Представьте: вы арендуете землю, честно работаете на ней, платите арендную плату – и вдруг прокуратура требует всё вернуть, потому что на участке нашли древнее городище. Именно такая ситуация сложилась в деле № 922/264/24, где Большая Палата Верховного Суда поставила точку в многолетнем споре о том, как именно государство должно защищать земли историко-культурного назначения.
Ключевой вопрос, который решал суд: можно ли считать, что государство «утратило владение» землёй под памятником археологии, если эту землю зарегистрировали за кем-то другим? От ответа зависело, какой иск подавать – негаторный или виндикационный. А разница здесь огромная, ведь от этого зависит, истечёт ли срок исковой давности и сможет ли арендатор защитить своё право.
О чём, собственно, спор
История началась ещё в 2004 году. Тогда Харьковская районная администрация передала обществу «Контакт плюс» в аренду 34,6 гектара земли для подсобного хозяйства. Позже этот участок взяло в субаренду ООО «Харьковский конный завод» – для сенокошения и выпаса скота. Всё вроде бы законно: договоры зарегистрированы, документы в порядке.
Но в 2020 году Министерство культуры внесло в Государственный реестр недвижимых памятников Украины городище «Шеермановское» – памятник археологии местного значения. И выяснилось, что он частично расположен на том самом арендованном участке. Более того – ещё в декабре 2020 года Главное управление Госгеокадастра передало эту землю из государственной в коммунальную собственность Люботинского горсовета.
Прокуратура подала иск: вернуть всё обратно государству, договоры аренды и субаренды признать недействительными.
Первая инстанция сказала «нет», апелляция – «да»
Местный хозяйственный суд в иске отказал. Аргументы были такие: информации о памятнике в реестре нет, границы городища не установлены, а арендаторы – добросовестные, работают без нарушений. К тому же суд заметил, что если государство потеряло и физическое, и юридическое владение землёй (ведь право собственности зарегистрировали за горсоветом), то правильный способ защиты – виндикационный иск, а не негаторный.
Апелляция взглянула на дело иначе. Восточный апелляционный хозяйственный суд решил: поскольку земля относится к категории историко-культурного назначения, она вообще не могла быть передана в коммунальную собственность. Значит, приказ Госгеокадастра – незаконный, договоры аренды и субаренды – недействительные, а землю нужно вернуть государству в лице областной военной администрации. Иск квалифицировали как негаторный, так что исковая давность не применяется.
Конный завод подал кассационную жалобу – и дело попало в Большую Палату.
Почему негаторный иск – это принципиально
Давайте разберёмся с терминами, потому что здесь кроется главная интрига.
Когда собственник потерял вещь физически или юридически – применяется виндикационный иск (статья 387 Гражданского кодекса Украины). Это требование вернуть имущество из чужого незаконного владения. К нему применяется исковая давность – три года. Если прошло больше – суд может отказать.
А вот негаторный иск (статья 391 ГКУ) – это об устранении препятствий в пользовании имуществом, когда собственник владения не терял. Его можно подать в любое время, пока длится нарушение. Никаких сроков давности.
Коллегия Кассационного хозяйственного суда, передавая дело в Большую Палату, считала, что нужно отступить от предыдущей практики Кассационного гражданского суда. Мол, если право собственности зарегистрировали за кем-то другим – государство потеряло владение, поэтому должна быть виндикация. Их логика была такой: памятники археологии обычно находятся глубоко под землёй, их не видно невооружённым глазом, поэтому арендаторы могли действительно не знать о существовании городища.
И правда, из 34,6 гектара спорного участка лишь около 5,5 гектара потенциально занимает сам памятник.
Позиция Большой Палаты: чётко и надолго
Большая Палата Верховного Суда в постановлении от 4 марта 2026 года заняла однозначную позицию: негаторный иск – вот правильный инструмент для защиты прав государства на земли под памятниками археологии.
Логика здесь такая. Есть объекты, на которые ни при каких условиях не может возникнуть право частной (или коммунальной) собственности. К ним относятся, в частности, земли под памятниками археологии – это прямо предусмотрено частью шестой статьи 17 Закона Украины «Об охране культурного наследия». А когда право собственности вообще не может возникнуть – государственная регистрация этого права ничего не меняет. Собственник (государство) не теряет владения, даже если в реестре записан кто-то другой.
Это, кстати, тот же подход, который Большая Палата уже применяла к землям водного фонда и природно-заповедного фонда. Здесь суд лишь последовательно продолжил свою практику.
«В случаях, когда на определённый объект недвижимого имущества ни при каких условиях не может возникнуть право частной собственности, государственная регистрация этого права не меняет владельца», – подчеркнул суд. А значит, надлежащий способ защиты – именно негаторный иск.
Но есть нюанс: пропорциональность и надлежащее управление
И тут – самое интересное. Хотя Большая Палата подтвердила, что негаторный иск – правильный инструмент, она одновременно отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение.
Почему? Потому что апелляционный суд не учёл принцип пропорциональности.
Когда памятник занимает лишь 5,5 гектара из 34,6 – лишать арендатора права пользования всем участком нельзя. Это было бы непропорциональным вмешательством в право на мирное владение имуществом, гарантированное статьёй 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Более того, Большая Палата напомнила о принципе надлежащего управления, который Европейский суд по правам человека сформулировал ещё в деле «Рисовский против Украины». Суть его проста: государство должно действовать своевременно, последовательно и прозрачно. Если государственный орган допустил ошибку – риск этой ошибки несёт само государство, а не частные лица, которые добросовестно полагались на законность его действий.
А в этом деле государство само же передало землю в коммунальную собственность, хотя городище «Шеермановское» взяли на учёт ещё в 1972 году, а охранную зону установили в 1984-м. То есть все необходимые данные существовали задолго до спорных решений.
Что это означает на практике
Для юристов и землепользователей это постановление даёт несколько важных ориентиров.
Во-первых, Большая Палата окончательно закрепила подход: земли под памятниками археологии защищаются через негаторный иск. Никакой исковой давности – нарушение можно устранить хоть через двадцать лет после его начала.
Во-вторых, суд чётко сказал: нельзя требовать возврата всего участка, если памятник занимает лишь его часть. Нужно точно идентифицировать эту часть – с координатами, поворотными точками, привязкой к геодезической сети. Для этого понадобится земельно-техническая экспертиза.
В-третьих, принцип надлежащего управления работает и в земельных спорах. Если государственные органы годами не вносили данные о памятнике в кадастр, не определяли границы охранных зон – это их ответственность. Перекладывать последствия этих ошибок на арендатора, который действовал добросовестно, суд не позволит.
И последнее. Коллегия Кассационного хозяйственного суда предлагала отступить от предыдущих выводов Кассационного гражданского суда в пользу виндикационного иска. Большая Палата отказала. Практика осталась единой – негаторный иск для земель историко-культурного назначения остаётся эталонным способом защиты.
Конному заводу это постановление дало шанс: дело возвращается на новое рассмотрение в апелляцию, где суд будет оценивать пропорциональность вмешательства с учётом всех обстоятельств. И, вероятно, финальное решение будет касаться лишь тех 5,5 гектара, на которых действительно расположено древнее городище.