Приватизація орендованого державного майна шляхом викупу здається простим механізмом – орендар поліпшив приміщення, подав заяву і став власником. Але реальне життя, як завжди, вносить свої корективи. Історія підприємиці Катерини Охримчук, яка орендувала частину адмінбудівлі в місті Володимир на Волині, – яскравий тому доказ. Її шлях до приватизації розтягнувся на роки судових баталій і двічі побував у Верховному Суді. Давайте розберемося, що пішло не так і які висновки з цього можуть зробити інші орендарі державного майна.
З чого все почалося
Уявіть: 2016 рік. ФОП Охримчук укладає договір оренди частини адміністративної будівлі площею 120,4 м² на вулиці Ковельській, 35. Приміщення перебуває на балансі Володимир-Волинського управління Державної казначейської служби. Мета оренди – торгівля промисловими товарами та майстерня з пошиття гардин.
Підприємиця одразу береться за капітальний ремонт. І не просто косметичний – а повноцінні невід’ємні поліпшення: заміна всіх вікон, дверей, підлоги, електропроводки, системи опалення, утеплення стін, ремонт фасаду. Загальна вартість робіт склала понад 263 тисячі гривень – при тому що оціночна вартість самого приміщення на момент укладення договору становила 287 499 грн. Іншими словами, поліпшення перевищили 25% вартості об’єкта, а це той самий поріг, який закон встановлює як обов’язкову передумову.
Усе робилося офіційно: орендодавець та балансоутримувач дали письмову згоду на проведення робіт. Здавалося б, шлях до приватизації орендованого державного майна шляхом викупу відкритий. Але не все так просто.
Пастка 15 днів, про яку варто знати
Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» (№ 2269-VIII) встановлює чіткий алгоритм. Орендар, який здійснив невід’ємні поліпшення на суму не менше 25% вартості об’єкта, має право подати заяву про включення цього об’єкта до переліку малої приватизації. Державний орган приватизації протягом трьох днів звертається до уповноваженого органу управління майном за згодою. А далі – найцікавіше.
Частина 7 статті 11 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» відводить уповноваженому органу рівно 15 днів на відповідь. Якщо протягом цього строку орган приватизації не отримав ані згоди, ані вмотивованої відмови – згода вважається наданою автоматично. Це імперативна норма, вона не підлягає розширеному тлумаченню. Простіше кажучи: мовчання чиновника – знак згоди.
Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в постанові від 18 серпня 2026 року у справі № 910/10516/24 вкотре наголосила на цьому правилі, пославшись на власну практику – зокрема, на постанову від 04 червня 2020 року у справі № 910/6319/19. Там суд чітко зазначив: норма є абсолютно-визначеною, і неодержання відповіді у 15-денний строк є достатньою підставою вважати, що згоду надано.
А тепер – увага. 16 жовтня 2023 року ФОП Охримчук подала заяву до Регіонального відділення ФДМУ. Відділення кілька разів зверталося до Державної казначейської служби – органу управління спірним майном. Але офіційна відповідь надійшла аж 26 лютого 2024 року – тобто через чотири місяці після звернення. І це не просто технічна деталь, це ключовий момент усієї справи.
Що таке «вмотивована відмова» і чому лист Казначейства нею не став
Коли читаєш лист ДКС України від 26 лютого 2024 року, бачиш приблизно таке: балансоутримувач планує й надалі використовувати приміщення для потреб територіальних органів, зокрема для розміщення евакуйованих працівників, тому питання приватизації доцільно розглянути після завершення воєнного стану.
Виглядає логічно? Можливо. Але чи є це вмотивованою відмовою в розумінні закону?
Верховний Суд ще у 2020 році в справі № 910/6319/19 сформулював важливу позицію: вмотивована відмова має містити конкретні підстави, передбачені чинним законодавством. Не припущення про можливу потребу. Не плани на майбутнє. А чітке посилання на норму закону, яка забороняє або обмежує приватизацію саме цього об’єкта. Колегія суддів у постанові від 18 серпня 2026 року прямо вказала: суди попередніх інстанцій не дали належної оцінки тому, чи є лист Казначейства від 26 лютого 2024 року справді вмотивованою відмовою, а не просто відпискою з проханням зачекати.
І тут ми підходимо до іншого важливого питання. Чи забезпечує спірне приміщення безпосереднє виконання органами державної влади їхніх завдань? Бо за статтею 4 Закону № 2269-VIII майно органів державної влади не підлягає приватизації лише тоді, коли воно безпосередньо забезпечує виконання цими органами їхніх функцій. Якщо ж ні – воно є об’єктом, що підлягає приватизації.
Приміщення, яке роками перебувало в оренді під торговельні цілі та майстерню, а не використовувалося Казначейством для власних потреб, – чи справді воно безпосередньо забезпечує виконання державних функцій? Саме це питання суди, за вказівкою Верховного Суду, мають дослідити належним чином.
Чому Верховний Суд вдруге скасував рішення
Це вже друге скасування в справі № 910/10516/24. Перше відбулося у травні 2025 року, коли Верховний Суд зобов’язав суди дослідити, чи дотримано 15-денний строк для відмови та чи підпадає об’єкт під законодавчі обмеження щодо приватизації. Суд апеляційної інстанції тоді правильно зазначив, що приватизація неможлива без з’ясування того, чи забезпечує майно виконання державних функцій. Але далі – не дослідив до кінця обставини пропуску строку та не оцінив, чи була відмова достатньо вмотивованою.
І ось 18 серпня 2026 року Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу підприємиці. Рішення Господарського суду міста Києва від 13 січня 2026 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 23 квітня 2026 року скасовано. Справу передано на новий розгляд.
Суд касаційної інстанції чітко вказав: суди не виконали обов’язкових вказівок, наданих у постанові від 21 травня 2025 року. Вони не перевірили належним чином, чи дотримано 15-денний строк. Не оцінили, чи є лист ДКС України від 26 лютого 2024 року справді вмотивованою відмовою. І головне – проігнорували правову позицію, згідно з якою неодержання відповіді протягом 15 днів означає, що згоду на приватизацію надано.
Що це означає для інших орендарів
Історія ФОП Охримчук – не просто судова хроніка. Це практичний посібник для кожного, хто орендує державне майно і розраховує на приватизацію орендованого державного майна шляхом викупу.
Перше: строки мають значення. Якщо уповноважений орган управління не відповів протягом 15 днів – фіксуйте це. Можливо, саме цей факт стане вашим головним аргументом у суді. Чесно кажучи, багато орендарів навіть не здогадуються про цю норму, а дарма.
Друге: не кожна відмова є вмотивованою. Посилання на «доцільність розглянути пізніше» або «можливу потребу в майбутньому» – не підстава для відмови в приватизації. Закон вимагає конкретних юридичних підстав. Якщо вам надіслали таку відповідь – це привід звернутися до суду, а не опускати руки.
І третє: навіть якщо майно належить державному органу, це не означає автоматичну заборону на приватизацію. Усе залежить від того, чи використовується воно для виконання державних функцій. Приміщення під орендою, яке роками не використовується балансоутримувачем за прямим призначенням, цілком може стати об’єктом приватизації – і позиція Верховного Суду це підтверджує.
Справу № 910/10516/24 тепер розглядатиме Господарський суд міста Києва втретє. І хоча фінальна крапка ще не поставлена, правові позиції Верховного Суду вже сформовані – і вони на боці чітких процедур, а не бюрократичних відписок. Для підприємців, які роками вкладають кошти в орендовані приміщення, це більше ніж просто судова перемога. Це сигнал, що правила гри поступово змінюються.
