С 27 октября 2026 года государственная регистрация юридических лиц в Украине работает по новым правилам. Теперь регистратор смотрит, есть ли у компании законное право пользоваться помещением, которое она указала своим местонахождением. Если оснований не видно, могут отказать. Но есть случаи, когда подтверждать права на недвижимость совсем не нужно. Разберёмся по порядку: это касается каждого, кто открывает бизнес или просто меняет офис.
Что именно изменилось
Новые нормы пришли вместе с Законом Украины от 14 октября 2026 года № 5020-IX «Об оценке имущества». Положения, касающиеся государственной регистрации юридических лиц, заработали 27 октября 2026 года. Эту дату стоит запомнить, если вы планируете открывать бизнес или переезжать офисом.
Суть простая. Регистратор больше не принимает адрес на веру. Он проверяет правовые основания пользования недвижимым имуществом, указанным как местонахождение компании. И тут важный момент: речь идёт не только о собственности. Наём, поднаём, позичка – каждый из этих вариантов тоже подходит.
Изменения внесли в статьи 6, 17 и 28 Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований». Проверка проходит в двух ситуациях:
- когда создают новое юридическое лицо;
- когда уже существующая компания меняет своё местонахождение.
Исключение сделали для государственных органов и органов местного самоуправления. Им доказывать ничего не нужно.
Для бизнеса это означает простое правило: адрес в реестре должен опираться на реальное право пользования помещением.
Как регистратор проверяет помещение
Чтобы понять, есть ли у компании право на офис, регистратор обращается к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество. Оттуда он берёт сведения о зарегистрированных правах. Если же основанием служит договор, в дело идёт соответствующий договор найма, поднайма или позички здания либо другого капитального сооружения.
Ещё одно требование касается статьи 17 Закона. Нужно подать оригинал или нотариально заверенную копию договора найма, поднайма или позички. Но только тогда, когда именно этот договор является правовым основанием пользования и по закону не требует нотариального удостоверения.
Оригинал нужен, чтобы регистратору было что проверить, если в реестре сведений о вашем праве нет. Поэтому перед подачей документов на государственную регистрацию юридических лиц посмотрите, есть ли запись о вашем праве в Государственном реестре вещных прав. Есть – вопросов у регистратора не возникнет. Нет – понадобится договор, а в отдельных случаях его нотариально заверенная копия.
Когда могут отказать
Законодатели добавили новое основание для отказа. В государственной регистрации юридических лиц могут отказать, если из поданных документов или полученных сведений не видно правовых оснований пользования объектом недвижимости. Адрес этого объекта указан как местонахождение компании.
Проще говоря: нет подтверждённого основания пользоваться помещением – ждите отказа. Правило работает и при создании новой компании, и при смене её адреса. Так что о документах лучше позаботиться заранее, чем потом оспаривать решение регистратора.
Как работает доступ к реестрам
Техническую сторону Минюст разъяснил в письме от 29 октября 2026 года № 163782/8.4.3/32-26. Пока между Единым государственным реестром юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и Государственным реестром вещных прав нет автоматического взаимодействия, регистраторы берут данные через непосредственный доступ ко второму реестру.
А если доступа нет? Тогда субъект государственной регистрации, с которым регистратор состоит в трудовых отношениях, должен обратиться в соответствующий региональный филиал государственного предприятия «Национальные информационные системы».
Отдельно в министерстве обратили внимание на нотариусов. Они тоже выполняют функции государственных регистраторов, и здесь возникал вопрос об административном сборе. Ответ такой: если нотариус берёт информацию из Государственного реестра вещных прав именно как регистратор юридических лиц, а не во время нотариального действия с недвижимостью, сбор не взимается.
Ещё один нюанс. Законодательство не обязывает регистратора дополнительно сканировать бумажную информацию из государственных реестров, чтобы присоединить её к электронному регистрационному делу. Лишние бумаги никто требовать не будет.
Когда проверка не нужна
А вот самое полезное уточнение. Бывает, что адрес меняется только на бумаге. Например, переименовали населённый пункт, улицу или другой объект топонимики. Или изменилась нумерация зданий либо помещений.
Компания при этом никуда не переезжает. Офис тот же, сотрудники те же, а адрес в реестре выглядит иначе. Требовать здесь подтверждения прав на недвижимость просто бессмысленно.
Минюст подчеркнул: обязательная проверка оснований пользования недвижимостью применяется исключительно тогда, когда объект недвижимости фактически меняется. Если реального переезда нет, а адрес обновился из-за переименования улицы или перенумерации здания, такую проверку не проводят.
Вот и получается, что при формальной смене адреса волноваться не о чем. Получили новую нумерацию офиса, ничего не переписывали в договоре – и собирать заново документы не нужно.
А когда компания действительно переезжает в новое помещение, бумаги на него стоит подготовить заранее, чтобы не потерять время на отказ.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков
