Припинення земельного сервітуту в односторонньому порядку – тема, яка стала каменем спотикання між підприємцем і Білоцерківською міською радою. Справа №911/541/20, що дійшла до Верховного Суду, яскраво показує: навіть маючи рішення сесії, орган місцевого самоврядування не завжди може просто взяти й розірвати сервітутний договір.
Давайте розберемося, що трапилося і чому ця історія важлива для всіх, хто користується землею на умовах сервітуту.
Що таке земельний сервітут і чим він відрізняється від оренди
Для початку – короткий лікнеп. Земельний сервітут, згідно зі статтею 98 Земельного кодексу України, це право обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Тут ключове слово – «обмеженого». Сервітут не позбавляє власника прав на землю, на відміну від оренди.
Стаття 401 Цивільного кодексу України додає важливий нюанс: сервітут встановлюють тоді, коли потреби особи неможливо задовольнити в інший спосіб. Це, так би мовити, крайній захід. А ще сервітут може бути особистим – тобто належати конкретній людині, а не земельній ділянці.
У нашій справі йшлося саме про особистий строковий сервітут, укладений між ФОП Горбульським і Білоцерківською міською радою ще 2 листопада 2015 року. Підприємець отримав територію площею 48 квадратних метрів під розміщення павільйону на вулиці Митрофанова.
Чи можна встановити сервітут під тимчасову споруду
Ось тут криється перший цікавий момент. Суд першої інстанції вирішив, що договір сервітуту насправді був договором оренди – мовляв, раз павільйон для підприємницької діяльності, то це оренда. А раз оренду не зареєстрували в держреєстрі – правовідносин не виникло. Немає відносин – немає порушеного права. Логіка проста, але хибна.
Чому? Бо на момент укладення договору стаття 99 Земельного кодексу України прямо передбачала такий вид сервітуту – для розміщення тимчасових споруд, тобто малих архітектурних форм. Крім того, Класифікація видів цільового призначення земель взагалі не містить такого призначення, як «для розміщення тимчасової споруди». А без цього укласти договір оренди просто неможливо – немає відповідного цільового призначення.
Апеляційний суд цю помилку виправив, і Верховний Суд із ним погодився. Сторони уклали договір у вільний спосіб, він повністю відповідав закону, був спрямований на реальні правові наслідки. Жодної удаваності.
Підстави для припинення земельного сервітуту: що каже закон
А тепер – найголовніше. Коли сервітут можна припинити?
Стаття 102 Земельного кодексу України наводить вичерпний перелік підстав. Це поєднання в одній особі власника ділянки і сервітуарія, відмова самого сервітуарія, рішення суду, закінчення строку, невикористання сервітуту протягом трьох років або порушення умов користування.
І навіть у цих випадках власник ділянки не може просто взяти й розірвати договір власним рішенням. В окремих ситуаціях – наприклад, коли сервітут унеможливлює використання ділянки за цільовим призначенням – дія сервітуту припиняється лише в судовому порядку.
Крім того, сам договір №96 містив конкретний перелік порушень, за які власник міг розірвати угоду в односторонньому порядку: несплата платежів понад два місяці, будівництво споруд на території сервітуту або систематичне недотримання благоустрою – три і більше разів.
Що зробила міськрада і чому це було незаконно
А тепер увага. Білоцерківська міська рада 23 січня 2020 року прийняла рішення №4899-89-VII про припинення договору сервітуту. Підставою стали матеріали депутатського запиту і протоколи про адміністративні правопорушення. Зокрема, йшлося про торгівлю алкоголем у магазині «Граф», що належить підприємцю.
Але, як встановив суд, магазин «Граф» розташований біля будинку №73 на вулиці Леваневського. А сервітутний павільйон – зовсім за іншою адресою: вулиця Митрофанова, в районі будинку №7. Тобто навіть якщо порушення правил торгівлі справді були, вони не стосувалися об’єкта сервітуту.
І найважливіше: порушення правил торгівлі алкоголем не згадується ані в законі, ані в договорі як підстава для припинення сервітуту. Немає такої підстави. Просто немає.
Міськрада, за логікою статей 525, 598 і 651 Цивільного кодексу України, мала два шляхи: або отримати згоду підприємця на розірвання договору, або йти до суду. Натомість вона пішла третім шляхом – прийняла одностороннє рішення. І саме це стало фатальною помилкою.
Позиція Верховного Суду: що важливо запам’ятати
Верховний Суд у постанові від 28 вересня 2022 року залишив касаційну скаргу міськради без задоволення. Апеляційне рішення, яким договір сервітуту визнали чинним, а рішення ради – незаконним, залишилося в силі.
Колегія суддів окремо наголосила: посилання ради на статтю 79-1 Земельного кодексу України про необхідність формування земельної ділянки та її державної реєстрації не рятують ситуацію. Сервітут – це за своєю суттю право обмеженого користування, яке може поширюватися навіть на частину несформованої ділянки без кадастрового номера.
І ще один важливий акцент: відсутність державної реєстрації права комунальної власності не означає, що такого права немає. Після 1 січня 2002 року всі землі в межах населених пунктів вважаються комунальною власністю в силу самого Земельного кодексу України.
Що ця справа означає на практиці
Історія зі справою №911/541/20 – це не просто сухий правовий казус. Це живе нагадування про межі влади органів місцевого самоврядування. Стаття 19 Конституції України зобов’язує їх діяти виключно на підставі та в спосіб, передбачені законом. Жодних «творчих» підходів до розірвання договорів.
Для підприємців ця справа – сигнал: якщо міськрада намагається припинити земельний сервітут без належних підстав, суд може стати на ваш бік. Але для цього потрібно чітко розуміти: що записано у вашому договорі, які підстави для його розірвання там передбачені, і чи справді ваші дії підпадають під ці підстави.
Для органів місцевого самоврядування висновок не менш важливий: перед тим як голосувати за припинення сервітуту, перевірте – чи маєте ви для цього законні підстави. Інакше рішення сесії з високою ймовірністю скасує суд.
