Право на земельну ділянку при купівлі нерухомості – те, що здається очевидним, але на практиці часто стає проблемою. Уявіть: ви купуєте квартиру, робите ремонт, облаштовуєте подвір’я – і раптом дізнаєтеся, що землю під будинком хтось поділив без вас. Саме в такій ситуації опинився позивач у справі № 557/1746/24, яку нещодавно розглянув Верховний Суд. І хоча формально він програв, суд сказав чітко: право є, але захищати його треба правильно.
Давайте розберемо цю історію детально – вона навряд чи унікальна, і цілком можливо, що ви або ваші знайомі стикалися з чимось подібним.
Квартиру продали, а землю поділили без нового власника
У 2004 році чоловік купив квартиру в двоквартирному будинку. За документами будівля стояла на земельній ділянці площею 0,2446 га, яка перебувала у спільній сумісній власності продавця та власниці другої квартири.
За логікою Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України, купуючи квартиру, покупець автоматично отримує і право на землю під нею. Це називається принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомості – простіше кажучи, будинок і земля під ним не можуть належати різним людям.
Але продавець вирішив інакше. Через 20 років після продажу квартири він разом із сусідкою замовив технічну документацію, поділив спільну ділянку на дві окремі – 0,1077 га та 0,1369 га – і зареєстрував право власності на свою новостворену частину. Сусідка ж продала і свою квартиру, і свою нову ділянку третій особі.
Новий власник квартири, дізнавшись про це, пішов до суду. Він вимагав скасувати реєстрацію обох нових ділянок і визнати за ним право спільної сумісної власності на початкову ділянку разом із новим сусідом.
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Перша інстанція у позові відмовила. Аргумент: позивач обрав неправильний спосіб захисту. Якщо земля вибула з його володіння – потрібно подавати віндикаційний позов (позов про витребування майна), а не вимагати скасування реєстрації.
Апеляційний суд із таким підходом погодився і залишив рішення без змін.
Тоді позивач подав касаційну скаргу, посилаючись на десятки постанов Верховного Суду та Великої Палати, які нібито підтверджували його правоту. І частково це спрацювало.
Ключова позиція Верховного Суду: право є, але спосіб захисту – ні
Верховний Суд частково задовольнив скаргу. Але не так, як хотів позивач. Суть рішення зводиться до кількох принципових моментів.
Перше. Двоквартирний будинок – це не багатоквартирний. Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко каже: багатоквартирним вважається будинок, де три або більше квартир. Отже, правила про спільне майно багатоквартирного будинку тут не працюють. Позивач помилявся, коли стверджував, що землю не можна ділити між співвласниками.
Друге – і це найважливіше. Верховний Суд підтвердив: купуючи квартиру в 2004 році, позивач справді набув право на земельну ділянку при купівлі нерухомості. Це сталося автоматично, в силу статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України. Принцип «збудоване приростає до землі» (superficies solo cedit), відомий ще з часів Стародавнього Риму, ніхто не скасовував.
Суд навіть процитував позицію Великої Палати: об’єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій він розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об’єкт права власності.
Але – і тут криється головна проблема позивача – він просив визнати за ним право спільної сумісної власності разом із новим сусідом на всю початкову ділянку. А це неправильно з двох причин.
По-перше, за законом право на землю при купівлі частини будинку виникає пропорційно до частки у праві власності на цей будинок. Тобто це мала бути часткова, а не сумісна власність.
По-друге, вимоги про скасування державної реєстрації – неефективний спосіб захисту. Вони не відновлюють порушене право. Суд прямо сказав: у задоволенні цих вимог треба відмовити саме через їх неефективність.
То що ж робити? Який позов був би правильним
Верховний Суд підказав: ефективним способом захисту було б визнання права на земельну ділянку пропорційно розміру частки у спільній власності на будинок – у порядку статті 377 Цивільного кодексу України та статті 120 Земельного кодексу України.
Іншими словами, позивачу треба було просити суд не про скасування чужих реєстрацій і не про спільну сумісну власність на всю ділянку, а про визнання за ним конкретної частки – тієї, яка відповідає його квартирі.
Але оскільки він таких вимог не заявляв, а суд не може виходити за межі позову, касаційна скарга була задоволена лише частково. Верховний Суд змінив мотивувальну частину рішень нижчих судів – тобто виправив обґрунтування відмови, але саму відмову залишив без змін.
Суд також окремо зауважив: оскільки по суті спору рішення не змінилося, судові витрати не перерозподіляються. Зміна мотивів не вважається задоволенням касаційної скарги в контексті розподілу витрат.
Що це означає для власників квартир
Ця справа – чудовий приклад того, що мати право і вміти його захистити – не одне й те саме. Позивач дійсно мав право на земельну ділянку при купівлі нерухомості. Але через неправильно сформульовані вимоги він залишився ні з чим.
Практичний урок простий. Якщо ви купуєте квартиру в будинку на дві-три родини, не покладайтеся на те, що «земля й так ваша». Перевірте, чи оформлене це право документально. Якщо ні – звертайтеся до юриста і формулюйте позов правильно: про визнання права на частку в земельній ділянці, пропорційну вашій частці в будинку. Не про скасування реєстрацій, не про сумісну власність.
І ще один момент. Продавець, який продав квартиру 20 років тому, формально залишався співвласником землі в реєстрі – і зміг розпорядитися нею. Це тривожний дзвіночок для всіх, хто купував нерухомість давно, коли процедури реєстрації були менш прозорими. Можливо, варто перевірити свої документи просто зараз.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду своєю постановою від 20 травня 2026 року ще раз нагадала: право на земельну ділянку при купівлі нерухомості виникає автоматично. Але щоб його реалізувати, потрібно не просто знати про його існування, а й розуміти, як саме його захищати в суді.
