Земельный сервитут – звучит как сухая юридическая формула, но за ней стоят вполне житейские истории. Вот одна из них: садоводческое общество получило участок на полуострове, а единственная дорога к нему проходила через землю банка. Дело № 911/2701/17, которое рассмотрела Большая Палата Верховного Суда 25 июня 2019 года, расставило важные точки над «i» в вопросах установления сервитута. Давайте разберёмся, что произошло и какие выводы можно сделать для себя.
Суть конфликта: остров, мост и банк
Ещё в 2006 году садоводческое общество получило в аренду на 49 лет земельный участок площадью свыше 35 гектаров в Бориспольском районе Киевской области. Часть этой земли – участок с кадастровым номером 3220881300:04:001:1622 площадью 20,0472 га – имела одну существенную особенность: она находилась на полуострове.
И вот незадача. Единственный путь к ней пролегал через соседний участок, принадлежавший ПАО «Укрэксимбанк». Банк владел 42,86 га смежной земли, и на ней уже существовала наезженная дорога – та самая, по которой члены общества могли бы добираться до своих садов.
Руководство общества попыталось договориться мирно. В июне 2017 года они направили банку письмо с предложением заключить договор сервитута – оформить право проезда через банковскую землю официально. Банк отказал. Пришлось идти в суд.
Что такое земельный сервитут и когда он нужен
Статья 98 Земельного кодекса Украины даёт чёткое определение: это право собственника или пользователя одного участка на ограниченное пользование чужой землёй. Проще говоря – законный способ пройти или проехать там, где иначе нельзя.
Статья 99 ЗК Украины прямо предусматривает: вы можете требовать установления сервитута для проезда транспортным средством по существующему пути. Ключевое слово здесь – «существующему». Не нужно строить новую дорогу, достаточно того, что она уже есть.
А статья 401 Гражданского кодекса Украины добавляет важный принцип: сервитут устанавливается тогда, когда потребности лица невозможно удовлетворить иным способом. Именно это и доказывало садоводческое общество.
Почему суд первой инстанции отказал
Хозяйственный суд Киевской области в марте 2018 года решил, что истец не доказал своего права. Аргументы были такие: часть арендованной земли – почти 14 гектаров – уже передали в собственность физическим лицам, членам общества. Стало быть, площадь участка уменьшилась, а права общества на него стали неубедительными.
Кроме того, суд указал: общество не доказало, что иного способа добраться до участка действительно не существует и что предложенный вариант сервитута – наименее обременительный для банка.
Апелляция посмотрела на дело иначе
Киевский апелляционный хозяйственный суд в августе 2018 года полностью изменил решение. Почему? Судьи углубились в юридическую природу прав общества. Они напомнили: согласно статье 148-1 Земельного кодекса Украины, даже если часть земли приватизировали граждане, это не прекращает права аренды общества на весь участок. Приватизация отдельных наделов не отменяет договора аренды – вот главная мысль.
Апелляционный суд также установил: на земле банка действительно есть дорога, ею уже пользовались, и маршрут, предложенный истцом, действительно минимально обременяет собственника. В результате – иск удовлетворили полностью. Сервитут установили постоянный, на площадь 1,1558 га, с платой в размере 100% земельного налога за эту часть участка.
Что сказала Большая Палата Верховного Суда
Банк подал кассационную жалобу, и дело попало в Большую Палату – наивысший судебный орган для сложных правовых вопросов. Жалобщик выдвинул несколько аргументов: не доказано существование автомобильной дороги, постоянный сервитут нарушает баланс интересов, а установленная плата не покрывает убытков.
Большая Палата Верховного Суда отклонила все эти доводы. И вот здесь кроются самые интересные правовые выводы.
Во-первых, «существующий путь» – понятие более широкое, чем «автомобильная дорога» по техническим стандартам. Для земельного сервитута достаточно того, что дорога фактически существует и по ней можно проехать. Никто не обязан доказывать её соответствие ДСТУ. Честно говоря, это логично: если путь наезжен годами, странно требовать на него техпаспорт.
Во-вторых, постоянный сервитут – это нормально. Согласно статье 101 Земельного кодекса Украины, сервитут «привязан» к земельному участку, а не к конкретному лицу. Сменится арендатор – сервитут сохранится. Поэтому бессрочность здесь оправдана.
В-третьих, банк сам не предложил альтернативного размера платы. Он лишь говорил о вероятных убытках, но не доказал их конкретными расчётами. А суд не может работать с предположениями.
И ещё один принципиальный момент – юрисдикция. Банк настаивал: раз общество просит сервитут «для себя и своих членов», то это спор с участием физических лиц, а значит, его должен рассматривать гражданский суд. Большая Палата объяснила: субъектом сервитута является юридическое лицо. Члены общества лишь пользуются этим правом – так же, как работники или посетители любой организации. Поэтому спор правильно рассматривался в хозяйственном суде.
Но это ещё не всё. Кстати, тут важный момент: банк утверждал, что земельного участка с кадастровым номером 3220881300:04:001:1622 уже не существует – его разделили при приватизации. Однако суд разъяснил: формирование новых участков под частными домами не прекращает договор аренды с обществом. Право пользования всей площадью сохраняется, пока договор не расторгнут по закону.
Практический урок из этой истории
Земельный сервитут – не абстрактная категория из учебника, а реальный инструмент защиты. Если ваш участок оказался «запертым» соседними владениями, вы имеете полное право требовать проезда. Закон на вашей стороне, но при двух условиях: другого пути действительно нет, и вы предлагаете наименее обременительный для соседа вариант.
Коллегия судей Большой Палаты под председательством В.С. Князева оставила кассационную жалобу банка без удовлетворения, а постановление апелляции – без изменений. Садоводческое общество получило законное право проезжать к своей земле. История, начавшаяся с тупика на полуострове, завершилась победой здравого смысла – подкреплённого точными нормами Земельного кодекса Украины.