Земельный сервитут – штука, на первый взгляд, техническая и скучная. Но когда через вашу землю проходит чей-то оптоволоконный кабель, а договориться о плате не выходит, всё становится предельно конкретным. Именно в такой ситуации оказалось Акционерное общество «Украинская железная дорога» (Укрзализныця), которое решило через суд обязать ООО «Евротранстелеком» заключить договор земельного сервитута. И проиграло. Причём на всех трёх инстанциях.
Давайте разберёмся, что пошло не так и какие выводы из этой истории могут сделать владельцы и пользователи земли.
О чём вообще спор
Представьте: вы – железная дорога. У вас в постоянном пользовании земельный участок площадью 33,6 гектара возле посёлка Отыния на Ивано-Франковщине. А под этой землёй, на глубине 1,2 метра, лежит волоконно-оптическая линия связи. И принадлежит она не вам, а компании «Евротранстелеком».
Как так вышло? Ещё в 2001 году сама же Укрзализныця вместе с Министерством транспорта инициировала создание этой компании. Цель была благородная – построить современную сеть связи для нужд железной дороги. Заключили генеральное соглашение о сотрудничестве, затем ещё одно – уже на уровне Львовской железной дороги. «Евротранстелеком» за свой счёт проложило кабель, а железная дорога получила часть оптических волокон в пользование.
Всё работало годами. Стороны подписали договоры на техническое обслуживание, аренду волокон. Никаких сервитутов никто не оформлял – действовали в рамках тех самых рамочных соглашений.
Чего хотела Укрзализныця
В 2019 году истец провёл комиссионное обследование участка и решил: пора наконец формализовать отношения. АО «Укрзализныця» предложило «Евротранстелекому» заключить договор бессрочного платного земельного сервитута.
Вот ключевые параметры, которые истец просил утвердить в суде:
- площадь сервитута – 1,1748 га (это часть от общего участка в 33,6 га);
- плата – 12 679,38 грн с НДС в месяц или 152 152,57 грн в год;
- цель – эксплуатация и обслуживание волоконно-оптического кабеля ответчика.
Кроме того, Укрзализныця требовала обязать ответчика внести сведения о сервитуте в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
«Евротранстелеком» ответил отказом. Логика простая: кабель проложен на основании действующих соглашений о сотрудничестве, эти соглашения никто не расторгал, они полностью регулируют отношения сторон. Никаких дополнительных сервитутов не нужно.
Почему суды отказали
Хозяйственный суд Ивано-Франковской области в октябре 2024 года в иске отказал. Западный апелляционный хозяйственный суд в апреле 2025-го решение поддержал, хотя и изменил мотивировочную часть. Верховный Суд 2 июля 2025 года оставил всё без изменений.
Ключевых аргументов против удовлетворения иска набралось сразу несколько.
Во-первых, суд признал, что владелец земельного участка действительно имеет право обращаться в суд с иском об установлении земельного сервитута – так же, как и лицо, нуждающееся в доступе к чужой земле. Это подтверждено практикой Верховного Суда, в частности по делам № 918/303/21 и № 907/409/24. Но самого права на иск недостаточно.
Во-вторых, и это решающий момент, стороны ещё на старте договорились обо всём необходимом. Генеральное соглашение 2001 года, соглашение о сотрудничестве 2002 года, договор на техническое обслуживание – вся эта конструкция предусматривала и прокладку кабеля, и его дальнейшую эксплуатацию, и ремонт. Причём техническое обслуживание всей линии связи осуществляет именно железная дорога – за отдельную плату. Сервитут в этой схеме попросту лишний.
В-третьих, истец не смог доказать площадь, которая реально нужна для обслуживания кабеля. А от площади напрямую зависит размер платы за земельный сервитут. Не определили также и чётких границ той части участка, которую предлагалось обременить.
В-четвёртых, сама цель сервитута вызывала вопросы. Сервитут устанавливается тогда, когда потребности лица невозможно удовлетворить иным способом. А тут всё уже работает по имеющимся договорам. Железная дорога сама обслуживает кабель, получает за это деньги, да ещё и пользуется частью оптических волокон за символическую плату.
Что говорит закон
Несколько слов о правовой базе – без неё не обойтись.
Согласно статье 401 Гражданского кодекса Украины, право пользования чужим имуществом (сервитут) устанавливается для удовлетворения потребностей, которые не могут быть удовлетворены иным способом. Это принципиальное требование. Если есть другой способ – сервитут не нужен.
Статья 98 Земельного кодекса Украины определяет земельный сервитут как право собственника или землепользователя на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком. Сервитут не лишает владельца прав владения, пользования и распоряжения участком, но устанавливает чёткие границы пользования им другим лицом.
Статья 99 Земельного кодекса Украины прямо предусматривает возможность установления сервитута для прокладки и эксплуатации линий электропередачи, электронных коммуникационных сетей, трубопроводов. Так что само по себе требование Укрзализныци не было абсурдным – оно соответствовало букве закона. Проблема оказалась в плоскости доказательств: истец не доказал, что без сервитута не обойтись.
Кроме того, существенное значение имела статья 1130 Гражданского кодекса Украины о совместной деятельности. Суды по сути признали, что соглашения между Укрзализныцей и «Евротранстелекомом» имеют признаки договора о совместной деятельности: стороны объединили усилия для достижения общей цели – постройки и эксплуатации сети связи.
Что с судебными расходами
Отдельный любопытный момент – распределение расходов на правовую помощь. «Евротранстелеком» заявил ко взысканию 32 000 грн, но суд первой инстанции, оценив сложность дела и объём реально выполненной адвокатом работы, уменьшил сумму до 16 000 грн. Апелляция и кассация с этим согласились.
Верховный Суд подчеркнул: взыскание расходов на профессиональную правовую помощь не может быть способом чрезмерного обогащения стороны, выигравшей дело. Именно поэтому заявленные 32 тысячи урезали вдвое.
Практический урок
История с делом № 909/459/24 – хорошая иллюстрация того, как не стоит выстраивать судебную стратегию. Когда между сторонами годами действуют договоры, которые и так регулируют все аспекты использования земли, суд вряд ли согласится навязать дополнительное обременение в виде земельного сервитута. Особенно если истец не может чётко обосновать ни площадь, ни границы, ни реальную необходимость такого сервитута.
Для владельцев земли, через которую проходят чужие коммуникации, это постановление – сигнал: прежде чем идти в суд, проверьте, действительно ли имеющиеся договорённости не покрывают всех вопросов. Если же вы только планируете прокладывать линии связи через чужой участок, земельный сервитут лучше оформить сразу – это убережёт от подобных споров в будущем.