Представьте: вы арендуете 21,5 гектара под солнечную электростанцию, и вдруг компания-недропользователь просит суд отдать ей 15 гектаров – бесплатно и на 20 лет. Именно такой спор о земельном сервитуте недавно разрешил Верховный Суд в деле № 908/3189/25. Его выводы стоит знать каждому, кто работает с землёй или недрами.
Почему вообще возник этот спор
В июле 2025 года ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» получило специальное разрешение на пользование недрами № 5828 – геологическое изучение с дальнейшей добычей песка на Верхнебалабинском участке. Разрешение выдали на 20 лет. Площадь участка недр составила 15,65 гектара.
Дальше начались сложности. Часть этого участка недр – 15,0242 гектара – «наложилась» на земельный участок, который с 2019 года арендовало ТОВ «СОЛАР САНДС ЭНЕРДЖИ» для строительства солнечной электростанции. Общая площадь той арендованной земли – 21,5 гектара.
ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» решило действовать через механизм земельного сервитута. Если просто – это право ограниченно пользоваться чужим участком для своих нужд. Кстати, закон действительно предусматривает такой инструмент для недропользователей. В августе 2025 года компания обратилась к арендатору за письменным согласованием. Ответа не получила.
Тогда в сентябре того же года пошли в Запорожский городской совет – к собственнику земли – с заявлением установить земельный сервитут на 15 гектаров, безвозмездно, сроком на 20 лет. Горсовет отказал. После этого ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» подало иск в суд.
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Запорожской области, а затем и Центральный апелляционный хозяйственный суд в иске отказали. Логика у них была довольно чёткой.
Во-первых, земельный сервитут – это ограниченное пользование, а не полное вытеснение собственника или арендатора. А здесь истец хотел получить 15 гектаров из 21,5 – почти 70% всего участка. Суды признали: это фактически приведёт к преимущественному пользованию землёй истцом, что выходит за пределы правовой природы сервитута.
Во-вторых, выяснилось, что на той части участка, где должен был вестись песчаный карьер, уже размещено энергогенерирующее оборудование и кабельные линии – согласно проекту строительства солнечной станции. Горсовет прямо заявил: такой сервитут поставит под угрозу важный для города энергетический проект.
И в-третьих – вопрос платы. Истец настаивал на безвозмездном сервитуте. Но суды напомнили: платность или безвозмездность – предмет договорённости сторон. Навязать безвозмездный сервитут через суд, когда ответчики категорически против, нельзя.
На чём настаивал заявитель в Верховном Суде
ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» подало кассационную жалобу, ссылаясь на пункт 1 части 2 статьи 287 Хозяйственного процессуального кодекса Украины. Коротко говоря – заявитель утверждал, что суды неправильно применили абзац 2 части 4 статьи 66 Земельного кодекса Украины.
О чём именно эта норма? Она говорит: земельные участки для нужд, связанных с пользованием недрами, предоставляются владельцам спецразрешений путём установления земельных сервитутов – согласно границам участков недр и срокам действия разрешений. Причём без изменения целевого назначения земли.
Логика истца была такой: раз закон разрешает устанавливать земельный сервитут для недропользования, а собственник и арендатор не соглашаются – пусть это сделает суд. ТОВ «ПРОМВЕЙ ЛТД» привело ряд постановлений Верховного Суда, где действительно признавалось: если стороны не достигли согласия, сервитут может быть установлен решением суда.
Что решил Верховный Суд и почему это важно
Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения. Решения предыдущих инстанций остались в силе.
Коллегия судей подчеркнула несколько принципиальных моментов. Первое: согласно частям 3 и 4 статьи 98 Земельного кодекса Украины, установление земельного сервитута не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком. Более того – сервитут должен осуществляться способом, наименее обременительным для собственника.
А теперь представьте: из 21,5 гектара арендатору остаётся чуть больше 6 гектаров, остальное занимает недропользователь с правом строительства сооружений. Можно ли назвать это «наименее обременительным» способом? Очевидно, нет.
Второе: Верховный Суд подтвердил, что выводы предыдущих судов не противоречат его же практике. Да, земельный сервитут может устанавливаться судом. Да, для недропользования это предусмотренный законом механизм. Но есть предел: сервитут не может фактически подменять собой аренду или лишать другого пользователя возможности использовать участок по назначению.
Третий момент касается платы. Статья 101 Земельного кодекса Украины даёт собственнику или землепользователю право требовать плату за сервитут, если иное не предусмотрено законом. Стороны не договорились о безвозмездности – значит, суд не вправе её навязывать.
Честно говоря, позиция Верховного Суда здесь выглядит взвешенной. С одной стороны – институт земельного сервитута действительно создан для того, чтобы недропользователь мог работать на чужой земле без изменения её целевого назначения. С другой – это не индульгенция на безграничное пользование.
О чём стоит помнить бизнесу
Эта история – хороший пример того, как не стоит выстраивать стратегию. Иметь спецразрешение на недра и ссылаться на статью 66 Земельного кодекса Украины – этого недостаточно.
Ключевое правило, которое вытекает из дела № 908/3189/25: земельный сервитут должен быть пропорциональным. Он решает конкретную потребность, а не подменяет собой аренду. И если есть способ удовлетворить потребность без существенного ограничения прав другого пользователя – начинать стоит именно с него.
Когда вы просите 70% участка, где уже стоит оборудование другого бизнеса, да ещё и безвозмездно – суды обоснованно скажут «нет». И Верховный Суд с ними согласится. Тут важный момент: даже наличие прямого указания закона на возможность установления сервитута для недропользования не отменяет общего принципа – сервитут не должен блокировать хозяйственную деятельность владельца или арендатора земли.
