проїзду через банківську землю. Але банк відмовив. І тоді товариство пішло до суду.
Чесно кажучи, ситуація виявилася значно складнішою, ніж здавалося на перший погляд. Річ у тім, що за роки оренди частину земель садівницького товариства – близько 14 гектарів – встигли приватизувати його члени. Тобто окремі громадяни отримали свої шматочки у власність. І постало логічне запитання: а чи існує взагалі та орендована ділянка площею 20 гектарів, якщо від неї «відкусили» більше половини?
Саме це й стало каменем спотикання у першій інстанції. Господарський суд Київської області у березні 2018 року відмовив товариству. Логіка була такою: якщо площа орендованої землі зменшилася через приватизацію, то позивач не довів, що йому потрібен сервітут саме до 20 гектарів. До того ж суд засумнівався, чи вичерпало товариство всі інші способи доступу до своєї ділянки.
Але апеляція подивилася на справу інакше. Київський апеляційний господарський суд у серпні 2018 року скасував рішення першої інстанції та задовольнив позов повністю. Чому?
Апеляційний суд звернув увагу на статтю 148-1 Земельного кодексу України. Вона говорить: коли хтось купує земельну ділянку, яка перебуває в користуванні іншої особи, до нового власника переходять усі права та обов’язки попереднього за чинними договорами. Іншими словами, приватизація окремих шматків членами товариства не скасовує сам договір оренди. Товариство залишається законним користувачем – а отже, має право вимагати земельний сервітут.
Банк із таким підходом не погодився й подав касаційну скаргу. І ось тут справа потрапила до Великої Палати Верховного Суду – найвищого судового органу в Україні для вирішення найскладніших юрисдикційних питань.
Давайте розберемо, які аргументи наводив «Укрексімбанк» і що на них відповів суд.
Перший аргумент банку: земельної ділянки площею 20,0472 га більше не існує, бо її поділили. Отже, немає до чого встановлювати сервітут. Велика Палата це відхилила. За статтею 401 Цивільного кодексу України, право користування чужим майном (сервітут) встановлюється для потреб, які неможливо задовольнити іншим способом. А згідно зі статтею 141 Земельного кодексу України та статтею 31 Закону України «Про оренду землі», право оренди припиняється лише з чітко визначених законом підстав. Приватизація окремих ділянок членами товариства до таких підстав не належить. Договір оренди – живий, ділянка як об’єкт цивільних прав – існує, право на сервітут – зберігається.
Другий аргумент: товариство не довело, що запропонований шлях – єдиний можливий, і що на землі банку взагалі є дорога, придатна для проїзду. Тут суд нагадав просту річ: стаття 99 Земельного кодексу України передбачає право проїзду «по наявному шляху», а не обов’язково по автомобільній дорозі. Шлях – поняття ширше. І якщо на місцевості він існує, цього достатньо.
Третій аргумент стосувався плати. Банк наполягав, що сервітут неминуче завдасть йому збитків – зменшиться вартість ділянки, впаде прибутковість. Однак «Укрексімбанк» не надав жодних доказів цих збитків. Не запропонував і власного розрахунку плати за користування. А суд, нагадаю, не може здогадуватися – він оцінює докази.
Четвертий і, мабуть, найцікавіший аргумент – юрисдикційний. Банк стверджував, що товариство подало позов не лише у своїх інтересах, а й в інтересах фізичних осіб – своїх членів. А отже, частину вимог мали б розглядати цивільні, а не господарські суди.
Велика Палата дала на це чітку відповідь. Коли сервітут встановлюється для юридичної особи, це не означає, що ним користується лише директор із печаткою. Право проїзду поширюється на працівників, відвідувачів, контрагентів – і так, на членів товариства теж. Але суб’єктом сервітуту залишається саме юридична особа. Жодного «подвійного» сервітуту тут немає. Тож спір цілком належить до господарської юрисдикції.
Крім того, суд підкреслив: члени товариства, які приватизували свої ділянки, мають вибір. Вони можуть користуватися доступом через сервітут товариства – або ж звернутися до суду самостійно. Це їхнє право, але не обов’язок.
Окремо варто зупинитися на питанні строку. Апеляційний суд встановив сервітут як постійний. Банк обурювався: договір оренди укладено на 49 років, чому ж сервітут безстроковий? Велика Палата пояснила: за статтею 101 Земельного кодексу України, земельний сервітут невіддільний від самої ділянки. Змінюється власник чи орендар – сервітут зберігається. Він «прив’язаний» до землі, а не до конкретної особи. Саме тому безстроковість тут цілком виправдана.
У підсумку, 25 червня 2019 року Велика Палата Верховного Суду залишила касаційну скаргу «Укрексімбанку» без задоволення. Постанова апеляційного суду – а з нею й право садівницького товариства на проїзд через банківську ділянку – залишилися в силі.
Ця справа цінна не лише для її учасників. Вона нагадує кілька важливих речей. По-перше, приватизація окремих ділянок членами садівницького товариства не «вбиває» договір оренди автоматично – для цього потрібні окремі правові підстави. По-друге, сервітут може бути встановлений навіть тоді, коли на чужій землі немає асфальтованої дороги – достатньо наявного шляху. І по-третє, якщо ви власник і вважаєте, що сервітут завдасть вам збитків – будьте готові довести це цифрами, а не лише словами.
Коли ваша земля опиняється на півострові, а сусід – державний банк із власними інтересами, закон все одно на боці здорового глузду. Треба лише знати, як ним скористатися.