Право на земельный участок при покупке недвижимости – то, что кажется очевидным, но на практике часто становится проблемой. Представьте: вы покупаете квартиру, делаете ремонт, обустраиваете двор – и вдруг узнаёте, что землю под домом кто-то поделил без вас. Именно в такой ситуации оказался истец по делу № 557/1746/24, которое недавно рассмотрел Верховный Суд. И хотя формально он проиграл, суд сказал чётко: право есть, но защищать его нужно правильно.
Давайте разберём эту историю подробно – она вряд ли уникальна, и вполне возможно, что вы или ваши знакомые сталкивались с чем-то подобным.
Квартиру продали, а землю поделили без нового владельца
В 2004 году мужчина купил квартиру в двухквартирном доме. По документам здание стояло на земельном участке площадью 0,2446 га, который находился в общей совместной собственности продавца и владелицы второй квартиры.
По логике Гражданского кодекса Украины и Земельного кодекса Украины, покупая квартиру, покупатель автоматически получает и право на землю под ней. Это называется принципом единства юридической судьбы земельного участка и недвижимости – проще говоря, дом и земля под ним не могут принадлежать разным людям.
Но продавец решил иначе. Спустя 20 лет после продажи квартиры он вместе с соседкой заказал техническую документацию, разделил общий участок на два отдельных – 0,1077 га и 0,1369 га – и зарегистрировал право собственности на свою новую часть. Соседка же продала и свою квартиру, и свой новый участок третьему лицу.
Новый владелец квартиры, узнав об этом, пошёл в суд. Он требовал отменить регистрацию обоих новых участков и признать за ним право общей совместной собственности на первоначальный участок вместе с новым соседом.
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Первая инстанция в иске отказала. Аргумент: истец выбрал неправильный способ защиты. Если земля выбыла из его владения – нужно подавать виндикационный иск об истребовании имущества, а не требовать отмены регистрации.
Апелляционный суд с таким подходом согласился и оставил решение без изменений.
Тогда истец подал кассационную жалобу, ссылаясь на десятки постановлений Верховного Суда и Большой Палаты, которые якобы подтверждали его правоту. И частично это сработало.
Ключевая позиция Верховного Суда: право есть, но способ защиты – нет
Верховный Суд частично удовлетворил жалобу. Но не так, как хотел истец. Суть решения сводится к нескольким принципиальным моментам.
Первое. Двухквартирный дом – это не многоквартирный. Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» чётко говорит: многоквартирным считается дом, где три или более квартир. Значит, правила об общем имуществе многоквартирного дома здесь не работают. Истец ошибался, когда утверждал, что землю нельзя делить между совладельцами.
Второе – и это самое важное. Верховный Суд подтвердил: покупая квартиру в 2004 году, истец действительно приобрёл право на земельный участок при покупке недвижимости. Это произошло автоматически, в силу статьи 120 Земельного кодекса Украины и статьи 377 Гражданского кодекса Украины. Принцип «построенное прирастает к земле» (superficies solo cedit), известный ещё со времён Древнего Рима, никто не отменял.
Суд даже процитировал позицию Большой Палаты: объект недвижимости и земельный участок, на котором он расположен, по общему правилу должны рассматриваться как единый объект права собственности.
Но – и здесь кроется главная проблема истца – он просил признать за ним право общей совместной собственности вместе с новым соседом на весь первоначальный участок. А это неправильно по двум причинам.
Во-первых, по закону право на землю при покупке части дома возникает пропорционально доле в праве собственности на этот дом. То есть это должна была быть долевая, а не совместная собственность.
Во-вторых, требования об отмене государственной регистрации – неэффективный способ защиты. Они не восстанавливают нарушенное право. Суд прямо сказал: в удовлетворении этих требований нужно отказать именно из-за их неэффективности.
И что же делать? Какой иск был бы правильным
Верховный Суд подсказал: эффективным способом защиты было бы признание права на земельный участок при покупке недвижимости пропорционально размеру доли в общей собственности на дом – в порядке статьи 377 Гражданского кодекса Украины и статьи 120 Земельного кодекса Украины.
Иными словами, истцу нужно было просить суд не об отмене чужих регистраций и не об общей совместной собственности на весь участок, а о признании за ним конкретной доли – той, которая соответствует его квартире.
Но поскольку он таких требований не заявлял, а суд не может выходить за пределы иска, кассационная жалоба была удовлетворена лишь частично. Верховный Суд изменил мотивировочную часть решений нижестоящих судов – то есть исправил обоснование отказа, но сам отказ оставил без изменений.
Суд также отдельно заметил: поскольку по существу спора решение не изменилось, судебные расходы не перераспределяются. Изменение мотивов не считается удовлетворением кассационной жалобы в контексте распределения расходов.
Что это означает для владельцев квартир
Это дело – отличный пример того, что иметь право и уметь его защитить – не одно и то же. Истец действительно имел право на земельный участок при покупке недвижимости. Но из-за неправильно сформулированных требований он остался ни с чем.
Практический урок прост. Если вы покупаете квартиру в доме на две-три семьи, не полагайтесь на то, что «земля и так ваша». Проверьте, оформлено ли это право документально. Если нет – обращайтесь к юристу и формулируйте иск правильно: о признании права на долю в земельном участке, пропорциональную вашей доле в доме. Не об отмене регистраций, не о совместной собственности.
И ещё один момент. Продавец, продавший квартиру 20 лет назад, формально оставался совладельцем земли в реестре – и смог распорядиться ею. Это тревожный звоночек для всех, кто покупал недвижимость давно, когда процедуры регистрации были менее прозрачными. Возможно, стоит проверить свои документы прямо сейчас.
Коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда в составе Верховного Суда своим постановлением от 20 мая 2026 года ещё раз напомнила: право на земельный участок при покупке недвижимости возникает автоматически. Но чтобы его реализовать, нужно не просто знать о его существовании, а и понимать, как именно его защищать в суде.
Кстати, если вы прямо сейчас задумались о своих документах на квартиру – это уже хороший знак. Проверка земельного вопроса при покупке недвижимости порой важнее, чем состояние труб и проводки. Потому что ремонт можно сделать и через десять лет, а вот землю под домом могут увести у вас из-под носа, пока вы об этом даже не подозреваете.
