Земельный сервитут – это не просто юридический термин, а реальный инструмент, который спасает тогда, когда ваша земля оказывается отрезанной от мира. Представьте: вы арендуете участок на полуострове, а единственный путь к нему пролегает через чужую территорию. Что делать? Именно с такой проблемой столкнулось садоводческое товарищество «Гатне-1», и его дело № 911/2701/17 дошло до Большой Палаты Верховного Суда.
История началась ещё в 2006 году. Тогда Бориспольская райгосадминистрация передала общественной организации «Садоводческое товарищество «Гатне-1» в аренду на 49 лет земельный участок площадью более 35 гектаров. Часть этой земли – участок с кадастровым номером 3220881300:04:001:1622 площадью 20,0472 га – оказалась расположенной на полуострове. И вот незадача: попасть на неё можно было только через соседний участок, который принадлежал на праве частной собственности государственному «Укрэксимбанку».
Садоводческое товарищество попыталось договориться с банком по-человечески. Направили письмо, попросили установить сервитут – проще говоря, дать право проезда через банковскую землю. Но банк отказал. И тогда товарищество пошло в суд.
Честно говоря, ситуация оказалась значительно сложнее, чем казалось на первый взгляд. Дело в том, что за годы аренды часть земель садоводческого товарищества – около 14 гектаров – успели приватизировать его члены. То есть отдельные граждане получили свои кусочки в собственность. И возник закономерный вопрос: а существует ли вообще тот арендованный участок площадью 20 гектаров, если от него «откусили» больше половины?
Именно это и стало камнем преткновения в первой инстанции. Хозяйственный суд Киевской области в марте 2018 года отказал товариществу. Логика была такой: если площадь арендованной земли уменьшилась из-за приватизации, то истец не доказал, что ему нужен земельный сервитут именно к 20 гектарам. К тому же суд усомнился, исчерпало ли товарищество все иные способы доступа к своему участку.
Но апелляция посмотрела на дело иначе. Киевский апелляционный хозяйственный суд в августе 2018 года отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск полностью. Почему?
Апелляционный суд обратил внимание на статью 148-1 Земельного кодекса Украины. Она говорит: когда кто-то покупает земельный участок, находящийся в пользовании другого лица, к новому собственнику переходят все права и обязанности предыдущего по действующим договорам. Иными словами, приватизация отдельных кусков членами товарищества не отменяет сам договор аренды. Товарищество остаётся законным пользователем – а значит, имеет право требовать земельный сервитут.
Банк с таким подходом не согласился и подал кассационную жалобу. И вот тут дело попало в Большую Палату Верховного Суда – наивысший судебный орган Украины для решения самых сложных юрисдикционных вопросов.
Давайте разберём, какие аргументы приводил «Укрэксимбанк» и что на них ответил суд.
Первый аргумент банка: земельного участка площадью 20,0472 га больше не существует, потому что его разделили. Следовательно, не к чему устанавливать сервитут. Большая Палата это отклонила. Согласно статье 401 Гражданского кодекса Украины, право пользования чужим имуществом (сервитут) устанавливается для потребностей, которые невозможно удовлетворить иным способом. А согласно статье 141 Земельного кодекса Украины и статье 31 Закона Украины «Об аренде земли», право аренды прекращается только по чётко определённым законом основаниям. Приватизация отдельных участков членами товарищества к таким основаниям не относится. Договор аренды – жив, участок как объект гражданских прав – существует, право на земельный сервитут – сохраняется.
Второй аргумент: товарищество не доказало, что предложенный путь – единственно возможный, и что на земле банка вообще есть дорога, пригодная для проезда. Тут суд напомнил простую вещь: статья 99 Земельного кодекса Украины предусматривает право проезда «по имеющемуся пути», а не обязательно по автомобильной дороге. Путь – понятие более широкое. И если на местности он существует, этого достаточно.
Третий аргумент касался платы. Банк настаивал, что сервитут неизбежно причинит ему убытки – уменьшится стоимость участка, упадёт доходность. Однако «Укрэксимбанк» не предоставил никаких доказательств этих убытков. Не предложил и собственного расчёта платы за пользование. А суд, напомню, не может догадываться – он оценивает доказательства.
Четвёртый и, пожалуй, самый интересный аргумент – юрисдикционный. Банк утверждал, что товарищество подало иск не только в своих интересах, но и в интересах физических лиц – своих членов. А значит, часть требований должны были рассматривать гражданские, а не хозяйственные суды.
Большая Палата дала на это чёткий ответ. Когда земельный сервитут устанавливается для юридического лица, это не означает, что им пользуется только директор с печатью. Право проезда распространяется на работников, посетителей, контрагентов – и да, на членов товарищества тоже. Но субъектом сервитута остаётся именно юридическое лицо. Никакого «двойного» сервитута здесь нет. Поэтому спор целиком относится к хозяйственной юрисдикции.
Кроме того, суд подчеркнул: члены товарищества, приватизировавшие свои участки, имеют выбор. Они могут пользоваться доступом через сервитут товарищества – или же обратиться в суд самостоятельно. Это их право, но не обязанность.
Отдельно стоит остановиться на вопросе срока. Апелляционный суд установил сервитут как постоянный. Банк возмущался: договор аренды заключён на 49 лет, почему же сервитут бессрочный? Большая Палата объяснила: согласно статье 101 Земельного кодекса Украины, земельный сервитут неотделим от самого участка. Меняется собственник или арендатор – сервитут сохраняется. Он «привязан» к земле, а не к конкретному лицу. Именно поэтому бессрочность здесь вполне оправдана.
В итоге, 25 июня 2019 года Большая Палата Верховного Суда оставила кассационную жалобу «Укрэксимбанка» без удовлетворения. Постановление апелляционного суда – а с ним и право садоводческого товарищества на проезд через банковский участок – остались в силе.
Это дело ценно не только для его участников. Оно напоминает несколько важных вещей. Во-первых, приватизация отдельных участков членами садоводческого товарищества не «убивает» договор аренды автоматически – для этого нужны отдельные правовые основания. Во-вторых, сервитут может быть установлен даже тогда, когда на чужой земле нет асфальтированной дороги – достаточно имеющегося пути. И в-третьих, если вы собственник и считаете, что сервитут причинит вам убытки – будьте готовы доказать это цифрами, а не только словами.
Когда ваша земля оказывается на полуострове, а сосед – государственный банк с собственными интересами, закон всё равно на стороне здравого смысла. Надо лишь знать, как им воспользоваться.