Представьте: ваш сосед возводит здание с нарушением всех мыслимых норм, и вы решаете через суд добиться сноса самовольного строительства. Логично же? Вы страдаете – значит, вы и подаете иск. Именно так рассуждали две предпринимательницы из Калуша, когда в 2015 году подали иск против своей соседки. Их дело прошло аж семь судебных кругов и завершилось постановлением Верховного Суда от 3 июня 2026 года, которое расставило все точки над «i» – причем совсем не так, как они ожидали.
О чем вообще спор
ФОП Спивак Елена Густавовна и ФОП Спивак Людмила Петровна владеют нежилыми помещениями в доме на проспекте Леси Украинки в Калуше. Рядом, по адресу просп. Леси Украинки, 173, их соседка – ФОП Максимив Галина Петровна – возвела трехэтажный жило-коммерческий дом с мансардой.
Истицы настаивали: строительство велось с отклонением от проектной документации и с существенными нарушениями государственных строительных норм. Проведенные по делу судебные строительно-технические экспертизы подтвердили немало проблем. Заблокирован доступ к газопроводу низкого давления, входные двери цокольного этажа невозможно открыть полностью, дымоходные трубы оказались в зоне ветрового подпора, а между домами отсутствует противопожарная преграда.
Казалось бы – нарушения очевидны, права истиц затронуты, почему бы не удовлетворить иск? И действительно, суды первой и апелляционной инстанций в 2025-2026 годах решили: да, здание нужно снести за счет ответчицы.
Но Верховный Суд сказал свое веское слово – и оно оказалось неожиданным для многих.
Что такое самовольное строительство
Прежде чем разбираться в логике Суда, напомню базовые вещи. Статья 376 Гражданского кодекса Украины определяет самовольное строительство через три признака. Достаточно хотя бы одного: объект возведен на земельном участке, не отведенном для этой цели; строительство велось без документа, дающего право выполнять строительные работы; или проект не был должным образом утвержден либо имели место существенные нарушения строительных норм.
Впрочем, дальше начинается самое интересное. Кодекс предусматривает разные правовые механизмы для разных ситуаций – и путать их нельзя.
Две разные части – два разных истца
Статья 376 Гражданского кодекса Украины содержит два ключевых положения, которые важно четко разграничивать.
Часть четвертая говорит: если собственник земельного участка возражает против признания права собственности за самовольным застройщиком или если такое строительство нарушает права других лиц – имущество подлежит сносу. Кто может подать такой иск? Прежде всего собственник или пользователь земельного участка.
А вот часть седьмая – это совсем другая история. Она касается ситуаций, когда имеет место существенное отклонение от проекта или существенное нарушение строительных норм. И здесь законодатель четко называет, кто имеет право обращаться в суд: исключительно органы государственной власти или органы местного самоуправления. То есть не соседи, не владельцы смежных участков, не частные предприниматели – а Государственная инспекция архитектуры и градостроительства, органы архитектурно-строительного контроля или местный совет.
Именно эту границу пересекли истицы по делу №909/1218/15. Они обосновали свой иск частью седьмой статьи 376 Гражданского кодекса Украины – и именно поэтому Верховный Суд признал их ненадлежащими истцами.
Почему это важно на практике
Верховный Суд в этом деле подчеркнул: надлежащий истец – это лицо, которому принадлежит право требования. Если права, за защитой которых вы обратились в суд, вам не принадлежат – вы ненадлежащий истец, и в иске должны отказать. Просто и безжалостно.
Кроме того, Суд обратил внимание на еще один принципиальный момент. Снос самовольного строительства – это крайняя мера. Ему должна предшествовать попытка перестройки. Часть седьмая статьи 376 ГК Украины предусматривает: сначала суд обязывает застройщика провести перестройку, и только если это невозможно или лицо отказывается – тогда уже речь идет о сносе.
В деле калушских предпринимательниц суды предыдущих инстанций сразу перескочили к самому суровому варианту, даже не проверив должным образом, можно ли устранить нарушения без полного демонтажа здания. Хотя в материалах дела был тот самый экспертный вывод, который прямо перечислял конкретные инженерно-строительные меры для исправления ситуации.
Что делать соседу, если застройщик нарушает ДБН
Итак, логичный вопрос: если частное лицо не может само подать иск о сносе самовольного строительства по части седьмой статьи 376 ГК Украины – то что ему вообще делать?
Верховный Суд дал четкий ответ, ссылаясь на собственную предыдущую практику. Правильный алгоритм таков. Во-первых, обратиться в орган государственного архитектурно-строительного контроля. Именно этот орган наделен полномочиями выносить предписания, фиксировать нарушения и, в конечном счете, подавать иски о сносе. Если же орган бездействует – тогда вы имеете право обжаловать это бездействие в административный суд.
Иными словами, вы не можете самостоятельно «пойти и снести» соседское здание через суд. Но вы можете принудить государственный орган выполнить его прямую обязанность. Это принципиально иной процессуальный маршрут.
Кстати, подобную правовую позицию Верховный Суд высказывал и раньше – в частности, в постановлениях от 22 августа 2018 года по делу №807/62/16 и от 7 апреля 2021 года по тому же делу. Так что нынешнее решение не революция, а скорее напоминание: смотрите внимательно, по какой именно части статьи 376 ГК Украины вы строите свою правовую позицию.
Практические последствия для бизнеса
Для предпринимателей, владеющих коммерческой недвижимостью и сталкивающихся с недобросовестными застройщиками по соседству, это постановление – и разочарование, и дорожная карта одновременно. Разочарование, потому что нет прямого и быстрого пути к сносу проблемного здания. Дорожная карта – потому что теперь понятно, куда идти и что требовать.
Тут важный момент: суды рассматривали это дело с 2015 года. Десять лет, семь судебных решений разных инстанций – и финал, в котором Верховный Суд говорит: «Извините, но вы просто не те истцы». Десять лет борьбы ушли совсем не в ту сторону, потому что на старте было выбрано ошибочное правовое основание.
Учитывая это, перед тем как инициировать любой судебный спор по поводу соседской застройки, стоит получить профессиональную консультацию. Проверить, правильно ли вы квалифицируете нарушение, ту ли часть статьи 376 Гражданского кодекса Украины берете за основу и не стоит ли сначала пройти через административный механизм – обращение в ГИАГ или иной контролирующий орган. Возможно, это сэкономит вам не один год судебных мытарств.
Дело №909/1218/15 Верховный Суд завершил однозначно: кассационную жалобу ФОП Максимив Г.П. удовлетворил, предыдущие решения о сносе отменил и принял новое – в иске отказать полностью. А судебные расходы в размере более 8 тысяч гривен взыскал с истиц в пользу ответчицы. Небольшая сумма, но красноречивый финальный штрих.
