Земельный сервитут многим предпринимателям кажется чуть ли не синонимом аренды – заключил договор, поставил МАФ, платишь деньги и работаешь годами. По крайней мере так думал предприниматель из города Славянска, пока его дело № 905/2765/17 не дошло до Большой Палаты Верховного Суда. Давайте разберём эту историю – она показательная для каждого, кто размещает временные сооружения на коммунальной земле.
С чего всё началось
Физическое лицо – предприниматель Чалый Н.А. ещё в 2012 году получил от Славянского городского совета паспорт привязки для размещения временных сооружений по улице Шевченко. Документ был действителен до 18 октября 2017 года. Позже, 1 марта 2014 года, стороны заключили договор срочного личного сервитута на земельный участок площадью 0,0090 га – ровно на тот же срок.
Представьте себе: срок истекает, вы пишете заявление о продлении, а горсовет отвечает… что ваш паспорт уже аннулирован, договор не продлён, и землю нужно возвращать. Именно в такой ситуации оказался ФЛП Чалый Н.А.
Почему так? Городской совет ещё в апреле 2017 года принял решение № 8-ХХІІ-7, которым чётко установил: договоры личного сервитута действуют только до окончания срока, определённого в них. Никаких автоматических пролонгаций. А паспорт привязки предпринимателя, кстати, аннулировали ещё и потому, что временные сооружения не были установлены в течение шести месяцев после его получения.
Предприниматель решил судиться. И вот тут началось самое интересное.
Два иска – один процесс
В ноябре 2017 года бизнесмен подал иск в Хозяйственный суд Донецкой области. Требование звучало так: признать за ним право пользования тем же земельным участком (кадастровый номер 14141000000:01:001:0861) на тех же условиях и на тот же срок, что и раньше.
Логика истца была, казалось бы, железная: горсовет вовремя не отказал – значит, по принципу «молчаливого согласия» договор нужно считать продлённым. Тем более, что Закон Украины «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности» именно это и предусматривает. Разве нет?
Городской совет в ответ подал встречный иск. Суть его была простой: поскольку срок действия договора истёк, предприниматель обязан демонтировать группу временных сооружений, вернуть земельный участок горсовету и привести его в прежнее состояние. Именно это предусматривали пункты 13 и 23 договора сервитута.
И первая инстанция, и Донецкий апелляционный хозяйственный суд встали на сторону горсовета. Первоначальный иск отклонили полностью, встречный – удовлетворили. Предпринимателя обязали в течение 30 календарных дней после вступления решения в законную силу демонтировать сооружения и вернуть участок.
Неожиданный процессуальный поворот
Предприниматель подал кассационную жалобу. И тут появился аргумент, которого никто не ожидал: он заявил, что встречный иск горсовета вообще должен был рассматриваться в порядке административного судопроизводства, а не хозяйственного.
Почему? Мол, орган местного самоуправления – это субъект властных полномочий. И действует он не для защиты своего частного интереса, а для защиты интересов общины. Значит, Кодекс административного судопроизводства Украины – вот где должен решаться такой спор.
Большая Палата Верховного Суда объяснила: эта логика ошибочна. Когда городской совет реализует право распоряжения землёй, он выступает равноправным участником земельных отношений. Статья 5 Земельного кодекса Украины прямо закрепляет равенство права собственности на землю для граждан, юридических лиц, территориальных общин и государства. Здесь нет никакой управленческой вертикали – стороны не подчинены друг другу.
Спор касался правомерности прекращения договора личного срочного сервитута, а значит, имел частноправовую природу. И рассматривать его должен хозяйственный суд – тем более, что речь идёт о земельных отношениях с участием субъекта хозяйствования.
Почему суд отказал в признании права пользования
Теперь – главное. Почему же «молчаливое согласие» не сработало?
Во-первых, договор срочного личного сервитута от 1 марта 2014 года чётко определял срок действия – до 18 октября 2017 года. Никаких условий об автоматическом продлении он не содержал. А когда в документе прямо написано «до такого-то числа», то после этой даты он просто прекращается.
Во-вторых, статья 102 Земельного кодекса Украины называет истечение срока, на который был установлен земельный сервитут, отдельным и безусловным основанием для его прекращения. Это пункт «г» – короткий и неумолимый.
В-третьих, решение горсовета № 8-ХХІІ-7, которым подтверждено, что договоры действуют лишь до окончания установленного в них срока, никто не отменял и не признавал недействительным. А неотменённое решение органа местного самоуправления обязательно к исполнению.
И ещё один важный момент. Предприниматель активно доказывал, что горсовет нарушил процедуру аннулирования паспорта привязки. Однако суд заметил: эти обстоятельства вообще не входят в предмет доказывания. На момент подачи иска срок действия паспорта всё равно истёк – 18 октября 2017 года уже прошло. Так что даже если аннулирование было проведено с нарушениями, это ничего не меняет.
Что это означает для вашего бизнеса
Это дело – не просто очередное судебное решение. Оно обнажает системную ошибку, которую допускают десятки предпринимателей: отождествление земельного сервитута с арендой.
Когда вы арендуете помещение, то после окончания срока договора, продолжая платить арендную плату, можете рассчитывать на «молчаливое согласие» арендодателя. С сервитутом это не работает. Здесь срок является жёсткой границей: истёк – право прекратилось, и точка.
Вот что стоит взять на заметку:
- За несколько месяцев до окончания договора сервитута инициируйте переговоры с органом местного самоуправления о заключении нового договора
- Не ждите «молчаливого согласия» – его не будет, если иное прямо не предусмотрено условиями договора
- Внимательно отслеживайте решения местных советов о порядке размещения временных сооружений – они могут содержать прямые запреты на пролонгацию сервитутов
- Если срок договора истёк, а новый вы не заключили, ваши сооружения могут признать самовольно установленными – со всеми последствиями в виде демонтажа
Большая Палата Верховного Суда оставила кассационную жалобу без удовлетворения, а решения предыдущих инстанций – без изменений. Исполнение обжалованных решений, приостановленное на время кассационного пересмотра, было возобновлено. Предприниматель обязан освободить участок, демонтировать сооружения и привести землю в прежнее состояние.
Земельный сервитут – это удобный, но строго срочный инструмент. И когда в договоре написано «до 18 октября», то 19 октября ваше право пользования землёй – это уже история.