Представьте: вы купили промышленное здание, а единственный подъезд к нему проходит через чужой земельный участок. Что делать? Правильный ответ – договариваться о земельном сервитуте. Но договариваться нужно уметь. Именно об этом – свежее постановление Верховного Суда по делу № 906/596/21, которое стало холодным душем для ООО «Коростенский завод Трансмаш».
Как всё начиналось: завод купил помещение, но без дороги
В январе 2020 года ООО «Коростенский завод Трансмаш» приобрёл нежилые помещения общей площадью более 9 600 квадратных метров в городе Коростень на улице Белокоровицкое шоссе, 8. Всё бы хорошо, но земельный участок под этими помещениями продавцу не принадлежал – он находился в частной собственности Малого частного предприятия «Мета».
Иными словами, завод получил стены и крышу, а вот земля под ногами и дорога к воротам принадлежали другой компании. Ситуация, знакомая многим владельцам недвижимости: дом ваш, а проход – через соседский двор. И здесь на сцену выходит земельный сервитут.
Земельный сервитут – объясняем простыми словами
Если коротко: земельный сервитут – это право ограниченно пользоваться чужим земельным участком. Например, проходить или проезжать через него к своему зданию, если другого пути нет. Это право закреплено в статьях 98-100 Земельного кодекса Украины и статьях 401-404 Гражданского кодекса Украины.
Сервитут может быть постоянным или срочным, платным или бесплатным. Устанавливается он по договорённости сторон – через договор. А если договориться не удалось – через суд. Но здесь кроется важный нюанс, который и стал фатальным для истца.
Первая ошибка: игнорирование предложения соседа
Ещё до начала судебного процесса, в ноябре 2020 года, МЧП «Мета» направило заводу проект договора о платном сервитуте. Плата – 20 000 гривен в месяц за проход сотрудников и проезд транспорта через часть участка площадью 0,8 га. Завод получил это письмо 2 декабря 2020 года и… просто оставил его без ответа. Никакой реакции. Никаких контрпредложений.
Это был первый тревожный звонок.
Вторая ошибка: противоречивые требования на досудебном этапе
В феврале 2021 года завод всё же написал «Мете», но с совершенно иным предложением: установить постоянный бесплатный сервитут сразу на два земельных участка ответчика. То есть сначала сосед предлагает платный вариант – завод молчит. Потом завод просит всё бесплатно. Логика такого подхода вызывает как минимум удивление.
МЧП «Мета» ожидаемо отказало: нет оснований для бесплатного земельного сервитута.
Что сказали эксперты
Суд первой инстанции назначил земельно-техническую экспертизу, и она дала интересный результат. Эксперт подтвердил: единственный заезд к помещениям завода действительно проходит через участок «Меты». Ширина проезда – около 12 метров. Другого пути не существует.
Так что технически земельный сервитут установить можно. Эксперт даже предложил оптимальный вариант: площадь сервитута – 0,3385 га для проезда крупногабаритных автомобилей типа «Еврофуры» и «МЕGА».
Параллельно ответчик заказал собственную экспертизу, которая предложила менее обременительный вариант – всего 959,4 квадратных метра для тех же нужд.
Третья ошибка: смена требований прямо в суде
После получения заключения экспертизы завод изменил исковые требования. Теперь он просил уже не бесплатный, а платный сервитут – «пропорционально занимаемой площади и уплачиваемого земельного налога». Но конкретной суммы так и не назвал. Не определил чётко и площадь участка, которая должна быть обременена сервитутом.
И вот здесь суд сказал: «Стоп».
Почему суды трёх инстанций отказали заводу
Логика судов первой и апелляционной инстанций, с которой полностью согласился Верховный Суд 19 ноября 2024 года, оказалась простой и одновременно уничтожающей для истца.
Во-первых, предпосылка обращения в суд за установлением земельного сервитута – это доказательство того, что вы действительно пытались договориться с собственником участка. Причём именно на тех условиях, которые затем просите в суде. А завод до суда просил бесплатный сервитут, а в суде – уже платный. Это разные требования, и суд не может подменять собой переговорный процесс.
Во-вторых, истец так и не смог чётко сформулировать объём прав, в которых он нуждается. Какая именно площадь? Какая конкретная плата? Для чего именно нужен проезд «Еврофур» и «МЕGА», если в досудебной переписке речь шла просто о «собственных транспортных средствах»? Все эти вопросы остались без ответа.
В-третьих, Верховный Суд напомнил базовый принцип: цель сервитута – удовлетворение потребностей собственника способом, наименее обременительным для владельца земельного участка. А истец такого баланса не предложил.
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда – Могил С.К., Волковицкая Н.О., Случ О.В. – единогласно оставила кассационную жалобу без удовлетворения.
Чему это дело учит владельцев недвижимости
Ключевой урок истории – не игнорируйте предложения соседа. Если бы завод в своё время ответил на письмо «Меты» и предложил встречные условия, возможно, компромисс был бы найден. Вместо этого молчание и последующие хаотичные действия превратили ситуацию в судебное поражение.
Второй важный момент: ваши требования к соседу и ваши требования к суду должны совпадать. Нельзя просить у соседа одно, а в суде требовать другого.
И третье: земельный сервитут – это всегда о балансе. Ваше право пользоваться чужой землёй не должно превращаться в безграничное обременение для её собственника. Суд всегда будет искать тот вариант, который минимально вредит владельцу участка.
К слову, вся эта история могла бы закончиться иначе – ведь МЧП «Мета» само предложило договор сервитута. То есть ответчик был готов к диалогу. Но диалог не состоялся, потому что одна сторона решила, что ей всё должны предоставить бесплатно, а когда не вышло – пошла в суд с требованиями, которые не были предметом никаких предварительных обсуждений.
Верховный Суд в деле № 906/596/21 ещё раз подтвердил устоявшуюся практику: земельный сервитут через суд возможен лишь тогда, когда вы исчерпали все возможности договориться мирно. И когда ваши требования – чёткие, обоснованные и последовательные.