Истребование земельного участка у добросовестного приобретателя – это правовой инструмент, которым прокуратура и органы местного самоуправления пользуются, когда хотят вернуть громаде землю, выбывшую из её собственности с нарушением закона. Но всегда ли суды правильно оценивают обстоятельства, прежде чем отказать в иске? Именно на этот вопрос ответил Верховный Суд в деле № 488/2135/19, которое касалось участка в Николаеве, прошедшего через руки четырёх владельцев.
С чего всё началось
В 2009 году Николаевский городской совет передал в частную собственность гражданке ОСОБА_1 земельный участок площадью 800 кв. м на берегу Бугского лимана – для строительства жилого дома. Позже участок перепродали несколько раз: сначала ОСОБА_3, затем ОСОБА_4, а в марте 2018 года – ОСОБА_2. Последний оформил право собственности и начал строиться.
Однако у прокуратуры было совсем иное мнение. По информации Управления градостроительства и архитектуры, эта земля частично относилась к территории зелёных насаждений общего пользования и прибрежной защитной полосы Бугского лимана. Иными словами – её вообще нельзя было отдавать в частные руки. В мае 2019 года заместитель руководителя Николаевской местной прокуратуры № 2 подал иск в интересах государства: признать незаконным решение горсовета, отменить государственный акт и истребовать землю у последнего владельца.
Передача такой земли в частную собственность противоречила сразу нескольким нормам. Земли зелёных зон и прибрежных защитных полос относятся к землям общего пользования, и Земельный кодекс Украины прямо запрещает их приватизацию. Тем не менее горсовет этот запрет проигнорировал.
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Корабельный районный суд Николаева в ноябре 2025 года в иске отказал. Логика была примерно такой: поскольку все приобретатели покупали участок по возмездным договорам, они считаются добросовестными. А раз ответчик добросовестный – применяются новые правила статьи 390 Гражданского кодекса Украины, которые требуют от истца предварительно внести на депозит суда стоимость имущества для компенсации. Прокурор этого не сделал – значит, в иске надо отказать.
Апелляционный суд с таким подходом в целом согласился, хотя и дополнил мотивировку. Коллегия судей указала, что ОСОБА_2 купил участок у третьего частного владельца, не имел обязанности проверять законность первичного отвода земли, а потому является добросовестным приобретателем. Никаких доказательств его недобросовестности, по мнению апелляции, прокурор не предоставил. Дополнительно суд взыскал с Николаевской областной прокуратуры расходы на правовую помощь: 10 050 грн в пользу ОСОБА_2 и 20 000 грн в пользу третьего лица.
Казалось бы – точка. Но Верховный Суд посмотрел на дело иначе.
Почему Верховный Суд не согласился
19 августа 2026 года Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда частично удовлетворил кассационную жалобу прокуратуры. И вот тут начинается самое интересное.
Суд кассационной инстанции обратил внимание на несколько моментов, которые предыдущие суды просто проигнорировали. Первое: суд первой инстанции вообще не принял никакого процессуального решения по заявлению прокурора об изменении предмета иска. Апелляция на это нарушение даже не отреагировала.
Второе – и это главное – суды преждевременно признали ответчика добросовестным приобретателем, не исследовав все доказательства, предоставленные прокурором. А доказательства эти были довольно красноречивыми.
К слову, напомню контекст. В апреле 2025 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины относительно усиления защиты прав добросовестного приобретателя» от 12 марта 2025 года. Он дополнил статью 390 Гражданского кодекса Украины частью пятой, которая предусматривает: если суд удовлетворяет иск об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, он одновременно решает вопрос о компенсации. А истец должен предварительно внести стоимость имущества на депозитный счёт суда. Не внёс – получай отказ.
