Земельний сервітут – зручний інструмент, коли треба проїхати через чужу ділянку чи прокласти комунікації. Але що робити, коли під виглядом сервітуту компанія отримує землю під комерційну автопарковку, обгороджує її шлагбаумом і фактично користується нею як власник? Саме таку ситуацію розбирав Верховний Суд у справі № 910/15400/24, і його висновки варто знати кожному, хто має справу із земельними питаннями.
Історія почалася в Чернігові. Товариство “Ріел Ко.” будувало торгово-офісний комплекс і зіткнулося з браком місць для паркування автомобілів відвідувачів. Замість того щоб орендувати додаткову ділянку через відкриті торги, компанія пішла іншим шляхом – звернулася до Чернігівської обласної ради з проханням встановити земельний сервітут на сусідню ділянку площею 0,0474 га.
На перший погляд – цілком законна процедура. Сервітут дозволяє користуватися чужою землею для проїзду, прокладання мереж та інших потреб, які неможливо задовольнити інакше. Облрада погодилася, і у 2021 році сторони уклали договір про встановлення земельного сервітуту для розміщення стоянки автомобільного транспорту. У вересні 2024-го – поновили його ще на три роки.
Однак прокуратура побачила в цій оборудці зовсім іншу картину.
Коли парковка – це не сервітут
Давайте розберемося, чим сервітут відрізняється від оренди. Це ключовий момент усієї історії.
Згідно зі статтею 98 Земельного кодексу України, земельний сервітут – це право обмеженого користування чужою ділянкою. Принципова деталь: власник при цьому не втрачає права володіти, користуватися і розпоряджатися своєю землею. Сервітут лише трохи «потісняє» його, але не витісняє повністю.
Оренда ж, за Законом України «Про оренду землі», – це коли ділянка переходить у володіння та користування орендаря. Власник на цей час фактично усувається від свого майна. Відчуваєте різницю?
Так от, у справі № 910/15400/24 суди встановили: “Ріел Ко.” обладнало шлагбаум на в’їзді та огорожу навколо спірної ділянки. Доступ власника – територіальної громади – до землі був обмежений. Де-факто компанія володіла та користувалася нею одноосібно. І використовувала не для проїзду чи прокладання труб, а для облаштування комерційної парковки – тобто для отримання прибутку.
Це вже зовсім не схоже на скромний сервітут, правда?
Удаваний правочин: маска, яку зірвали суди
І суд першої інстанції, і апеляція дійшли однакового висновку: договір про встановлення земельного сервітуту від 01.10.2024 є удаваним правочином. Простіше кажучи – сторони «на папері» оформили сервітут, а насправді вчинили договір оренди.
Стаття 235 Цивільного кодексу України дає чітке визначення: удаваний правочин вчиняється для приховання іншого. І якщо суд це встановлює, застосовуються правила щодо того правочину, який сторони дійсно мали на увазі.
У цьому випадку справжнім наміром була оренда комунальної землі під комерційну парковку. А для оренди закон вимагає зовсім іншої процедури.
Чому не можна було просто оформити оренду
Тут усе впирається в конкурентні засади. Стаття 134 Земельного кодексу України передбачає: земельні ділянки державної та комунальної власності передаються в оренду через земельні торги. Тобто через аукціон. Це гарантує, що бюджет отримає справедливу ціну, а доступ до землі матимуть усі охочі на рівних умовах.
Сервітут же не потребує торгів – його встановлюють за рішенням власника або суду, коли іншого способу задовольнити потребу просто не існує.
“Ріел Ко.” отримало ділянку без аукціону, сплачуючи 4,5% від нормативної грошової оцінки – суму, яка навіть у договорі фігурувала як «орендна плата за земельну ділянку державної та комунальної власності». Це випливало прямо з пункту 3.2 правочину. Красномовна деталь, чи не так?
Суди врахували й те, що потреба товариства не була вимушеною чи неминучою. Розширити парковку можна було через оренду – просто це коштувало б дорожче і вимагало відкритого конкурсу.
Що вирішив Верховний Суд
У березні 2026 року колегія суддів Касаційного господарського суду розглянула касаційну скаргу “Ріел Ко.” і частково її задовольнила. Але не так, як сподівалася компанія.
Верховний Суд погодився, що договір сервітуту є недійсним, а ділянку потрібно повернути власнику – Чернігівській обласній раді. Доводи скаржника про неправильне застосування статей Земельного кодексу України та неврахування попередньої практики Верховного Суду були відхилені. Колегія суддів підкреслила: правова природа договору залежить не від його назви, а від змісту. Якщо умови, права й обов’язки сторін свідчать про оренду – значить, це оренда, хоч би як документ не називався.
Єдине, в чому касаційна інстанція стала на бік компанії – вона скасувала рішення апеляції про визнання незаконним рішення облради від 17.09.2024. Логіка тут проста: це рішення вже було виконане через укладення договору, воно вичерпало свою дію. Скасовувати його окремо – неефективний спосіб захисту, адже землю це все одно не поверне. Досить визнати недійсним сам договір.
У підсумку: правочин визнано недійсним, ділянку повернуто громаді, а сплачені компанією 8246,12 грн за користування землею назад не повертаються – фактичне користування вже відбулося, і провести двосторонню реституцію неможливо.
Ключове правило, яке випливає з цієї справи, просте: якщо компанія облаштовує на чужій землі об’єкт для бізнесу, обмежує доступ власника й отримує прибуток – це не сервітут, а оренда. І суди дедалі частіше зривають маски з таких удаваних правочинів, застосовуючи до них правила, які сторони намагалися обійти.
До речі, сама по собі наявність шлагбаума ще не доводить вибуття ділянки з володіння власника – все залежить від режиму доступу. Але якщо власник не може вільно користуватися своєю землею, а сервітуарій розпоряджається нею на власний розсуд – висновки суду будуть однозначними. І ще один практичний момент: коли ви оскаржуєте договір у суді, не варто окремо вимагати скасування рішення органу влади, на підставі якого цей договір уклали. Якщо рішення вже виконане, його скасування нічого не додасть до захисту ваших прав – Верховний Суд підтвердив це у справі № 910/15400/24 цілком однозначно.