Может ли владелец земли требовать через суд установления земельного сервитута для чужой компании? Именно с таким нестандартным иском АТ «Укрзализныця» дошла до Верховного Суда. Рассказываем, чем всё закончилось и какие выводы стоит взять на заметку.
О чём вообще спор
Представьте железнодорожную станцию в городе Свалява на Закарпатье. Здесь расположен земельный участок площадью более 4 гектаров с кадастровым номером 2124010100:02:056:0011, который находится в постоянном пользовании АТ «Укрзализныця». И через этот участок проходит волоконно-оптический кабель – собственность компании ТОВ «Евротранстелеком».
Как кабель там оказался? Ещё в 2001–2002 годах между Укрзализныцей и «Евротранстелекомом» были заключены генеральное соглашение о сотрудничестве №589/01, а позже – ещё одно соглашение от 17 января 2002 года. По этим документам стороны договорились совместно строить и эксплуатировать сети связи в пределах земель железнодорожного транспорта. «Евротранстелеком» получил право прокладывать кабель, а Укрзализныця – пользоваться частью канального ресурса для собственных технологических нужд.
Классическая схема сотрудничества, которая долгое время всех устраивала.
Но потом что-то пошло не так. Начиная с 2017 года Укрзализныця неоднократно обращалась к партнёру с предложением: давайте оформим земельный сервитут – то есть официально закрепим ваше право ограниченного пользования частью нашего участка, а вы будете за это платить. В цифрах речь шла о 5 346,92 грн в месяц или 64 163,06 грн в год.
«Евротранстелеком» ответил отказом. Логика была такой: мы и так имеем право прокладывать и обслуживать кабель на основании действующих соглашений 2001–2002 годов, поэтому никакие дополнительные договоры не нужны.
И вот в апреле 2024 года Укрзализныця пошла в суд.
Что требовал истец и что решили суды
Иск был необычным. Железнодорожники просили суд установить сервитут в пользу ответчика – то есть в пользу «Евротранстелекома». Иными словами, владелец (точнее, постоянный пользователь) земли требовал, чтобы суд обязал другое лицо пользоваться его участком на платной основе.
Хозяйственный суд Закарпатской области в иске отказал. Аргумент был простым: по закону требовать установления сервитута вправе то лицо, которое заинтересовано в пользовании чужой землёй. То есть в этой ситуации – «Евротранстелеком», а не Укрзализныця. К тому же ответчик оспаривал и размер платы, и площадь сервитута, и его конфигурацию.
Западный апелляционный хозяйственный суд с такой позицией согласился, но добавил важный нюанс. Суд признал: да, владелец или пользователь земельного участка тоже может подавать иск об установлении сервитута – наравне с лицом, которое нуждается в доступе к участку. Здесь никаких ограничений закон не устанавливает.
Но истец не доказал главного – что потребности ответчика невозможно удовлетворить иным способом. Ведь вопрос обслуживания и эксплуатации кабеля уже был урегулирован соглашениями 2001 и 2002 годов. Земельный сервитут просто не был нужен «Евротранстелекому».
Что сказал Верховный Суд
6 августа 2025 года Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда рассмотрел жалобу АТ «Укрзализныця» по делу №907/407/24 и оставил её без удовлетворения.
Ключевых моментов несколько.
Первое. Суд подтвердил: владелец или пользователь земельного участка действительно может быть истцом в споре об установлении сервитута. Это не является исключительным правом лишь того, кто хочет пользоваться чужой землёй. Верховный Суд сослался на собственную устойчивую практику – в частности, постановления по делам №918/303/21, №918/302/21 и №907/409/24.
Тут важный момент: Укрзализныця настаивала, что этот вопрос является «исключительной правовой проблемой», которую должна была бы рассмотреть Большая Палата Верховного Суда. Однако коллегия судей с этим не согласилась – практика уже сформирована, неопределённости нет.
Второе. Для установления сервитута через суд необходимо, чтобы истец сначала попытался договориться мирно. Это предусмотрено статьями 401 и 402 Гражданского кодекса Украины, а также статьями 98 и 100 Земельного кодекса Украины. Укрзализныця такие попытки делала, и это плюс. Но этого недостаточно.
Третье – и это оказалось решающим. Сервитут устанавливается лишь тогда, когда потребности заинтересованного лица нельзя удовлетворить иначе. А тут стороны ещё в начале 2000-х заключили соглашения о совместной деятельности, которые чётко регулируют прокладку и эксплуатацию кабеля. Эти соглашения до сих пор действуют. Следовательно, никакой «невозможности удовлетворить потребности иным способом» не возникает.
Честно говоря, логика Верховного Суда здесь кристально прозрачна: зачем устанавливать сервитут, если стороны уже имеют договор, который даёт ответчику право пользоваться участком для обслуживания кабеля?
Какие уроки можно извлечь
Из дела №907/407/24 вытекает несколько практических выводов для тех, кто сталкивается с похожими ситуациями.
Во-первых, земельный сервитут – не универсальный инструмент для «выравнивания» отношений между владельцем земли и тем, кто ею пользуется. Если между сторонами уже существует договор, регулирующий доступ к участку, суд с большой вероятностью скажет: решайте вопрос в рамках этого договора.
Во-вторых, обращаться в суд с иском об установлении сервитута может и владелец или пользователь участка – не только тот, кому нужен доступ. Но истец должен доказать, что сервитут действительно необходим второй стороне, что его условия обоснованны и что достичь согласия мирно невозможно. Об этом прямо говорится в статье 404 Гражданского кодекса Украины и статье 99 Земельного кодекса Украины.
И в-третьих, соглашения о совместной деятельности, заключённые много лет назад, могут иметь неожиданно долгую жизнь. Особенно когда в них прописано, что они действуют «в течение срока строительства и эксплуатации сети». Пока кабель лежит в земле – соглашение работает.
Поэтому если вы оказались в роли владельца или пользователя участка, через который проходят чужие коммуникации, прежде чем идти в суд, внимательно перечитайте все имеющиеся договоры. Возможно, ваш ключ к решению проблемы – вовсе не Земельный кодекс Украины, а старые архивные папки.