Может ли городской совет устанавливать разные ставки арендной платы за землю для отдельных категорий землепользователей? Именно этот вопрос стал ключевым в деле №280/5566/25, которое недавно рассмотрел Верховный Суд. И ответ на него оказался не таким очевидным, как может показаться на первый взгляд.
История началась с того, что в конце 2024 года Запорожский городской совет решил пересмотреть ставки арендной платы на территории города. Ранее, с 2018 года, действовало правило: большинство земельных участков в городе облагались по ставке 3% от нормативной денежной оценки. Но 4 декабря 2024 года совет принял решение №103, которым, среди прочего, выделил земли с кодом целевого назначения 03.03 – то есть участки для строительства и обслуживания зданий учреждений здравоохранения и социальной помощи – и установил для них ставку 11%.
Для ООО «КРАМ ИНВЕСТ», которое арендовало именно такой земельный участок, это означало рост арендной платы более чем втрое. Честно говоря, мало кого из предпринимателей такая новость могла бы оставить равнодушным.
В чём истец усматривал нарушение своих прав
Общество обратилось в суд с иском о признании решения горсовета противоправным и недействительным. Аргументы истца были довольно убедительными – по крайней мере для судов первой и апелляционной инстанций.
Во-первых, другие виды земель общественной застройки (например, участки с кодами 03.02, 03.07, 03.08, 03.10, 03.13) остались со старой ставкой 3%. Хотя на них точно так же расположены объекты, используемые для предпринимательской деятельности. Возникал логичный вопрос: почему именно медицинские учреждения должны платить больше?
Во-вторых, пояснительная записка к проекту решения пестрела общими фразами об «адаптации к условиям военного положения», «поддержке субъектов хозяйствования» и «предоставлении налоговых льгот». Но ни слова о том, почему для земель с кодом 03.03 выбрали именно 11%, в ней не было. Парадокс: декларировалась поддержка бизнеса, а на деле выходило резкое увеличение налоговой нагрузки.
В-третьих, истец настаивал, что такое выборочное повышение создаёт дискриминационные условия для частных медицинских учреждений и нарушает принципы равенства налогоплательщиков и нейтральности налогообложения, закреплённые в Налоговом кодексе Украины (подпункты 4.1.2 и 4.1.8 пункта 4.1 статьи 4).
Отдельно подчёркивалось, что проект решения не согласовывался с органами Антимонопольного комитета Украины, хотя мог повлиять на конкуренцию на рынке медицинских услуг.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Запорожский окружной административный суд 13 октября 2025 года иск удовлетворил. Третий апелляционный административный суд 23 марта 2026 года оставил это решение без изменений.
Суды исходили из того, что городской совет не привёл объективных причин для выделения земель с кодом 03.03 в отдельную категорию с повышенной ставкой. Записке не хватало конкретики, а само решение не соответствовало критериям обоснованности, рассудительности, пропорциональности и равенства – тем самым, что определены частью второй статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Украины.
Кроме того, суды усмотрели в решении признаки дискриминации и антиконкурентного регулирования, сославшись на Закон Украины «О защите экономической конкуренции» и Закон Украины «Об основах предотвращения и противодействия дискриминации в Украине».
Казалось бы, точка поставлена. Но городской совет подал кассационную жалобу, и 9 июня 2026 года Верховный Суд сказал своё веское слово.
Позиция Верховного Суда: дискреция горсовета и пределы судебного контроля
Верховный Суд решение коллег не поддержал. И вот почему.
Ключевой момент, на котором настаивала кассационная инстанция: установление конкретного размера ставок арендной платы за землю в пределах, определённых Налоговым кодексом Украины, относится к дискреционным полномочиям органа местного самоуправления. Проще говоря, совет имеет свободу усмотрения – он может выбирать между несколькими юридически допустимыми вариантами тот, который считает наиболее целесообразным.
При этом дискреция не безгранична. Суд проверяет, действовал ли совет: в пределах полномочий, с легитимной целью, без произвола, с соблюдением принципов равенства и пропорциональности. Но – и это принципиально – суд не может подменять собой городской совет и решать, какая ставка арендной платы является «экономически оправданной» или «социально целесообразной».
Верховный Суд обратил внимание, что пояснительная записка всё же содержала мотивы принятия решения: необходимость урегулирования ставок с учётом условий военного положения, наличие повреждённого имущества, потребность в сбалансировании налоговой нагрузки. И само по себе недовольство истца содержанием этого обоснования не делает нормативный акт противоправным.
Для отмены решения нужны доказательства очевидного произвола или полного отсутствия логики. А этого суды предыдущих инстанций не установили.
Почему не сработал аргумент о дискриминации и конкуренции
Тут мы имеем, пожалуй, самый интересный поворот. Верховный Суд напомнил: установление факта антиконкурентных действий – это компетенция органов Антимонопольного комитета Украины, а не административного суда.
Коллегия судей сослалась на собственную предыдущую практику (в частности, постановление от 23 марта 2023 года по делу №160/9207/18), где уже отмечалось: административные суды не вправе самостоятельно констатировать нарушение законодательства о защите экономической конкуренции за пределами предусмотренной законом процедуры.
Сам факт дифференциации ставок арендной платы – установление разных процентов для разных видов целевого назначения земель – не свидетельствует автоматически о дискриминации. Иными словами, то, что для земель с кодом 03.03 установили 11%, а для других оставили 3%, ещё не означает, что совет кого-то ущемляет.
К тому же суд заметил: ставка 11% применяется одинаково ко всем землепользователям участков с кодом 03.03 – независимо от формы собственности, размера участка или иных признаков. То есть это общее правило, а не индивидуальная преференция или наказание для конкретного предприятия.
Важный технический нюанс: 11% – это в пределах максимально разрешённых 12%, предусмотренных подпунктом 288.5.2 пункта 288.5 статьи 288 Налогового кодекса Украины. Формально закон не нарушен.
А что с Регламентом горсовета
Суды первой и апелляционной инстанций также упрекнули совет за несоблюдение отдельных процедурных требований Регламента при подготовке проекта решения. Но Верховный Суд и этот аргумент отклонил.
Истец, обращаясь в суд, вообще не ссылался на нарушение Регламента как на отдельное основание иска. А сами по себе процедурные недостатки – если они даже и были – не означают автоматической противоправности окончательного решения совета. Тем более что суды так и не объяснили, какие конкретно требования Регламента были нарушены и как это повлияло на права истца.
Что это означает для бизнеса
Кейс Запорожского городского совета показателен для всех, кто арендует коммунальную землю. Местная власть действительно имеет широкие полномочия по установлению ставок арендной платы. И оспорить её решение в суде можно, но лишь при условии доказывания очевидного произвола или прямого нарушения конкретных норм Налогового кодекса Украины.
Верховный Суд в деле №280/5566/25 чётко очертил пределы судебного контроля: суд не оценивает экономическую целесообразность ставок, не решает, какой процент был бы «справедливее», и не подменяет собой Антимонопольный комитет в вопросах защиты конкуренции. Его задача – проверить, не вышел ли совет за рамки закона. А в данном случае – не вышел.
Коллегия судей отменила решение Запорожского окружного административного суда и постановление Третьего апелляционного административного суда, отказав ООО «КРАМ ИНВЕСТ» в удовлетворении иска полностью. Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит.
