Самовольное строительство – головная боль для тех, кто покупает недвижимость, не проверив историю объекта. Представьте: вы регистрируете право собственности, а через несколько лет узнаёте, что здание возведено незаконно. И вот к вам, а не к застройщику, приходит прокурор с иском. 17 июня 2026 года Кассационный хозяйственный суд в составе Верховного Суда вынес решение по делу № 922/3171/25, которое стоит знать каждому, кто имеет дело с недвижимостью.
История началась в Харькове. Ещё в 2011 году городской совет выделил земельный участок площадью 0,7414 га обществу «ВОСТОК-МТ» для обслуживания козлового крана и железнодорожного пути. Но договор аренды так и не заключили. Позже бетонное покрытие, железнодорожный путь и кран продали предпринимателю Габибулаеву. А в 2018 году на том же участке неожиданно появилось нежилое здание площадью 1263,9 кв.м – его зарегистрировали на основании обычной справки и технического паспорта. Ни разрешений, ни документов на землю. Классическое самовольное строительство.
Дальше здание несколько раз меняло владельцев через договоры дарения, пока не оказалось в уставном фонде ООО «СИНТЕЗ-21». Харьковский городской совет не принимал никаких решений по этому участку и разрешений на застройку не давал.
Прокурор обратился в суд с требованиями: отменить государственную регистрацию права собственности, признать право собственности за городским советом и обязать общество передать объект. Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили частично – право собственности за советом признали, здание обязали передать, а в отмене регистрации отказали.
Ответчик с этим не согласился и подал кассационную жалобу. Его главный аргумент: «Я не строил этот объект, я добросовестный приобретатель, который полагался на данные Государственного реестра вещных прав». Должен ли последний покупатель отвечать за грехи застройщика? Верховный Суд рассмотрел жалобу по трём основаниям.
Первое основание – неучёт предыдущих выводов Верховного Суда. Заявитель ссылался на три постановления, где речь шла о добросовестности приобретателя и пропорциональности вмешательства в право собственности. Коллегия судей сравнила эти дела с делом «СИНТЕЗ-21» и пришла к однозначному выводу: правоотношения не являются сходными.
В упомянутых делах рассматривались виндикационные иски – истребование имущества из чужого незаконного владения. Здесь же – признание права собственности на объект самовольного строительства за владельцем земельного участка на основании части 5 статьи 376 Гражданского кодекса Украины. Разные основания, разные обстоятельства, разное правовое регулирование. Кассационное производство в этой части закрыли.
Второе основание оказалось не менее показательным. Заявитель настаивал: нет вывода Верховного Суда о том, можно ли подавать иск по такому объекту не к застройщику, а к последнему приобретателю. Судьи напомнили о постановлении от 17 декабря 2025 года по делу № 908/2388/21, где была сформулирована чёткая позиция.
На объект самовольного строительства право собственности как на недвижимую вещь не возникает. Изменить его правовой режим может только суд в порядке, определённом статьёй 376 Гражданского кодекса Украины. И надлежащим ответчиком по иску владельца земли является не застройщик, а последний приобретатель – тот, кто зарегистрировал за собой право собственности на самовольно построенный объект.
Логика простая: именно последний приобретатель фактически владеет имуществом и создаёт препятствия собственнику земельного участка. При этом у него есть все процессуальные возможности для защиты – включая право обратиться к продавцу за возмещением убытков. Суд также подчеркнул: выбор между требованием о сносе и требованием о признании права собственности не влияет на то, кто будет ответчиком.
Третье основание касалось неисследования доказательств. Ответчик утверждал, что суды не изучили документы о бетонном покрытии, козловом кране и железнодорожном пути, которые тоже находятся на спорном участке. Однако Хозяйственный процессуальный кодекс Украины содержит важное условие: отменить решение из-за неисследования доказательств можно лишь тогда, когда подтвердились другие основания кассационного обжалования. Поскольку ни первое, ни второе основание не подтвердились – автоматически отпало и третье.
Верховный Суд закрыл кассационное производство в части пунктов 1 и 3, а в части пункта 4 оставил жалобу без удовлетворения. Решения нижестоящих судов остались без изменений: право собственности на спорное здание признано за Харьковским городским советом, ООО «СИНТЕЗ-21» обязано передать его по акту.
Когда вы покупаете недвижимость, проверки данных в Государственном реестре вещных прав недостаточно. Стоит копнуть глубже: выделялся ли земельный участок под застройку, есть ли разрешительная документация, кто и когда возводил объект. Практика Верховного Суда однозначна: даже добросовестный покупатель, который честно заплатил деньги и зарегистрировал право собственности, может остаться без имущества – если это имущество окажется самовольным строительством. Единственная защита в таком случае – иск о возмещении убытков к продавцу. А это уже совсем другая история, часто не менее сложная.
