Зняття заборони відчуження нерухомого майна – проблема, з якою стикаються власники, коли старі обтяження раптом «спливають» у найвідповідальніший момент. Уявіть: ви купили квартиру понад 20 років тому, спокійно живете собі, а потім дізнаєтеся – на ній досі «висить» заборона через чужий кредит. І зняти її виявляється зовсім не так просто, як здавалося на перший погляд.
Саме в такій ситуації опинилася мешканка Бахмута (колишній Артемівськ Донецької області), яка ще у грудні 1999 року придбала квартиру в попереднього власника. Через чверть століття жінка спробувала оформити компенсацію за житло, зруйноване внаслідок бойових дій, – і отримала відмову від державного реєстратора. Причина? В архівних записах Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна значилося обтяження ще від 20 липня 2005 року. А перед цим, у липні 1998-го, колишній власник квартири передав її в заставу «Ощадбанку» за кредитним договором. І хоча житло давно змінило господаря, заборона нікуди не поділася.
Жінка пішла до суду. Покровський районний суд міста Кривого Рогу у травні 2025 року став на її бік: покупець – добросовісний набувач, жодних зобов’язань перед банком у неї немає, тож заборону треба зняти, а запис із реєстру – виключити. Дніпровський апеляційний суд у вересні того ж року залишив рішення без змін і ще й стягнув із банку 8 000 гривень витрат на правничу допомогу.
Але «Ощадбанк» із цим не погодився і подав касаційну скаргу до Верховного Суду.
Чому банк наполягав на своєму
Позиція банку проста, і в ній, чесно кажучи, є юридична логіка. Кредитний договір із попереднім власником квартири укладено 18 травня 1998 року. Договір застави – 29 липня того ж року. Квартиру продали новому власнику в грудні 1999-го. Однак за статтею 24 Закону України «Про заставу» застава зберігає силу, навіть якщо майно переходить у власність іншої особи. Інакше кажучи: купуючи квартиру, новий власник «успадковує» й обтяження, які на ній лежать.
Банк також наголошував: борг за кредитом нікуди не зник. Станом на квітень 2025 року заборгованість становила 2 339,46 грн – з них 2 329,66 грн простроченого основного боргу та 9,80 грн пені. Позичальник помер (це підтверджено ще у грудні 2020 року), спадкоємці не оголосилися. Але ж заборгованість ніхто не погасив – тож і заборона, на думку банку, має залишатися.
Нижчі суди міркували інакше: покупець добросовісний, про обтяження не знав і знати не міг, а сам банк 27 років не вчиняв жодних дій щодо стягнення боргу. Хіба цього недостатньо для зняття заборони відчуження нерухомого майна?
Що сказав Верховний Суд
27 травня 2026 року колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду ухвалила постанову, яка частково задовольнила касаційну скаргу «Ощадбанку». Рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасовано, а справу направлено на новий розгляд – знову до суду першої інстанції.
Чому так? Верховний Суд звернув увагу на дві ключові речі.
Перша. Добросовісність набувача не «знімає» заставу автоматично. Норми і Цивільного кодексу УРСР (який діяв на момент укладення кредитного договору та договору застави), і чинного Цивільного кодексу України, і Закону України «Про заставу» чітко кажуть: застава зберігає чинність при переході права власності до іншої особи. Нижчі суди це просто проігнорували, зосередившись виключно на фігурі добросовісного покупця.
Але є й друга обставина – значно цікавіша і, ймовірно, вирішальна для цієї справи. Позивачка з самого початку вказувала, що звернулася до державного реєстратора саме для оформлення компенсації за знищене житло. Бахмут – місто, яке пережило надзвичайно важкі бої під час повномасштабного вторгнення. Квартира, найімовірніше, була зруйнована. Однак ані районний суд, ані апеляційний суд цьому факту взагалі не дали правової оцінки.
І даремно. Стаття 28 Закону України «Про заставу» та пункт 2 частини першої статті 593 Цивільного кодексу України прямо передбачають: застава припиняється у разі загибелі заставленого майна. Тобто якщо квартира дійсно зруйнована – предмета застави більше не існує. А немає предмета – немає й обтяження. Це логічно: не можна звернути стягнення на те, чого фізично вже немає.
Колегія суддів Верховного Суду, звісно, не могла самостійно встановити факт знищення квартири. Верховний Суд є судом права, а не судом факту: він перевіряє правильність застосування закону, а не досліджує докази заново. Саме тому справу повернули до першої інстанції – хай там і з’ясують, що сталося з будинком.
Що означає ця постанова для інших власників
Сигнал від Верховного Суду доволі чіткий. Зняття заборони відчуження нерухомого майна не може базуватися лише на тому, що покупець «добросовісний» – треба дивитися на конкретні юридичні підстави для припинення застави. І загибель предмета застави – одна з таких підстав, прямо названа в законі.
Крім того, справа нагадує: перевіряти історію нерухомості перед купівлею варто завжди. Навіть якщо угода відбулася багато років тому, «скелети в шафі» можуть вигулькнути в найнесподіваніший момент – скажімо, коли ви намагаєтеся отримати компенсацію від держави за програмою «єВідновлення».
Що тепер? Суду першої інстанції доведеться з’ясувати, чи дійсно квартира в Бахмуті була знищена. Якщо так – підстави для зняття заборони є, і вони безпосередньо випливають із Закону України «Про заставу». Якщо ж будинок уцілів – ситуація ускладнюється, адже банк формально має право вимагати погашення боргу, забезпеченого цією квартирою.
Кредитний борг, до речі, невеликий – трохи більше двох тисяч гривень. Але сама колізія повчальна: банк 27 років не намагався стягнути заборгованість із позичальника чи його спадкоємців, а коли квартира, ймовірно, перестала існувати фізично – згадав про свої права. Чи справедливо це щодо людини, яка чесно купила житло, втратила його через війну і тепер не може отримати компенсацію через старий чужий борг? Це питання радше до законодавця, ніж до суддів – але саме судам тепер випало шукати баланс між буквою закону та здоровим глуздом.