Но есть принципиальный нюанс. Эти правила действуют только для добросовестного приобретателя. Если же приобретатель недобросовестный – никаких компенсаций, никаких депозитов. Верховный Суд уже неоднократно это подчёркивал в своих постановлениях: от 12 ноября 2025 года по делу № 127/8274/24, от 1 декабря 2025 года по делу № 354/419/25, от 10 декабря 2025 года по делу № 354/1754/24 и многих других.
И вот в этом деле суды, по сути, автоматически признали ОСОБА_2 добросовестным лишь потому, что он купил участок за деньги. Но разве этого достаточно?
На что суды обязаны были обратить внимание
Верховный Суд чётко перечислил доказательства, оставшиеся без внимания. Выписка из градостроительной документации о допустимых видах использования участка. Данные Публичной кадастровой карты. Публикация в интернет-СМИ ещё за апрель 2018 года – она могла свидетельствовать о наличии внешних, объективных и видимых природных признаков, по которым любой разумный человек понял бы: эта земля не предназначена для частной застройки.
А теперь – внимание. Нормативная денежная оценка участка по состоянию на август 2018 года составляла 504 131,54 грн. В то же время в договоре купли-продажи от 19 марта 2018 года фигурирует сумма 16 032 грн. Разница – более чем в 30 раз. Разве это не повод задуматься, действительно ли покупатель действовал добросовестно и разумно?
Кроме того, есть ещё один красноречивый факт. После того как суд в мае 2019 года запретил ОСОБА_2 проводить любые строительные работы на спорном участке, он продолжил строительство. За это его осудили – приговором Корабельного районного суда от 21 января 2022 года за умышленное неисполнение судебного решения. И даже после уголовного наказания стройка не прекратилась – по состоянию на июнь 2025 года на участке уже стоял полностью достроенный двухэтажный дом.
Честно говоря, игнорирование этих обстоятельств судами первой и апелляционной инстанций выглядит как минимум странно. Когда человек сначала покупает землю по цене в 30 раз ниже рыночной, а затем откровенно игнорирует прямой судебный запрет – называть его добросовестным можно лишь при очень большом желании.
Тут важный момент: истребование земельного участка у добросовестного приобретателя регулируется совсем иначе, чем у недобросовестного. И пока суд не разобрался с добросовестностью, применять часть пятую статьи 390 ГК Украины он права не имеет.
Какой результат и что это значит для других
Верховный Суд отменил решения предыдущих инстанций в части истребования земельного участка и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Также были отменены дополнительные решения о взыскании расходов на правовую помощь – ведь дополнительное решение является неотъемлемой частью основного и теряет силу вместе с ним.
Главный посыл этого постановления: добросовестность приобретателя нельзя презюмировать лишь на основании возмездности договора. Суд обязан проанализировать всю совокупность обстоятельств – и цену приобретения, и наличие очевидных признаков того, что участок не предназначен для застройки, и поведение ответчика во время рассмотрения дела.
Коллегия судей под председательством В. И. Крата напомнила простые, но критически важные вещи. Вопрос о добросовестности или недобросовестности решается только после полного исследования доказательств. Если приобретатель недобросовестный – суд удовлетворяет иск без применения части пятой статьи 390 Гражданского кодекса Украины. Если добросовестный – проверяет, внёс ли истец стоимость имущества на депозит.
И ещё один существенный момент. По новой редакции статьи 391 Гражданского кодекса Украины, если орган местного самоуправления совершал действия, направленные на отчуждение имущества, в результате которых оно попало к частному владельцу, споры решаются именно по правилам статей 387 и 388 этого Кодекса – то есть через виндикационный иск. Суды первой и апелляционной инстанций эту норму попросту не применили.
Дело № 488/2135/19 теперь будут рассматривать заново. И на этот раз суду придётся дать ответ на ключевой вопрос: был ли последний приобретатель действительно добросовестным, когда покупал участок в зелёной зоне на берегу лимана по цене, в 30 раз ниже его нормативной оценки, а затем продолжал строиться вопреки прямому судебному запрету.
