Земельный сервитут – это не аренда и не хитрый способ получить кусок земли под киоск. Именно это подтвердил Верховный Суд в деле № 926/3103/22, когда больница решила «поделиться» участком с предпринимателем, а прокурор сказал: так не работает.
И был прав. Давайте разберёмся, что же произошло и почему эта история – урок для всех, кто думает, будто земельный сервитут может заменить договор аренды.
Как больница «подарила» землю под киоск
В августе 2019 года Областное коммунальное некоммерческое предприятие «Черновицкая областная клиническая больница» (далее – Больница) заключила договор земельного сервитута с Обществом с ограниченной ответственностью «Маркет-Сервис». По условиям этого договора Общество получило право пользования частью земельного участка площадью 0,0567 га, входящего в более крупный участок размером 0,8428 га по адресу: г. Черновцы, ул. Буковинская, 1-А.
И вот тут – первый звоночек. Сервитут устанавливался для размещения временного сооружения – по сути, для коммерческой, торговой и хозяйственной деятельности. То есть речь шла не о проходе или проезде к соседнему участку, не о прокладке коммуникаций, а о полноценном бизнесе на чужой земле.
Причём бессрочно. Так прямо и записали в пункте 2.1 договора: сервитут – бессрочный.
Почему сервитут не для предпринимательства
Ключевое, что стоит понять о земельном сервитуте: это право пользования чужим имуществом, которое возникает тогда, когда ваши потребности невозможно удовлетворить никаким другим способом. Об этом прямо говорит часть 1 статьи 401 Гражданского кодекса Украины.
А статья 404 Гражданского кодекса Украины уточняет, что право пользования чужим земельным участком заключается в возможности прохода, проезда, прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечении водоснабжения, мелиорации и тому подобном.
Торговля в этом перечне не значится.
Именно поэтому суды первой и апелляционной инстанций, а затем и Верховный Суд, пришли к однозначному выводу: реальной потребностью Общества было не удовлетворение нужд, предусмотренных статьёй 404 ГК Украины, а получение права пользования участком для коммерческой деятельности. То есть то, для чего существует совсем другой механизм.
Кстати, о механизме. Согласно статье 28 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и Порядку размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности (утверждённого приказом Минрегиона от 21.10.2011 № 244), для установки временного сооружения нужен паспорт привязки. Заказчик обращается в орган местного самоуправления, получает разрешение – и только тогда размещает сооружение.
Здесь же не было ни паспорта привязки, ни обращений в горсовет. Департамент градостроительного комплекса и земельных отношений Черновицкого городского совета в своём письме от 05.06.2020 подтвердил: паспорт привязки на это временное сооружение не выдавался.
Кто имеет право распоряжаться землёй
А теперь – ещё один важный момент. Земельный участок находился в постоянном пользовании Больницы. А собственником была (и остаётся) территориальная громада в лице Черновицкого областного совета.
Может ли постоянный землепользователь передавать участок третьим лицам? Нет.
Статья 92 Земельного кодекса Украины определяет право постоянного пользования как право владения и пользования земельным участком – без права распоряжения. Объём прав землепользователей, очерченный в статье 95 ЗК Украины, не предусматривает возможности передавать землю в аренду, сервитут или любое иное платное пользование.
Верховный Суд ещё в 2018 году в постановлении по делу № 915/166/17 сформулировал чёткую позицию: государственный акт на право постоянного пользования не даёт землепользователю права распоряжаться участком, в частности передавать его третьим лицам. Это исключительная компетенция уполномоченного органа – в данном случае областного совета.
Больница же заключила договор земельного сервитута самостоятельно, без согласия собственника. И это стало второй фатальной ошибкой.
Договор недействителен: правовые последствия
Поскольку содержание договора противоречило требованиям закона, суды применили статьи 203 и 215 Гражданского кодекса Украины. Статья 203 требует, чтобы содержание сделки не противоречило законодательству, интересам государства и общества. Статья 215 говорит прямо: несоблюдение этих требований – основание для признания сделки недействительной.
Суды первой и апелляционной инстанций признали договор земельного сервитута недействительным – и с этим согласился Верховный Суд.
А вот по второму исковому требованию – прекратить право сервитута путём отмены государственной регистрации – Верховный Суд уточнил позицию. Согласно части 3 статьи 26 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» (в редакции, действовавшей на момент подачи иска), сведения о вещных правах, внесённые в Государственный реестр прав, не подлежат отмене или изъятию.
К тому же, как отметил Суд, если сделка признана недействительной – она недействительна с момента её совершения (часть 1 статьи 236 ГК Украины). То есть право земельного сервитута вообще не возникло, несмотря на государственную регистрацию. А потому отдельно «отменять» запись в реестре – излишне.
В этой части Верховный Суд решения предыдущих инстанций отменил и в иске отказал.
Возврат участка: тут без вариантов
А вот требование обязать Общество вернуть земельный участок территориальной громаде и освободить его от временного сооружения – осталось без изменений. Это прямо вытекает из статьи 152 Земельного кодекса Украины: собственник или землепользователь может требовать устранения любых нарушений его прав на землю.
Тут важен контекст: прокурор обратился в суд в интересах государства именно потому, что Черновицкий областной совет, зная о нарушении ещё с 2020 года, на протяжении двух лет не принял никаких мер. И суды признали такое представительство прокурора оправданным – в соответствии со статьёй 23 Закона Украины «О прокуратуре».
Общество пыталось оспорить это, ссылаясь на различные постановления Верховного Суда, но суд апелляционной инстанции правильно применил правовые выводы – в частности те, что изложены в постановлении от 26.05.2020 по делу № 912/2385/18.
К слову, была ещё одна любопытная деталь процесса. Общество ходатайствовало об истребовании оригинала договора – дескать, копия вызывает сомнения. Но суд первой инстанции резонно заметил: Общество является стороной этого договора, а значит, оригинал у него должен быть. И обязал обе стороны предоставить оригиналы для осмотра. Больница предоставила заверенную копию и оригинал дополнительного соглашения. А вот Общество требование суда проигнорировало. Верховный Суд не увидел в этом нарушения статьи 91 Хозяйственного процессуального кодекса Украины.
Честно говоря, вся эта история – наглядный пример того, как работает принцип «назвался груздем – полезай в кузов». Земельный сервитут – инструмент с узким и чётким назначением. Он не про бизнес, не про аренду и точно не про самовольное строительство торговых точек на территории больницы. Попытка обойти закон через красивое название договора потерпела крах – временное сооружение подлежит демонтажу, а участок возвращается громаде.