Земельный сервитут – удобный инструмент, когда нужно проехать через чужой участок или проложить коммуникации. Но что делать, когда под видом сервитута компания получает землю под коммерческую автопарковку, огораживает её шлагбаумом и фактически пользуется ею как собственник? Именно такую ситуацию разбирал Верховный Суд в деле № 910/15400/24, и его выводы стоит знать каждому, кто имеет дело с земельными вопросами.
История началась в Чернигове. ТОВ «Риэл Ко.» строило торгово-офисный комплекс и столкнулось с нехваткой мест для парковки автомобилей посетителей. Вместо того чтобы арендовать дополнительный участок через открытые торги, компания пошла иным путём – обратилась в Черниговский областной совет с просьбой установить земельный сервитут на соседний участок площадью 0,0474 га.
На первый взгляд – вполне законная процедура. Сервитут позволяет пользоваться чужой землёй для проезда, прокладки сетей и других нужд, которые невозможно удовлетворить иначе. Облсовет согласился, и в 2021 году стороны заключили договор об установлении земельного сервитута для размещения стоянки автомобильного транспорта. В сентябре 2024-го – возобновили его ещё на три года.
Однако прокуратура увидела в этой сделке совсем другую картину.
Когда парковка – это не сервитут
Давайте разберёмся, чем сервитут отличается от аренды. Это ключевой момент всей истории.
Согласно статье 98 Земельного кодекса Украины, земельный сервитут – это право ограниченного пользования чужим участком. Принципиальная деталь: собственник при этом не теряет права владеть, пользоваться и распоряжаться своей землёй. Сервитут лишь немного «потеснит» его, но не вытеснит полностью.
Аренда же, по Закону Украины «Об аренде земли», – это когда участок переходит во владение и пользование арендатора. Собственник на это время фактически отстраняется от своего имущества. Чувствуете разницу?
Так вот, в деле № 910/15400/24 суды установили: «Риэл Ко.» оборудовало шлагбаум на въезде и ограждение вокруг спорного участка. Доступ собственника – территориальной общины – к земле был ограничен. Де-факто компания владела и пользовалась ею единолично. И использовала не для проезда или прокладки труб, а для обустройства коммерческой парковки – то есть для получения прибыли.
Это уже совсем не похоже на скромный сервитут, правда?
Притворная сделка: маска, которую сорвали суды
И суд первой инстанции, и апелляция пришли к одинаковому выводу: договор об установлении земельного сервитута от 01.10.2024 является притворной сделкой. Проще говоря – стороны «на бумаге» оформили сервитут, а на самом деле совершили договор аренды.
Статья 235 Гражданского кодекса Украины даёт чёткое определение: притворная сделка совершается для сокрытия другой. И если суд это устанавливает, применяются правила относительно той сделки, которую стороны действительно имели в виду.
В этом случае настоящим намерением была аренда коммунальной земли под коммерческую парковку. А для аренды закон требует совсем другой процедуры.
Почему нельзя было просто оформить аренду
Тут всё упирается в конкурентные основы. Статья 134 Земельного кодекса Украины предусматривает: земельные участки государственной и коммунальной собственности передаются в аренду через земельные торги. То есть через аукцион. Это гарантирует, что бюджет получит справедливую цену, а доступ к земле будут иметь все желающие на равных условиях.
Сервитут же не требует торгов – его устанавливают по решению собственника или суда, когда другого способа удовлетворить потребность просто не существует.
«Риэл Ко.» получило участок без аукциона, уплачивая 4,5% от нормативной денежной оценки – сумму, которая даже в договоре фигурировала как «арендная плата за земельный участок государственной и коммунальной собственности». Это следовало прямо из пункта 3.2 сделки. Красноречивая деталь, не так ли?
Суды учли и то, что потребность общества не была вынужденной или неизбежной. Расширить парковку можно было через аренду – просто это стоило бы дороже и требовало открытого конкурса.
Что решил Верховный Суд
В марте 2026 года коллегия судей Кассационного хозяйственного суда рассмотрела кассационную жалобу «Риэл Ко.» и частично её удовлетворила. Но не так, как надеялась компания.
Верховный Суд согласился, что договор сервитута является недействительным, а участок нужно вернуть собственнику – Черниговскому областному совету. Доводы жалобщика о неправильном применении статей Земельного кодекса Украины и неучтении предыдущей практики Верховного Суда были отклонены. Коллегия судей подчеркнула: правовая природа договора зависит не от его названия, а от содержания. Если условия, права и обязанности сторон свидетельствуют об аренде – значит, это аренда, как бы документ ни назывался.
Единственное, в чём кассационная инстанция стала на сторону компании – она отменила решение апелляции о признании незаконным решения облсовета от 17.09.2024. Логика здесь простая: это решение уже было исполнено через заключение договора, оно исчерпало своё действие. Отменять его отдельно – неэффективный способ защиты, ведь землю это всё равно не вернёт. Достаточно признать недействительным сам договор.
В итоге: сделка признана недействительной, участок возвращён общине, а уплаченные компанией 8246,12 грн за пользование землёй назад не возвращаются – фактическое пользование уже состоялось, и провести двустороннюю реституцию невозможно.
Ключевое правило, которое вытекает из этого дела, простое: если компания обустраивает на чужой земле объект для бизнеса, ограничивает доступ собственника и получает прибыль – это не сервитут, а аренда. И суды всё чаще срывают маски с таких притворных сделок, применяя к ним правила, которые стороны пытались обойти.
Кстати, само по себе наличие шлагбаума ещё не доказывает выбытие участка из владения собственника – всё зависит от режима доступа. Но если собственник не может свободно пользоваться своей землёй, а сервитуарий распоряжается ею по собственному усмотрению – выводы суда будут однозначными. И ещё один практический момент: когда вы оспариваете договор в суде, не стоит отдельно требовать отмены решения органа власти, на основании которого этот договор заключили. Если решение уже исполнено, его отмена ничего не добавит к защите ваших прав – Верховный Суд подтвердил это в деле № 910/15400/24 вполне однозначно.