Приватизация арендованного государственного имущества путем выкупа кажется простым механизмом – арендатор улучшил помещение, подал заявление и стал собственником. Но реальная жизнь, как всегда, вносит свои коррективы. История предпринимательницы Екатерины Охримчук, которая арендовала часть админздания в городе Владимир на Волыни, – яркое тому доказательство. Её путь к приватизации растянулся на годы судебных баталий и дважды побывал в Верховном Суде. Давайте разберёмся, что пошло не так и какие выводы из этого могут сделать другие арендаторы государственного имущества.
С чего всё началось
Представьте: 2016 год. ФЛП Охримчук заключает договор аренды части административного здания площадью 120,4 м² на улице Ковельской, 35. Помещение находится на балансе Владимир-Волынского управления Государственной казначейской службы. Цель аренды – торговля промышленными товарами и мастерская по пошиву гардин.
Предпринимательница сразу берётся за капитальный ремонт. И не просто косметический – а полноценные неотъемлемые улучшения: замена всех окон, дверей, пола, электропроводки, системы отопления, утепление стен, ремонт фасада. Общая стоимость работ составила более 263 тысяч гривен – при том что оценочная стоимость самого помещения на момент заключения договора составляла 287 499 грн. Иными словами, улучшения превысили 25% стоимости объекта, а это тот самый порог, который закон устанавливает как обязательную предпосылку.
Всё делалось официально: арендодатель и балансодержатель дали письменное согласие на проведение работ. Казалось бы, путь к приватизации арендованного государственного имущества путем выкупа открыт. Но не всё так просто.
Ловушка 15 дней, о которой стоит знать
Закон Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» (№ 2269-VIII) устанавливает чёткий алгоритм. Арендатор, осуществивший неотъемлемые улучшения на сумму не менее 25% стоимости объекта, имеет право подать заявление о включении этого объекта в перечень малой приватизации. Государственный орган приватизации в течение трёх дней обращается к уполномоченному органу управления имуществом за согласием. А дальше – самое интересное.
Часть 7 статьи 11 Закона Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» отводит уполномоченному органу ровно 15 дней на ответ. Если в течение этого срока орган приватизации не получил ни согласия, ни мотивированного отказа – согласие считается предоставленным автоматически. Это императивная норма, она не подлежит расширительному толкованию. Проще говоря: молчание чиновника – знак согласия.
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда в постановлении от 18 августа 2026 года по делу № 910/10516/24 вновь подчеркнула это правило, сославшись на собственную практику – в частности, на постановление от 4 июня 2020 года по делу № 910/6319/19. Там суд чётко указал: норма является абсолютно-определённой, и неполучение ответа в 15-дневный срок – достаточное основание считать, что согласие предоставлено.
А теперь – внимание. 16 октября 2023 года ФЛП Охримчук подала заявление в Региональное отделение ФГИУ. Отделение несколько раз обращалось в Государственную казначейскую службу – орган управления спорным имуществом. Но официальный ответ поступил лишь 26 февраля 2024 года – то есть через четыре месяца после обращения. И это не просто техническая деталь, это ключевой момент всего дела.
Что такое «мотивированный отказ» и почему письмо Казначейства им не стало
Когда читаешь письмо ГКС Украины от 26 февраля 2024 года, видишь примерно следующее: балансодержатель планирует и впредь использовать помещение для нужд территориальных органов, в том числе для размещения эвакуированных сотрудников, поэтому вопрос приватизации целесообразно рассмотреть после завершения военного положения.
Выглядит логично? Возможно. Но является ли это мотивированным отказом в понимании закона?
Верховный Суд ещё в 2020 году в деле № 910/6319/19 сформулировал важную позицию: мотивированный отказ должен содержать конкретные основания, предусмотренные действующим законодательством. Не предположения о возможной потребности. Не планы на будущее. А чёткую ссылку на норму закона, которая запрещает или ограничивает приватизацию именно этого объекта. Коллегия судей в постановлении от 18 августа 2026 года прямо указала: суды предыдущих инстанций не дали надлежащей оценки тому, является ли письмо Казначейства от 26 февраля 2024 года действительно мотивированным отказом, а не просто отпиской с просьбой подождать.
И здесь мы подходим к другому важному вопросу. Обеспечивает ли спорное помещение непосредственное выполнение органами государственной власти их задач? Ведь согласно статье 4 Закона № 2269-VIII имущество органов государственной власти не подлежит приватизации только тогда, когда оно непосредственно обеспечивает выполнение этими органами их функций. Если же нет – оно является объектом, подлежащим приватизации.
Помещение, которое годами находилось в аренде под торговые цели и мастерскую, а не использовалось Казначейством для собственных нужд, – действительно ли оно непосредственно обеспечивает выполнение государственных функций? Именно этот вопрос суды, по указанию Верховного Суда, должны исследовать надлежащим образом.
Почему Верховный Суд повторно отменил решения
Это уже вторая отмена по делу № 910/10516/24. Первая состоялась в мае 2025 года, когда Верховный Суд обязал суды исследовать, соблюдён ли 15-дневный срок для отказа и подпадает ли объект под законодательные ограничения по приватизации. Суд апелляционной инстанции тогда правильно отметил, что приватизация невозможна без выяснения того, обеспечивает ли имущество выполнение государственных функций. Но дальше – не исследовал до конца обстоятельства пропуска срока и не оценил, был ли отказ достаточно мотивированным.
И вот 18 августа 2026 года Верховный Суд частично удовлетворил кассационную жалобу предпринимательницы. Решение Хозяйственного суда города Киева от 13 января 2026 года и постановление Северного апелляционного хозяйственного суда от 23 апреля 2026 года отменены. Дело передано на новое рассмотрение.
Суд кассационной инстанции чётко указал: суды не выполнили обязательных указаний, данных в постановлении от 21 мая 2025 года. Они не проверили надлежащим образом, соблюдён ли 15-дневный срок. Не оценили, является ли письмо ГКС Украины от 26 февраля 2024 года действительно мотивированным отказом. И главное – проигнорировали правовую позицию, согласно которой неполучение ответа в течение 15 дней означает, что согласие на приватизацию предоставлено.
Что это значит для других арендаторов
История ФЛП Охримчук – не просто судебная хроника. Это практическое пособие для каждого, кто арендует государственное имущество и рассчитывает на приватизацию арендованного государственного имущества путем выкупа.
Первое: сроки имеют значение. Если уполномоченный орган управления не ответил в течение 15 дней – фиксируйте это. Возможно, именно этот факт станет вашим главным аргументом в суде. Честно говоря, многие арендаторы даже не догадываются об этой норме, а зря.
Второе: не каждый отказ является мотивированным. Ссылки на «целесообразность рассмотреть позже» или «возможную потребность в будущем» – не основание для отказа в приватизации. Закон требует конкретных юридических оснований. Если вам прислали такой ответ – это повод обратиться в суд, а не опускать руки.
И третье: даже если имущество принадлежит государственному органу, это не означает автоматический запрет на приватизацию. Всё зависит от того, используется ли оно для выполнения государственных функций. Помещение в аренде, которое годами не используется балансодержателем по прямому назначению, вполне может стать объектом приватизации – и позиция Верховного Суда это подтверждает.
Дело № 910/10516/24 теперь будет рассматриваться Хозяйственным судом города Киева в третий раз. И хотя финальная точка ещё не поставлена, правовые позиции Верховного Суда уже сформированы – и они на стороне чётких процедур, а не бюрократических отписок. Для предпринимателей, которые годами вкладывают средства в арендованные помещения, это больше чем просто судебная победа. Это сигнал, что правила игры постепенно меняются.
