Земельний сервітут здається багатьом підприємцям мало не синонімом оренди – уклав договір, поставив МАФ, платиш гроші і працюєш роками. Принаймні так думав підприємець із міста Слов’янська, поки його справа № 905/2765/17 не дійшла до Великої Палати Верховного Суду. Давайте розберемо цю історію – вона показова для кожного, хто має тимчасові споруди на комунальній землі.
З чого все почалося
Фізична особа – підприємець Чалий М.О. ще у 2012 році отримав від Слов’янської міської ради паспорт прив’язки для розміщення тимчасових споруд по вулиці Шевченка. Документ був дійсний до 18 жовтня 2017 року. Згодом, 1 березня 2014 року, сторони уклали договір строкового особистого сервітуту на земельну ділянку площею 0,0090 га – рівно на той самий строк.
Уявіть собі: термін спливає, ви пишете заяву про продовження, а міськрада відповідає… що паспорт ваш уже анульовано, договір не продовжено, і землю треба повертати. Саме в такій ситуації опинився Підприємець.
Чому так? Міська рада ще у квітні 2017 року прийняла рішення № 8-ХХІІ-7, яким чітко встановила: договори особистого сервітуту діють лише до закінчення строку, визначеного в них. Жодних автоматичних пролонгацій. А паспорт прив’язки Підприємця, до речі, анулювали ще й тому, що тимчасові споруди не були встановлені протягом шести місяців після його отримання.
Підприємець вирішив судитися. І ось тут почалося найцікавіше.
Два позови – один процес
У листопаді 2017 року бізнесмен подав позов до Господарського суду Донецької області. Вимога звучала так: визнати за ним право користування тією самою земельною ділянкою (кадастровий номер 14141000000:01:001:0861) на тих самих умовах і на той самий термін, що й раніше.
Логіка позивача була, здавалося б, залізна: міськрада вчасно не відмовила – отже, за принципом «мовчазної згоди» договір треба вважати продовженим. Тим паче, що Закон України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» саме це й передбачає. Хіба ні?
Міська рада у відповідь подала зустрічний позов. Суть його була простою: оскільки строк дії договору закінчився, Підприємець зобов’язаний демонтувати групу тимчасових споруд, повернути земельну ділянку міськраді та привести її у попередній стан. Саме це передбачали пункти 13 і 23 договору сервітуту.
І перша інстанція, і Донецький апеляційний господарський суд стали на бік міськради. Первісний позов відхилили повністю, зустрічний – задовольнили. Підприємця зобов’язали протягом 30 календарних днів після набрання рішенням законної сили демонтувати споруди та повернути ділянку.
Несподіваний процесуальний поворот
Підприємець подав касаційну скаргу. І тут з’явився аргумент, якого не очікували: він заявив, що зустрічний позов міськради взагалі мав би розглядатися в порядку адміністративного судочинства, а не господарського.
Чому? Мовляв, орган місцевого самоврядування – це суб’єкт владних повноважень. І діє він не для захисту свого приватного інтересу, а для захисту інтересів громади. Отже, Кодекс адміністративного судочинства України – ось де має вирішуватися такий спір.
Велика Палата Верховного Суду пояснила: ця логіка хибна. Коли міська рада реалізує право розпорядження землею, вона виступає рівноправним учасником земельних відносин. Стаття 5 Земельного кодексу України прямо закріплює рівність права власності на землю для громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави. Тут немає жодної управлінської вертикалі – сторони не підпорядковані одна одній.
Спір стосувався правомірності припинення договору особистого строкового сервітуту, а отже, мав приватноправову природу. І розглядати його повинен господарський суд – тим паче, що йдеться про земельні відносини за участю суб’єкта господарювання.
Чому суд відмовив у визнанні права користування
Тепер – головне. Чому ж «мовчазна згода» не спрацювала?
По-перше, договір строкового особистого сервітуту від 1 березня 2014 року чітко визначав строк дії – до 18 жовтня 2017 року. Жодних умов про автоматичне продовження він не містив. А коли в документі чітко написано «до такого-то числа», то після цієї дати він просто припиняється.
По-друге, стаття 102 Земельного кодексу України називає закінчення терміну, на який було встановлено земельний сервітут, окремою і безумовною підставою для його припинення. Це пункт «г» – короткий і нещадний.
По-третє, рішення міськради № 8-ХХІІ-7, яким підтверджено, що договори діють лише до закінчення встановленого в них строку, ніхто не скасовував і не визнавав недійсним. А нескасоване рішення органу місцевого самоврядування є обов’язковим до виконання.
І ще один важливий момент. Підприємець активно доводив, що міськрада порушила процедуру анулювання паспорта прив’язки. Проте суд зауважив: ці обставини взагалі не входять до предмета доказування. На момент подання позову строк дії паспорта все одно сплив – 18 жовтня 2017 року вже минуло. Тож навіть якщо анулювання було проведено з порушеннями, це нічого не змінює.
Що це означає для вашого бізнесу
Ця справа – не просто чергове судове рішення. Вона оголює системну помилку, якої припускаються десятки підприємців: ототожнення земельного сервітуту з орендою.
Коли ви орендуєте приміщення, то після закінчення строку договору, продовжуючи сплачувати орендну плату, можете розраховувати на «мовчазну згоду» орендодавця. Із сервітутом це не працює. Тут строк є жорсткою межею: закінчився – право припинилося, і крапка.
Ось що варто взяти на замітку:
- За кілька місяців до закінчення договору сервітуту ініціюйте переговори з органом місцевого самоврядування про укладення нового договору
- Не чекайте «мовчазної згоди» – її не буде, якщо інше прямо не передбачено умовами договору
- Уважно відстежуйте рішення місцевих рад щодо порядку розміщення тимчасових споруд – вони можуть містити прямі заборони на пролонгацію сервітутів
- Якщо строк договору закінчився, а нового ви не уклали, ваші споруди можуть визнати самовільно встановленими – з усіма наслідками у вигляді демонтажу
Велика Палата Верховного Суду залишила касаційну скаргу без задоволення, а рішення попередніх інстанцій – без змін. Виконання оскаржуваних рішень, зупинене на час касаційного перегляду, було поновлено. Підприємець зобов’язаний звільнити ділянку, демонтувати споруди та привести землю до попереднього стану.
Земельний сервітут – це зручний, але суворо строковий інструмент. І коли в договорі написано «до 18 жовтня», то 19 жовтня ваше право користування землею – це вже історія.