Денежная оценка земли бывает двух видов, и путаница между ними способна стоить лишних денег. Одна цифра вырастает из государственных формул, вторая – из реального рынка. Принесёте нотариусу не то заключение – придётся заказывать второе и пересчитывать налог.
Налоговая служба напоминает об этом регулярно, потому что ошибки случаются постоянно. Люди берут справку о нормативной оценке, а потом слышат, что сумму обязательства считали совсем иначе. Обида на инспектора тут ни при чём: всё дело в разнице между двумя документами.
Разберёмся на простом примере. Вам достался по наследству участок за селом. Нотариус просит документ о стоимости, налоговая ждёт декларацию, а на руках бумажка, где нет ни одной понятной строчки. Знакомая картина?
Две оценки, которые почти никогда не совпадают
Нормативная денежная оценка – это государственный прейскурант на землю. Считают её по формулам Кабинета Министров, привязывая к населённому пункту, назначению участка и ряду коэффициентов. Реальный спрос на эту цифру не влияет вообще.
Экспертная оценка показывает рыночную стоимость. Сертифицированный оценщик выезжает на место, смотрит на расположение, подъезды, коммуникации, а потом сравнивает всё это с ценами на соседние участки. На выходе получается отчёт с конкретной суммой.
Ключевое отличие простое. Первую цифру придумало государство для собственных нужд, вторую – сам рынок. Расхождение между ними бывает очень ощутимым, особенно когда речь идёт об участке возле города.
Где работает нормативная оценка
Её применяют для расчёта платежей в бюджет. Прежде всего это такие случаи:
- земельный налог;
- арендная плата за участки государственной и коммунальной собственности;
- государственная пошлина в отдельных ситуациях.
База налогообложения земельным налогом привязана именно к нормативной оценке, и это прямо закреплено в Налоговом кодексе. Похожая логика с арендой: годовую плату считают от той же цифры. Каждый год её индексируют, поэтому прошлогодний расчёт вполне может не совпасть с нынешним.
Если вы просто владеете участком, ничего не продаёте и не дарите, вам почти наверняка хватит нормативной оценки. Инспектор берёт её из базы автоматически, когда начисляет налог. Заказывать что-то дополнительно обычно не нужно.
Где без эксперта не обойтись
Другое дело – операции с землёй между людьми. Купля-продажа, залог, обмен, внесение в уставный капитал: тут нужна рыночная стоимость. Никто же не согласится продать участок за цифрой, которую государство когда-то определило для своих нужд.
Второе большое направление – налогообложение подаренного или унаследованного земельного участка. Именно поэтому экспертная денежная оценка земли превращается в обязательный шаг перед нотариусом. Без заключения эксперта договор просто не удостоверят.
Когда налога нет вообще
Хорошая новость: не каждый подарок или наследство облагается налогом. Если землю получили от близких родственников первой и второй степени родства, налог не уплачивается. Ноль процентов, и никаких исключений.
К таким родственникам относятся:
- родители;
- муж или жена;
- дети;
- родные братья и сёстры;
- бабушка и дедушка;
- внуки.
Степень родства определяет Семейный кодекс. Первая степень – это родители, дети и супруги. Вторая – братья, сёстры, бабушка, дедушка, внуки. Классификация не всегда очевидна: тётя или племянник в этот перечень уже не входят, как бы тепло вы ни общались.
Дальние родственники, друзья и знакомые: пять процентов
Если землю получили от других лиц, то есть от дальних родственников, друзей или знакомых, придётся уплатить налог в размере 5 процентов от стоимости имущества. Ставка закреплена статьёй 174 Налогового кодекса и не зависит от того, насколько близкие у вас отношения с дарителем.
Посчитаем. Допустим, эксперт оценил участок в 400 000 гривен. Пять процентов – это 20 000 гривен, и именно эту сумму нужно перечислить в бюджет. Если бы ту же землю подарила мать, налог равнялся бы нулю.
Вот здесь и кроется самая распространённая ошибка. Люди берут для расчёта нормативную оценку, потому что она меньше, и надеются сэкономить. Не выйдет. Для определения базы налогообложения используется именно экспертная денежная оценка земли, то есть официальное заключение эксперта о рыночной стоимости участка. Налоговая посчитает так, как предусматривает кодекс, а разницу придётся доплачивать.
Почему оценку стоит заказать заранее
Налоговики советуют не откладывать это дело на последний день. Логика очевидна: чтобы правильно определить сумму налоговых обязательств при оформлении дарения или наследства, нужна конкретная цифра. Без неё нотариус не сможет удостоверить договор.
Практический порядок действий выглядит примерно так:
- находите оценщика с действующим сертификатом;
- заказываете оценку рыночной стоимости участка;
- получаете отчёт с заключением о сумме;
- подаёте документы нотариусу и, при необходимости, в налоговую.
Заказывать лучше до подписания договора, а не после. Заключение имеет ограниченный срок пригодности. Если за это время сделка не состоялась, процедуру придётся повторять и платить во второй раз.
Ещё одна причина не тянуть – время. Оценщик должен выехать на участок, собрать данные об аналогах, оформить отчёт. Неделя или две уйдут точно. А если земля в селе, где сравнивать почти не с чем, процесс затянется ещё дольше.
Стоит также проверить, какая нормативная оценка уже есть у вашего участка. Такую справку выдаёт Госгеокадастр, и часто налоговая уже имеет эти данные у себя. Это поможет понять масштаб разницы между государственной цифрой и рыночной.
И ещё один нюанс, о котором вспоминают редко. Дарение и наследство – это разные правовые конструкции, и налоговые последствия в них хоть и похожи, но не тождественны. Поэтому не стоит переносить собственный опыт из одной ситуации на другую. Лучше один раз уточнить всё в налоговой или у нотариуса.
В конце концов, загляните в документы о родстве, прежде чем обещать кому-то подарок. Если это отец, мать, ребёнок, родной брат или сестра, бабушка, дедушка, внук либо супруг, экспертное заключение всё равно понадобится нотариусу, но налог вы не платите. Во всех остальных случаях закладывайте пять процентов в расходы заранее, чтобы потом не занимать деньги на собственный налог.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков
