Когда городской совет подаёт иск о взыскании безосновательно сбереженных средств за пользование землёй без договора аренды, суммы обычно впечатляют. В деле № 908/378/25, которое недавно пересматривал Верховный Суд, речь шла почти о 1,6 миллиона гривен – и это лишь в отношении одного из ответчиков. Запорожский городской совет требовал от ООО «ГРИН ФЕКТОРИ» компенсировать то, что компания «сэкономила», не оформляя аренду земли на протяжении почти шести лет.
Давайте разберёмся, что произошло и почему это решение важно для всех, кто владеет недвижимостью на чужой земле.
Суть конфликта: недвижимость есть, договора нет
ООО «ГРИН ФЕКТОРИ» ещё с марта 2019 года владело недвижимостью в Запорожье на улице Калибровой, 15. Чуть позже, в январе 2021-го, на том же земельном участке появился ещё один собственник зданий – ФЛП Титов К.Н. Земля площадью 1,4458 га находилась в коммунальной собственности, и ни один из владельцев построек не позаботился об оформлении права аренды.
Пользуетесь землёй без документов – платите. Именно этот принцип заложен в статьях 1212–1214 Гражданского кодекса Украины. Если коротко: тот, кто безосновательно сохранил у себя средства за счёт другого лица, обязан их вернуть. Применительно к земле «безосновательно сбереженными» считаются деньги, которые фактический пользователь должен был бы уплатить в виде арендной платы, если бы оформил всё по закону – это называют кондикционным обязательством.
Нормативная денежная оценка участка (НДО) составила 15 196 080,90 грн. Отталкиваясь от этой цифры, Запорожский городской совет высчитал: ООО «ГРИН ФЕКТОРИ» за период с 12 марта 2019 года по 31 декабря 2024 года недоплатило 1 598 457,76 грн. Ещё 320 231,14 грн «набежало» по ФЛП Титову.
Две инстанции – один вердикт
Хозяйственный суд Запорожской области в январе 2026 года удовлетворил иск на все 100%. Центральный апелляционный хозяйственный суд в мае того же года оставил решение без изменений. Аргументация была лаконичной: факт пользования землёй без правоустанавливающих документов доказан, расчёт суммы произведён на основании выписки из НДО – платите.
И вот тут – важный нюанс, который оба суда проигнорировали.
ООО «ГРИН ФЕКТОРИ» в течение всего спорного периода уплачивало земельный налог. Не арендную плату, а именно налог – в размере 603 173,08 грн. И эти деньги шли в тот же самый бюджет Запорожской городской территориальной общины. Компания настаивала: если с меня уже взыскали налог за эту землю, то зачем я должен платить ещё и «аренду» за тот же период?
Суды ответили формально: вы не собственник земли и не постоянный землепользователь, а следовательно, не являетесь субъектом платы за землю в форме земельного налога – это прямо вытекает из Налогового кодекса Украины. Уплачивали налог добровольно – это ваш выбор, на размер взыскания безосновательно сбереженных средств он не влияет.
Что сказал Верховный Суд
Кассационная жалоба ООО «ГРИН ФЕКТОРИ» содержала сразу несколько аргументов. Компания ссылалась на период активных боевых действий в Запорожье (с марта по декабрь 2022 года), когда плата за землю не начисляется согласно подпункту 69.14 Налогового кодекса Украины. Оспаривала использование одной-единственной выписки из НДО для расчёта за все годы. И, конечно, настаивала на учёте уплаченного земельного налога.
Большинство доводов Верховный Суд отклонил. Ссылка на боевые действия не сработала: льготы по подпункту 69.14 касаются лишь законных собственников и землепользователей, а не тех, кто пользуется землёй без каких-либо документов. Об этом уже есть устоявшаяся практика – в частности, постановления от 25.02.2025 по делу № 908/929/24 и от 01.07.2025 по делу № 908/1301/24.
Не пошатнулся и аргумент о недопустимости выписки из НДО. Большая Палата Верховного Суда ещё в 2021 году (дело № 905/1680/20) чётко указала: выписка из технической документации о нормативной денежной оценке может подтверждать данные за предыдущие периоды, если оценка была устойчивой и не менялась.
А вот ситуация с земельным налогом – совсем другая история.
Принцип справедливости против буквального толкования
Верховный Суд обратился к собственному постановлению от 06.05.2026 по делу № 908/1619/25. Там, в почти зеркальных правоотношениях, суд пришёл к принципиальному выводу: заявленную к взысканию сумму безосновательно сбереженных средств нужно уменьшать на размер уже уплаченного земельного налога.
Ключевой момент: это не технический взаимозачёт одного платежа в счёт другого. Речь о более глубоком принципе. И земельный налог, и арендная плата имеют одинаковую правовую природу – это плата за пользование землёй. Оба платежа поступают в один и тот же местный бюджет. Взыскивать эти средства повторно означало бы, что городской совет получает двойную оплату за одно и то же пользование.
Верховный Суд прямо сослался на принцип справедливости, назвав его «основополагающей правовой и моральной категорией, требующей непредвзятого отношения, соразмерности между вложенными усилиями и полученным результатом». А также напомнил о статье 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основоположных свобод: повторное возложение на ответчика обязательств по оплате той же суммы в бюджет может расцениваться как вмешательство в его право на мирное владение имуществом.
И вот что досадно для позивача: суды первой и апелляционной инстанций даже не исследовали доказательства уплаты налога. Они не проверили ни сам факт уплаты, ни суммы, ни периоды – просто отмахнулись от этого аргумента как от такого, что «не влияет на объём ответственности». Коллегия судей Верховного Суда констатировала прямое нарушение статьи 86 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, которая требует оценивать каждое доказательство отдельно и в совокупности с другими. Именно это процессуальное нарушение и стало основанием для отмены решений.
Что дальше
Верховный Суд отменил решения в части требований к ООО «ГРИН ФЕКТОРИ» и направил дело № 908/378/25 на новое рассмотрение в Хозяйственный суд Запорожской области. Теперь суду первой инстанции придётся тщательно проверить: действительно ли компания уплатила 603 173,08 грн земельного налога, совпадают ли периоды уплаты с периодом взыскания, и насколько эта сумма подтверждена документально.
Если всё подтвердится, сумма исковых требований уменьшится более чем на треть – с 1 598 457,76 грн примерно до 995 284,68 грн. Разница ощутимая, мягко говоря.
Для тех, кто оказался в похожей ситуации, это дело даёт чёткий ориентир. Во-первых, уплата земельного налога – даже если формально вы не являетесь его плательщиком – может стать мощным аргументом в споре о взыскании безосновательно сбереженных средств. Во-вторых, важно иметь на руках все платёжные документы и настаивать на их исследовании судом. И в-третьих, стоит помнить: Гражданский кодекс Украины действительно требует возвращать безосновательно приобретённое, но не больше, чем вы на самом деле сэкономили. Если часть денег вы уже заплатили через налог – это должно быть учтено.
