Отмена государственной регистрации права собственности кажется очевидным решением, когда на вашей земле стоит чужое здание. Логично же: нет записи – нет проблемы. Но в деле № 908/2910/25 Верховный Суд чётко дал понять: это тупик. Давайте разберёмся, почему так вышло и что на самом деле работает.
Представьте: Запорожский городской совет ещё в 2014 году передал предпринимателю Бабенко земельный участок в аренду. Небольшой – всего 0,0067 га. Цель – размещение остановочного комплекса. Договор аренды заключили до сентября 2019 года, и в нём прямо указали: никаких объектов недвижимости на участке нет, только сам остановочный комплекс арендатора.
Но дальше началось интересное. Ещё в 1997 году Бабенко возвёл на этом месте торгово-остановочный комплекс – с разрешением на строительство, с актом ввода в эксплуатацию, всё как положено. В 2019-м, буквально через несколько дней после окончания аренды, он зарегистрировал право собственности на это сооружение как на недвижимое имущество. Затем, в 2021-м, провёл реконструкцию (площадь выросла до 20,5 кв.м) и сразу продал объект ФЛП Даневич.
Горсовет оказался в ситуации, когда его земля фактически «обременена» чужой недвижимостью, а аренды уже нет. И он пошёл в суд с требованием: отменить государственную регистрацию права собственности на этот комплекс – и для Бабенко, и для Даневич. Плюс закрыть соответствующие разделы в Государственном реестре вещных прав.
Что решили первая и апелляционная инстанции
Хозяйственный суд Запорожской области в январе 2026 года в иске отказал. Центральный апелляционный хозяйственный суд в апреле того же года это решение поддержал. Логика была такой.
Во-первых, торгово-остановочный комплекс имеет все признаки недвижимого имущества, а не временного сооружения. Его строили по разрешению, принимала в эксплуатацию государственная комиссия, есть технические паспорта с чёткими характеристиками. Во-вторых, на момент регистрации права собственности (сентябрь 2019-го) действовавший тогда Порядок № 1127 не требовал подавать документы на землю для регистрации вновь построенного объекта.
И в-третьих – и это самое главное – горсовет избрал неэффективный способ защиты. Суды объяснили: даже если отменить регистрацию, само здание никуда не денется. Оно и дальше будет стоять на земле общины. Право собственности как таковое не прекратится – судьба объекта останется неразрешённой. А значит, препятствия в пользовании участком сохранятся.
Кроме того, горсовет не заявлял требований о признании постройки самовольной, не просил снести сооружение, не оспаривал договор купли-продажи между Бабенко и Даневич. Без этого отмена государственной регистрации права собственности – это борьба со следствием, а не с причиной. Договор купли-продажи от 01.07.2021, кстати, вообще никто не пробовал признать недействительным.
Что сказал Верховный Суд
Запорожский городской совет подал кассационную жалобу. Ссылался на то, что суды не учли практику Верховного Суда по похожим делам, что здание на самом деле является временным сооружением и что отмена регистрации – вполне эффективный способ защиты.
Верховный Суд 3 сентября 2026 года оставил жалобу без удовлетворения. Коллегия судей проанализировала все дела, на которые ссылался горсовет, и обнаружила: ни одно из них не является подобным делу № 908/2910/25. В тех кейсах речь шла об ипотеке, о регистрации права аренды, о совсем иных фактических обстоятельствах.
А вот дела, которые действительно похожи, – например, № 915/572/17 и № 914/1785/22 – говорят о другом. Верховный Суд напомнил ключевую вещь. Если имущество является самовольным строительством, единственный законный путь – это статья 376 Гражданского кодекса Украины. А именно: требование о сносе или признании права собственности. Если же речь идёт о временном сооружении, которое не является недвижимостью, – работает статья 391 Гражданского кодекса Украины: устранение препятствий в пользовании земельным участком, в частности путём демонтажа.
В любом случае одна лишь отмена государственной регистрации права собственности не решает юридическую судьбу постройки. Она стоит на земле – значит, её нужно либо признать законной (и тогда решать вопрос с арендой или продажей участка), либо убрать физически.
Как это работает на практике
Это дело – отличная иллюстрация того, как не надо формулировать исковые требования. Когда кто-то регистрирует право собственности на здание, возведённое на вашей земле, соблазн просто «отменить регистрацию» огромен. Но суды последовательно говорят: это не работает.
Ключевой вопрос, который надо задать себе перед судом: это сооружение – законное или нет? Если законное (есть разрешения, акты ввода в эксплуатацию), тогда оспаривать нужно основания приобретения права собственности, договоры, решения регистраторов – и параллельно ставить требование о прекращении права собственности. Если незаконное – требовать сноса по статье 376 Гражданского кодекса Украины.
В ситуации с Запорожским горсоветом интересно вот что. С одной стороны, строительство 1997 года имело разрешения, объект принимали в эксплуатацию официально. С другой – в договоре аренды 2014 года указано, что на участке нет объектов недвижимости. Как такое могло произойти – отдельный вопрос, но он как раз и должен был стать предметом спора.
Верховный Суд фактически подсказал: хотите вернуть контроль над землёй – заявляйте требование о сносе (если считаете постройку самовольной) или об устранении препятствий в пользовании (если это временное сооружение). Сама по себе отмена государственной регистрации права собственности – это лишь косметический ремонт там, где нужна капитальная перестройка.
К слову, в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 15.11.2023 по делу № 916/1174/22 эта позиция сформулирована предельно чётко: если право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество зарегистрировано в обход статьи 376 ГК Украины, то отмена регистрации не решит юридическую судьбу имущества и не восстановит единство юридической судьбы земельного участка и расположенного на нём здания.
Нельзя воевать с реестром, когда проблема – в физическом существовании объекта на вашей земле.
