Представьте: вы владеете зданием, а единственная дорога к нему проходит через чужую землю. Без земельного сервитута – то есть права ограниченного пользования соседним участком для проезда – ваша недвижимость фактически превращается в остров, к которому не добраться. Именно в такой ситуации оказались собственники административного здания в Ивано-Франковске. Их постройка находится прямо в городском парке имени Шевченко, на земельном участке, который принадлежит городу, а пользуется им коммунальное предприятие. История дошла до Верховного Суда, и в августе 2026 года он поставил точку в вопросе, который долго оставался спорным.
История одного дела
Частное предприятие «Прикарпаттурист» и физическое лицо-предприниматель Бородайко Светлана Мирославовна – совладельцы административного здания площадью 530,9 кв. м на улице Гетмана Мазепы, 135. Здание расположено в пределах земельного участка коммунальной собственности общей площадью 24 гектара, кадастровый номер 2610100000:24:003:0007.
Этот участок находится в постоянном пользовании Коммунального предприятия «Центр развития города и рекреации», а собственником выступает Ивано-Франковский городской совет. Здесь и кроется главная правовая дилемма: к кому идти за разрешением – к тому, кто владеет землёй формально, или к тому, кто реально ею пользуется?
Собственники здания заказали техническую документацию по землеустройству для установления сервитута на часть участка площадью 0,1505 га. Эта небольшая полоса земли должна была обеспечить проезд транспортных средств и обслуживание здания. В январе 2024 года они обратились в коммунальное предприятие – и получили отказ.
Коммунальщики посоветовали идти в городской совет. Городской совет, в свою очередь, сообщил: вопрос рассмотрим, но сначала подайте полный пакет документов. В итоге – ни отказа по существу, ни согласования. И тогда собственники здания обратились в суд.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Ивано-Франковской области в сентябре 2025 года в иске отказал. Аргументация была такой: истцы не доказали, что земельный сервитут им действительно необходим, да и вообще – обратились в суд преждевременно.
Дальше – апелляция. Западный апелляционный хозяйственный суд в июне 2026 года тоже отказал, но по другой причине. Судьи решили, что иск предъявлен не к тому лицу. Мол, коммунальное предприятие – всего лишь постоянный пользователь земли, а не её собственник. Распоряжаться участком оно не может, значит, и решать вопрос о земельном сервитуте – тоже. Надлежащий ответчик, по мнению апелляционного суда, – это исключительно городской совет.
И вот здесь кроется ключевая ошибка, которую впоследствии исправил Верховный Суд.
Что говорит закон о земельном сервитуте
Прежде чем разбираться с выводами Верховного Суда, коротко напомню, что такое земельный сервитут вообще. Статья 98 Земельного кодекса Украины определяет его как право собственника или землепользователя на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком.
Гражданский кодекс Украины в статье 401 добавляет важную деталь: сервитут устанавливается для потребностей, которые невозможно удовлетворить иначе. Проще говоря, если к вашему зданию можно подъехать в объезд по другой дороге – сервитут вам, скорее всего, не дадут.
Ключевой вопрос нашего дела регулирует статья 124-1 Земельного кодекса Украины. Она чётко разграничивает два случая. Если земельный участок не передан в пользование – обращаться нужно к органу власти, который им распоряжается. А вот если участок уже в пользовании – закон разрешает пойти как к органу власти, так и непосредственно к землепользователю.
Это принципиальный момент. Статья 124-1 Земельного кодекса Украины прямо говорит: когда сформированный участок находится в пользовании, заинтересованное лицо может обратиться к землепользователю. И именно землепользователь тогда обеспечивает заключение договора или даёт мотивированный отказ. Никаких исключений для постоянных пользователей закон не делает.
Позиция Верховного Суда
Верховный Суд в постановлении от 26 августа 2026 года по делу № 909/565/24 расставил все точки над «i». Вывод таков: постоянный землепользователь – вполне самостоятельный участник сервитутных правоотношений. Он может быть надлежащим ответчиком в судебном споре об установлении земельного сервитута.
Почему? Потому что установление сервитута напрямую затрагивает его права. Сервитут ограничивает пользование земельным участком, а кто им пользуется? Верно – постоянный пользователь. Логично, что именно с ним и нужно решать спор, если он возник.
Суд также обратил внимание на свою предыдущую практику. И она, к слову, довольно последовательна. В деле № 642/3165/17 ещё в 2018 году Верховный Суд отметил, что требование об установлении сервитута предъявляется к собственнику или владельцу земельного участка – в том числе постоянному пользователю. В 2021 году в деле № 918/303/21 Суд снова подтвердил: постоянный пользователь – полноценный участник сервитутных отношений.
А в мае 2026 года, буквально за несколько месяцев до нашего постановления, Верховный Суд в деле № 916/5791/24 прямо согласился, что постоянный землепользователь является надлежащим ответчиком, поскольку именно на него возложены полномочия по установлению сервитута.
Коллегия судей также разъяснила важный нюанс: собственник земельного участка не является обязательным соответчиком в каждом споре о земельном сервитуте. Всё зависит от конкретных обстоятельств. Если спор возник именно с постоянным пользователем – он и есть надлежащий ответчик. Собственника могут привлечь третьим лицом, но не более того.
Почему апелляционный суд ошибся
Ошибка апелляции была в том, что судьи сослались на практику Верховного Суда касательно… аренды земли. Да, в постановлении объединённой палаты от 15 ноября 2024 года по делу № 905/20/23 действительно шла речь о том, что постоянный пользователь не может передавать землю в аренду другим лицам. Но аренда и сервитут – это абсолютно разные правовые конструкции.
Аренда предполагает передачу земельного участка в самостоятельное пользование. Сервитут – лишь ограниченное право прохода или проезда. Собственник продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться землёй. Поэтому аналогия, которую провёл апелляционный суд, была ошибочной.
Верховный Суд отменил постановление апелляции и направил дело на новое рассмотрение в Западный апелляционный хозяйственный суд. Теперь апелляционный суд должен рассмотреть спор по существу: действительно ли собственникам здания нужен земельный сервитут, нет ли другого способа добраться до их постройки, и если сервитут всё-таки необходим – на каких условиях его установить.
Что это означает для вас
Если вы столкнулись с необходимостью установить земельный сервитут, вот несколько практических моментов, которые стоит учесть.
Во-первых, внимательно выясните статус земельного участка. Кому он принадлежит? Кто им пользуется? От этого зависит, к кому обращаться.
Во-вторых, не дайте сбить себя с толку отговорками вроде «мы лишь пользователи, идите к собственнику». Если земельный участок сформирован и находится в постоянном пользовании, закон разрешает решать вопрос сервитута напрямую с пользователем. Отказал – можете смело подавать в суд, и именно на него.
В-третьих, помните главное правило: земельный сервитут устанавливается лишь тогда, когда другого способа удовлетворить вашу потребность попросту не существует. Суд будет тщательно проверять это обстоятельство. Поэтому позаботьтесь о доказательствах: заключения экспертов, схемы проездов, техническую документацию.
И напоследок – не бойтесь отстаивать свои права. Судебная практика в этой категории споров становится всё более определённой, а правовые позиции Верховного Суда дают чёткие ориентиры. Дело № 909/565/24 – очередное тому подтверждение.