Уявіть: ваша земельна ділянка розташована на півострові, і потрапити до неї можна лише через сусідські володіння. Саме в такій ситуації опинилася Громадська організація «Садівницьке товариство «Гатне-1», і ця історія – про те, як право на земельний сервітут стало єдиним ключем до власної землі.
Справа № 911/2701/17, яку розглядала Велика Палата Верховного Суду 25 червня 2019 року, розставила важливі крапки над «і» у питаннях встановлення сервітуту. Давайте розберемося, що трапилося і які висновки можна зробити для себе.
Суть конфлікту: острів, міст і банк
Ще у 2006 році садівницьке товариство отримало в оренду на 49 років земельну ділянку площею понад 35 гектарів у Бориспільському районі Київської області. Частина цієї землі – ділянка з кадастровим номером 3220881300:04:001:1622 площею 20,0472 га – мала одну суттєву особливість: вона знаходилася на півострові.
І от біда – єдиний шлях до неї пролягав через сусідню ділянку, що належала ПАТ «Укрексімбанк». Банк володів 42,86 га суміжної землі, і на ній уже існувала наїжджена дорога – та сама, якою члени товариства могли б діставатися до своїх садів.
Керівництво товариства спробувало домовитися мирно. У червні 2017 року вони направили банку листа з пропозицією укласти договір земельного сервітуту – тобто оформити право проїзду через банківську землю офіційно. Банк відмовив. Довелося йти до суду.
Що таке земельний сервітут і коли він потрібен
Стаття 98 Земельного кодексу України дає чітке визначення: це право власника або користувача однієї ділянки на обмежене користування чужою землею. Простіше кажучи – законний спосіб пройти або проїхати там, де інакше не можна.
Стаття 99 Земельного кодексу України прямо передбачає: ви можете вимагати встановлення сервітуту для проїзду транспортним засобом по наявному шляху. Ключове слово тут – «наявному». Не треба будувати нову дорогу, досить того, що вона вже існує.
А стаття 401 Цивільного кодексу України додає важливий принцип: сервітут встановлюється тоді, коли потреби особи неможливо задовольнити іншим способом. Саме це й доводило садівницьке товариство.
Чому суд першої інстанції відмовив
Господарський суд Київської області в березні 2018 року вирішив, що позивач не довів свого права. Аргументи були такі: частину орендованої землі (майже 14 гектарів) уже передали у власність фізичним особам – членам товариства. Отже, площа ділянки зменшилася, а права товариства на неї стали непереконливими.
Крім того, суд зазначив, що товариство не довело: іншого способу дістатися до ділянки справді не існує і запропонований варіант сервітуту – найменш обтяжливий для банку.
Апеляція подивилася на справу інакше
Київський апеляційний господарський суд у серпні 2018 року повністю змінив рішення. Чому? Судді заглибилися в юридичну природу прав товариства. Вони нагадали: відповідно до статті 148-1 Земельного кодексу України, навіть якщо частину землі приватизували громадяни, це не припиняє права оренди товариства на всю ділянку. Приватизація окремих наділів не скасовує договору оренди – ось головна думка.
Апеляційний суд також встановив: на землі банку справді є дорога, нею вже користувалися, і маршрут, запропонований позивачем, справді мінімально обтяжує власника. У результаті – позов задовольнили повністю. Сервітут встановили постійний, на площу 1,1558 га, з платою у розмірі 100% земельного податку за цю частину ділянки.
Що сказала Велика Палата Верховного Суду
Банк подав касаційну скаргу, і справа потрапила до Великої Палати – найвищого судового органу для складних правових питань. Скаржник висунув кілька аргументів, зокрема: не доведено існування автомобільної дороги, постійний сервітут порушує баланс інтересів, а встановлена плата не покриває збитків.
Велика Палата Верховного Суду відхилила всі ці доводи. І ось тут криються найцікавіші правові висновки.
По-перше, «наявний шлях» – поняття ширше, ніж «автомобільна дорога» за технічними стандартами. Для сервітуту досить того, що дорога фактично існує і нею можна проїхати. Ніхто не зобов’язаний доводити її відповідність ДСТУ.
По-друге, постійний сервітут – це нормально. Відповідно до статті 101 Земельного кодексу України, сервітут «прив’язаний» до земельної ділянки, а не до конкретної особи. Зміниться орендар – сервітут збережеться. Тому безстроковість тут виправдана.
По-третє, банк сам не запропонував альтернативного розміру плати. Він лише говорив про ймовірні збитки, але не довів їх конкретними розрахунками. Суд не може працювати з припущеннями.
І ще один принциповий момент – юрисдикція. Банк наполягав: раз товариство просить сервітут «для себе та своїх членів», то це спір за участю фізичних осіб, отже, його має розглядати цивільний суд. Велика Палата пояснила: суб’єктом сервітуту є юридична особа, а члени товариства лише користуються цим правом – так само, як працівники чи відвідувачі будь-якої організації. Тому спір правильно розглядався в господарському суді.
Практичний урок із цієї історії
Земельний сервітут – не абстрактна категорія з підручника, а реальний інструмент захисту. Якщо ваша ділянка виявилася «замкненою» сусідніми володіннями, ви маєте повне право вимагати проїзду. Закон на вашому боці, але за двох умов: іншого шляху справді немає, і ви пропонуєте найменш обтяжливий для сусіда варіант.
Колегія суддів Великої Палати під головуванням В.С. Князєва залишила касаційну скаргу банку без задоволення, а постанову апеляції – без змін. Садівницьке товариство отримало законне право проїжджати до своєї землі. Історія, що почалася з глухого кута на півострові, завершилася перемогою здорового глузду – підкріпленого точними нормами Земельного кодексу України.