Грошова оцінка землі буває двох видів, і плутанина між ними здатна коштувати зайвих грошей. Одна цифра виростає з державних формул, друга – з реального ринку. Принесете нотаріусу не той висновок – доведеться замовляти другий і перераховувати податок.
Податкова служба нагадує про це регулярно, бо помилки трапляються постійно. Люди беруть довідку про нормативну оцінку, а потім чують, що суму зобов’язання рахували зовсім інакше. Образа на інспектора тут ні до чого – уся річ у різниці між двома документами.
Розберімося на простому прикладі. Вам дісталася у спадок ділянка за селом. Нотаріус просить документ про вартість, податкова чекає на декларацію, а на руках папірець, де жодного зрозумілого рядка. Знайома картина?
Дві оцінки, які майже ніколи не збігаються
Нормативна грошова оцінка – це державний прейскурант на землю. Рахують її за формулами Кабінету Міністрів, прив’язуючи до населеного пункту, призначення ділянки та низки коефіцієнтів. Реальний попит на цю цифру не впливає взагалі.
Експертна оцінка показує ринкову вартість. Сертифікований оцінювач виїжджає на місце, дивиться на розташування, під’їзди, комунікації, а потім порівнює все це з цінами на сусідні ділянки. На виході – звіт із конкретною сумою.
Ключова різниця проста. Першу цифру придумала держава для власних потреб, другу – сам ринок. Розбіжність між ними буває дуже відчутною, особливо коли йдеться про ділянку поблизу міста.
Де працює нормативна оцінка
Її застосовують для розрахунку платежів до бюджету. Ідеться насамперед про такі випадки:
- земельний податок;
- орендна плата за ділянки державної та комунальної власності;
- державне мито в окремих ситуаціях.
База оподаткування земельним податком прив’язана саме до нормативної оцінки, і це прямо закріплено в Податковому кодексі. Схожа логіка з орендою: річну плату рахують від тієї ж цифри. Кожного року її індексують, тому торішній розрахунок може не збігатися з нинішнім.
Якщо ви просто володієте ділянкою, нічого не продаєте й не даруєте, вам майже напевно вистачить нормативної оцінки. Інспектор бере її з бази автоматично, коли нараховує податок. Замовляти щось додатково зазвичай не потрібно.
Де без експерта не обійтися
Інша справа – операції з землею між людьми. Купівля, продаж, застава, міна, внесення до статутного капіталу: тут потрібна ринкова вартість. Ніхто ж не погодиться продати ділянку за цифрою, яку держава колись визначила для своїх потреб.
Другий великий напрям – оподаткування подарованої чи успадкованої земельної ділянки. Саме тому експертна грошова оцінка землі перетворюється на обов’язковий крок перед нотаріусом. Без висновку експерта договір просто не посвідчать.
Коли податку немає взагалі
Приємна новина: не кожен дарунок чи спадок оподатковується. Якщо землю отримано від близьких родичів першого та другого ступеня споріднення, податок не сплачується. Нуль відсотків, і жодних винятків.
До таких родичів належать:
- батьки;
- чоловік або дружина;
- діти;
- рідні брати та сестри;
- баба та дід;
- онуки.
Ступінь споріднення визначає Сімейний кодекс. Перший ступінь – це батьки, діти й подружжя. Другий – брати, сестри, баба, дід, онуки. Класифікація не завжди очевидна: тітка чи племінник у цей перелік уже не входять, хоч як би тепло ви спілкувалися.
Далекі родичі, друзі та знайомі: п’ять відсотків
Якщо землю отримано від інших осіб – дальших родичів, друзів, знайомих, – потрібно сплатити податок у розмірі 5 відсотків від вартості майна. Ставка закріплена статтею 174 Податкового кодексу й не залежить від того, наскільки близькі у вас стосунки з дарувальником.
Порахуймо. Припустімо, експерт оцінив ділянку у 400 000 гривень. П’ять відсотків – це 20 000 гривень, і саме цю суму потрібно перерахувати до бюджету. Якби ту саму землю подарувала мати, податок дорівнював би нулю.
Ось тут і криється найпоширеніша помилка. Люди беруть для розрахунку нормативну оцінку, бо вона менша, і сподіваються заощадити. Не вийде. Для визначення бази оподаткування використовується саме експертна грошова оцінка землі, тобто офіційний висновок експерта про ринкову вартість ділянки. Податкова порахує так, як передбачає кодекс, а різницю доведеться доплачувати.
Чому оцінку варто замовити заздалегідь
Податківці радять не відкладати цю справу на останній день. Логіка очевидна: щоб правильно визначити суму податкових зобов’язань під час оформлення дарування або спадщини, потрібна конкретна цифра. Без неї нотаріус не зможе посвідчити договір.
Практичний порядок дій виглядає приблизно так:
- знаходите оцінювача з чинним сертифікатом;
- замовляєте оцінку ринкової вартості ділянки;
- отримуєте звіт із висновком про суму;
- подаєте документи нотаріусу та, за потреби, до податкової.
Замовляти краще до підписання договору, а не після. Висновок має обмежений строк придатності. Якщо протягом цього часу угода не відбулася, процедуру доведеться повторювати й платити вдруге.
Ще одна причина не зволікати – час. Оцінювач має виїхати на ділянку, зібрати дані про аналоги, оформити звіт. Тиждень-два підуть точно. А якщо земля в селі, де порівнювати майже ні з чим, процес затягнеться ще довше.
Варто також перевірити, яка нормативна оцінка вже є у вашої ділянки. Таку довідку видає Держгеокадастр, і часто податкова вже має ці дані у себе. Це допоможе зрозуміти масштаб різниці між державною цифрою та ринковою.
І ще один нюанс, про який згадують рідко. Дарування та спадщина – це різні правові конструкції, і податкові наслідки в них хоч і схожі, але не тотожні. Тому не варто переносити власний досвід з однієї ситуації на іншу, краще один раз уточнити в податковій або в нотаріуса.
Зрештою, загляньте в документи про споріднення, перш ніж обіцяти комусь подарунок. Якщо це батько, мати, дитина, рідний брат чи сестра, баба, дід, онук або подружжя – експертний висновок все одно знадобиться нотаріусу, але податок ви не платите. В усіх інших випадках закладайте п’ять відсотків у витрати заздалегідь, щоб потім не позичати гроші на власний податок.
Обговорити цю новину у моєму телеграм-каналі Адвокат Олег Лукьянчиков
