Представьте: государственное лесхозное предприятие отдает 7 гектаров леса под отвал горных пород, а называет это «земельным сервитутом». Действительно ли речь идет об ограниченном пользовании чужой землей – или перед нами полноценная аренда, только удачно замаскированная? Именно это и стало предметом громкого спора, который дошел до Верховного Суда.
Что произошло на Ровенщине
Государственное предприятие «Клесовское лесное хозяйство» имело в постоянном пользовании два земельных участка общей площадью более 107 гектаров. Это лесные земли государственной собственности в Сарненском районе. Рядом работало Частное акционерное общество «Томашгородский щебневый завод» – предприятие, которое еще с 1974 года добывает граниты на месторождении «Крута Слобода».
Завод неоднократно просил у разных инстанций выделить ему землю под отвал вскрышных пород. Но получал отказы. Государственное агентство лесных ресурсов Украины каждый раз отвечало: изымать участок в постоянное пользование или передавать в аренду – нецелесообразно.
И тогда стороны нашли, казалось бы, элегантный выход.
27 апреля 2021 года лесхоз и щебневый завод заключили договор об установлении земельного сервитута. Формально – все красиво: сервитут на 7,3 гектара для размещения отвала, сроком до 2040 года, с ежегодной платой в размере 0,5% от нормативной денежной оценки. На практике же предприятие получало землю, которую должно было превратить в промышленный отвал, а после завершения – рекультивировать.
Почему прокуратура пошла в суд
Заместитель руководителя Ровенской областной прокуратуры обратился в Хозяйственный суд Ровенской области в интересах государства. Позиция прокурора была однозначной: заключенный договор – это не сервитут, а скрытая аренда земли. И вот почему.
Во-первых, земельный сервитут по своей природе – это ограниченное право. Например, право прохода или проезда через чужой участок, прокладки трубопровода. Статья 401 Гражданского кодекса Украины четко говорит: сервитут устанавливается для потребностей, которые невозможно удовлетворить другим способом. А здесь – полноценное размещение отвала, что фактически делает невозможным использование земли лесхозом по ее прямому назначению.
Во-вторых, техническая документация на сервитут была изготовлена на одну площадь, а сам договор заключили на другую – 7,3 гектара. Это уже вызывало вопросы относительно законности всей процедуры.
И в-третьих, договор содержал условия, более характерные для аренды: временное занятие участка, возмещение убытков, включая неполученный доход, обязанность рекультивации. То есть земля фактически выбывала из владения лесхоза.
Что решили предыдущие суды
Хозяйственный суд Ровенской области в июне 2022 года прокурору отказал. Северо-западный апелляционный хозяйственный суд в октябре того же года это решение оставил без изменений.
Логика судов была такой: у завода есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых, техническую документацию согласовал землепользователь (лесхоз), а утвердил – сам завод. Стороны выполняют договор, плата вносится, поэтому оснований для признания его недействительным нет. Аргумент о притворности сделки суды отклонили: мол, в договоре прямо написано, что это не аренда, а техническая документация изготавливалась именно под сервитут.
Позиция Верховного Суда
7 февраля 2023 года Верховный Суд рассмотрел кассационную жалобу прокурора и пришел к противоположным выводам. Оба предыдущих решения были отменены, а дело направили на новое рассмотрение.
Коллегия судей обратила внимание на то, чего не сделали предыдущие инстанции. В частности – суды так и не определили настоящую правовую природу договора. А это ключевой вопрос. Ведь название «сервитут» еще ни о чем не говорит – суд должен оценивать реальное содержание правоотношений, а не то, как их назвали стороны.
Верховный Суд напомнил: основное отличие между сервитутом и арендой в том, что при сервитуте собственник или землепользователь продолжает владеть и пользоваться участком. При аренде же земля выбывает из его владения. В этом деле суды даже не выяснили, могло ли лесное хозяйство использовать спорный участок по целевому назначению в течение действия договора.
Еще один важный момент – суды не проверили законность государственной регистрации сервитута. А это не мелочь. Ведь согласно статье 79-1 Земельного кодекса Украины регистрация сервитута на часть земельного участка возможна только после внесения сведений об этой части в Государственный земельный кадастр. И здесь площадь, указанная в технической документации, не совпадала с площадью в договоре.
Коллегия судей также сослалась на предыдущую практику Верховного Суда – в частности, на постановления по делам № 905/3280/16, № 917/133/17 и № 914/427/20. В этих решениях Суд уже высказывал правовую позицию: потребность в установлении земельного сервитута должна быть вынужденной, а нормальное использование собственного имущества – невозможным без обременения чужого участка. Действительно ли завод не мог разместить отвал в другом месте? Этот вопрос остался без ответа.
К слову, Верховный Суд обратил внимание еще на один нюанс. Прокурор ссылался на отсутствие правового вывода относительно применения статьи 55-1 Закона Украины «О землеустройстве». Эта норма определяет, что именно должна содержать техническая документация по установлению границ сервитута. И хотя несоответствие площади в документации условиям договора само по себе не делает договор недействительным, такие обстоятельства напрямую влияют на законность государственной регистрации. А значит, и на возникновение самого права.
Что дальше
Дело № 918/86/22 вернули в Хозяйственный суд Ровенской области для нового рассмотрения. Теперь суду первой инстанции придется тщательно исследовать все обстоятельства: действительно ли заключенный договор по содержанию является сервитутом или все же скрывает арендные отношения; соблюдена ли процедура согласования технической документации; законно ли провели государственную регистрацию.
Этот кейс интересен не только для его участников. Он фактически создает рамку: насколько свободно стороны могут называть сервитутом то, что по своей сути является чем-то другим. И ответ Верховного Суда звучит довольно четко: форма не должна подменять содержание. Если земельный участок фактически выбывает из владения землепользователя, а его целевое назначение меняется – это не сервитут, как бы вы его ни назвали в договоре.