Прекращение земельного сервитута в одностороннем порядке – тема, ставшая камнем преткновения между предпринимателем и Белоцерковским городским советом. Дело №911/541/20, дошедшее до Верховного Суда, ярко показывает: даже имея решение сессии, орган местного самоуправления не всегда может просто взять и разорвать сервитутный договор.
Давайте разберемся, что произошло и почему эта история важна для всех, кто пользуется землей на условиях сервитута.
Что такое земельный сервитут и чем он отличается от аренды
Для начала – короткий ликбез. Земельный сервитут, согласно статье 98 Земельного кодекса Украины, это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Ключевое слово здесь – «ограниченного». Сервитут не лишает собственника прав на землю, в отличие от аренды.
Статья 401 Гражданского кодекса Украины добавляет важный нюанс: сервитут устанавливают тогда, когда потребности лица невозможно удовлетворить иным способом. Это, так сказать, крайняя мера. А ещё сервитут может быть личным – то есть принадлежать конкретному человеку, а не земельному участку.
В нашем деле речь шла именно о личном срочном сервитуте, заключённом между ФЛП Горбульским и Белоцерковским городским советом ещё 2 ноября 2015 года. Предприниматель получил территорию площадью 48 квадратных метров под размещение павильона на улице Митрофанова.
Можно ли установить сервитут под временное сооружение
Вот здесь кроется первый интересный момент. Суд первой инстанции решил, что договор сервитута на самом деле был договором аренды – мол, раз павильон для предпринимательской деятельности, значит, это аренда. А раз аренду не зарегистрировали в госреестре – правоотношения не возникли. Нет отношений – нет нарушенного права. Логика простая, но ошибочная.
Почему? Потому что на момент заключения договора статья 99 Земельного кодекса Украины прямо предусматривала такой вид сервитута – для размещения временных сооружений, то есть малых архитектурных форм. Кроме того, Классификация видов целевого назначения земель вообще не содержит такого назначения, как «для размещения временного сооружения». А без этого заключить договор аренды попросту невозможно – нет соответствующего целевого назначения.
Апелляционный суд эту ошибку исправил, и Верховный Суд с ним согласился. Стороны заключили договор свободно, он полностью соответствовал закону, был направлен на реальные правовые последствия. Никакой притворности.
Основания для прекращения земельного сервитута: что говорит закон
А теперь – самое главное. Когда сервитут можно прекратить?
Статья 102 Земельного кодекса Украины приводит исчерпывающий перечень оснований. Это совпадение в одном лице собственника участка и сервитуария, отказ самого сервитуария, решение суда, окончание срока, неиспользование сервитута в течение трёх лет или нарушение условий пользования.
И даже в этих случаях собственник участка не может просто взять и расторгнуть договор собственным решением. В отдельных ситуациях – например, когда сервитут делает невозможным использование участка по целевому назначению – действие сервитута прекращается только в судебном порядке.
К тому же сам договор №96 содержал конкретный перечень нарушений, за которые собственник мог расторгнуть соглашение в одностороннем порядке: неуплата платежей более двух месяцев, строительство сооружений на территории сервитута или систематическое несоблюдение благоустройства – три и более раз.
Что сделал горсовет и почему это было незаконно
А теперь внимание. Белоцерковский городской совет 23 января 2020 года принял решение №4899-89-VII о прекращении договора сервитута. Основанием стали материалы депутатского запроса и протоколы об административных правонарушениях. В частности, речь шла о торговле алкоголем в магазине «Граф», принадлежащем предпринимателю.
Но, как установил суд, магазин «Граф» расположен возле дома №73 на улице Леваневского. А сервитутный павильон – совсем по другому адресу: улица Митрофанова, в районе дома №7. То есть даже если нарушения правил торговли действительно были, они не касались объекта сервитута.
И самое важное: нарушение правил торговли алкоголем не упоминается ни в законе, ни в договоре как основание для прекращения земельного сервитута. Нет такого основания. Просто нет.
Горсовет, по логике статей 525, 598 и 651 Гражданского кодекса Украины, имел два пути: либо получить согласие предпринимателя на расторжение договора, либо идти в суд. Вместо этого он пошёл третьим путём – принял одностороннее решение. И именно это стало фатальной ошибкой.
Позиция Верховного Суда: что важно запомнить
Верховный Суд в постановлении от 28 сентября 2022 года оставил кассационную жалобу горсовета без удовлетворения. Апелляционное решение, которым договор сервитута признали действующим, а решение совета – незаконным, осталось в силе.
Коллегия судей отдельно подчеркнула: ссылки совета на статью 79-1 Земельного кодекса Украины о необходимости формирования земельного участка и его государственной регистрации не спасают ситуацию. Сервитут – это по своей сути право ограниченного пользования, которое может распространяться даже на часть несформированного участка без кадастрового номера.
И ещё один важный акцент: отсутствие государственной регистрации права коммунальной собственности не означает, что такого права нет. После 1 января 2002 года все земли в пределах населённых пунктов считаются коммунальной собственностью в силу самого Земельного кодекса Украины.
Что это дело означает на практике
История с делом №911/541/20 – не просто сухой правовой казус. Это живое напоминание о границах власти органов местного самоуправления. Статья 19 Конституции Украины обязывает их действовать исключительно на основании и способом, предусмотренными законом. Никаких «творческих» подходов к расторжению договоров.
Для предпринимателей это дело – сигнал: если горсовет пытается прекратить земельный сервитут без надлежащих оснований, суд может встать на вашу сторону. Но для этого нужно чётко понимать: что записано в вашем договоре, какие основания для его расторжения там предусмотрены и действительно ли ваши действия подпадают под эти основания.
Для органов местного самоуправления вывод не менее важен: перед тем как голосовать за прекращение сервитута, проверьте – есть ли у вас для этого законные основания. Иначе решение сессии с высокой вероятностью отменит суд.
