Что делать, когда застройщик фактически уничтожил часть улицы, а земельный сервитут оказался «бумажным тигром»? Именно такая ситуация стала предметом разбирательства в хозяйственных судах по делу № 916/2743/17. Черноморский городской совет Одесской области пытался заставить компанию-арендатора привести участок в первоначальное состояние, но проиграл во всех трёх инстанциях. Разберёмся почему – и какие уроки из этого стоит извлечь.
Представьте картину: приморский город, улица Пляжная, ведущая прямо к побережью, и вдруг на месте привычного проезда стоит капитальное здание рекреационного комплекса. Местные жители не могут ни проехать на автомобиле, ни проехать на велосипеде привычным маршрутом. Именно это, по утверждению городского совета, произошло в Черноморске.
Хронология конфликта: как улица исчезла под застройкой
История началась ещё в 2004 году, когда исполнительный комитет Ильичёвского городского совета (именно так тогда назывался Черноморск) утвердил перечень улиц, среди которых была и улица Пляжная. Спустя три года её официально внесли в реестр, а в феврале 2008-го провели техническую инвентаризацию проезжей части. На тот момент улица была полноценной коммунальной собственностью со всеми документами.
В ноябре 2009 года городской совет решил передать ТОВ «ИН-КОМ-БУД» в аренду земельный участок площадью 0,9 га для реконструкции существующих зданий и благоустройства прилегающей территории. Договор аренды стороны заключили 26 апреля 2010 года – сроком на 5 лет. Арендатор получил землю по адресу: г. Ильичёвск, ул. Пляжная, 11 и 13.
И вот здесь кроется ключевая деталь. В договоре было прямо указано: на часть участка площадью 0,034 га распространяется сервитут – право прохода, проезда на велосипеде и транспортном средстве по существующему пути. Фактически речь шла о той самой улице Пляжной, которой люди пользовались годами.
В 2014 году горсовет разрешил разделить участок на два – 0,576 га и 0,324 га. В январе 2015-го с арендатором заключили два новых договора, теперь уже на 49 лет. Компания активно строилась, и в декабре 2015 года зарегистрировала право собственности на готовый рекреационный комплекс.
А 20 февраля 2017 года управление коммунальной собственности провело проверку и зафиксировало неприятный факт: асфальтовое покрытие на тех самых 0,034 га демонтировано, а улица Пляжная оказалась под капитальной застройкой. Горсовет незамедлительно обратился в суд.
Почему суды не увидели нарушения
Истец требовал обязать ответчика привести участок в первоначальное состояние путём перестройки и демонтажа здания. Логика простая: есть обременение в виде сервитута, его нарушили – надо всё вернуть обратно.
Но суды первой и апелляционной инстанций увидели фатальный пробел, который городской совет почему-то проигнорировал. Земельный сервитут как вещное право не был зарегистрирован – ни в Государственном земельном кадастре, ни в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Ключевой момент, который стоит усвоить раз и навсегда: одного лишь упоминания о сервитуте в договоре аренды недостаточно. Земельный кодекс Украины и Гражданский кодекс Украины чётко определяют процедуру. Сначала разрабатывается техническая документация по землеустройству – с пояснительной запиской, кадастровым планом, материалами геодезических работ. Затем эти сведения вносятся в Государственный земельный кадастр согласно Порядку, утверждённому постановлением Кабинета Министров Украины от 17 октября 2012 года № 1051. И только после этого право сервитута регистрируется в Государственном реестре вещных прав.
Без завершённой регистрации всё это – не более чем намерения. Юридически земельный сервитут просто не возникает. Как договор без нотариального удостоверения, когда оно обязательно: на бумаге текст есть, но правовых последствий он не создаёт.
Горсовет попытался убедить суд, что договор аренды от 22 января 2015 года по своей сути является смешанным и содержит элементы договора об установлении сервитута. Однако апелляционный суд этот аргумент отклонил – и вполне обоснованно. Законодательство предусматривает отдельную, самостоятельную процедуру для установления сервитута. «Подмешать» её к арендным отношениям не получится.
Кстати, истец так и не предоставил суду ни одного доказательства, которое подтверждало бы надлежащую регистрацию: ни технической документации, ни решений горсовета о её утверждении, ни выписок из кадастра. Пусто.
Что сказал Верховный Суд
Кассационная инстанция подтвердила правильность выводов предыдущих судов. В постановлении Верховного Суда от 5 июля 2018 года по делу № 916/2743/17 указано: поскольку регистрация земельного сервитута не состоялась, говорить о нарушении прав истца как собственника участка невозможно.
Но Суд обратил внимание и на другой, не менее принципиальный момент – неэффективность избранного способа защиты.
Даже если представить, что суд обязал бы ответчика демонтировать здание, это никоим образом не восстановило бы автомобильную дорогу до первоначального состояния. Снос стены не вернёт асфальтовое покрытие, не восстановит дорожную разметку, не обеспечит соблюдение технических условий, при которых улицу в своё время ввели в эксплуатацию. Для этого нужно полноценное дорожное строительство, а не демонтаж.
Верховный Суд сослался на практику Европейского суда по правам человека, в частности на решение по делу «Чахал против Соединённого Королевства». Там чётко сформулировано: каждый человек имеет право на эффективное средство правовой защиты. Если требование истца по своему содержанию не соответствует характеру нарушения и не способно его исправить – оно не подлежит удовлетворению, даже если нарушение действительно имело место.
Отдельно Суд напомнил о правовой позиции, изложенной в решениях «Пономарёв против Украины» и «Рябых против Российской Федерации»: полномочия высших судебных инстанций должны реализовываться для исправления фундаментальных ошибок, а не для повторного рассмотрения дела по существу. Поскольку таких ошибок в деле № 916/2743/17 выявлено не было, постановление апелляционного суда осталось без изменений.
Практические уроки для всех сторон
Для органов местного самоуправления эта история – наглядный пример того, как важно вовремя и правильно оформлять вещные права на коммунальное имущество. Городской совет имел все возможности ещё на этапе заключения первого договора аренды в 2010 году запустить процедуру регистрации сервитута. Не сделал – и через семь лет обнаружил, что защищать фактически нечего.
Для арендаторов и застройщиков дело тоже показательно. Даже если вы выиграли суд из-за процессуальных недочётов оппонента, это не означает, что проблема исчезла навсегда. Верховный Суд прямо указал: отказ в этом иске не лишает городской совет права обратиться в суд с другими требованиями – более правильно сформулированными и эффективными.
А теперь самое главное. Земельный кодекс Украины в статьях 98–102 и Гражданский кодекс Украины в статьях 401–406 предусматривают, что сервитут может устанавливаться договором, законом, завещанием или решением суда. Но в любом случае он подлежит обязательной государственной регистрации. Без неё право пользования чужим земельным участком остаётся лишь строкой в документе, который не имеет никакой юридической силы.