Приватизация недвижимости – отличный способ стать собственником здания за относительно небольшие деньги. Но что делать, когда вы уже держите в руках договор купли-продажи, а земля под вашей новой собственностью до сих пор оформлена на кого-то другого? Именно в такую ситуацию попала истица по делу № 545/487/25, которое дошло аж до Верховного Суда. И финал оказался неожиданным: суд не стал решать спор по существу, а закрыл производство, потому что дело должно было рассматриваться совсем в другом суде.
Давайте разберём эту историю пошагово – в ней спрятано несколько важных уроков для каждого, кто покупает недвижимость через приватизацию.
Что случилось: покупка без земли
В марте 2023 года женщина приобрела на аукционе объект малой приватизации – комплекс зданий бывшей казармы с хозяйственными постройками и вольерами для собак. Объект находился на территории исправительной колонии в Полтавской области. Цена покупки составила 372 000 гривен.
В договоре купли-продажи имелся один нюанс, который частенько встречается при приватизации недвижимости: земельный участок не был предметом продажи. Покупатель должен был решать вопрос землепользования самостоятельно, уже после приобретения права собственности на здания.
Земельный участок площадью 0,6 га находился в постоянном пользовании Божковской исправительной колонии ещё с 2004 года. И получить его в своё распоряжение новой владелице зданий оказалось далеко не просто.
В чём была загвоздка
После покупки женщина обратилась в Полтавскую районную военную администрацию с заявлением о передаче земли в аренду на 49 лет. Но получила отказ. Причина – в Государственном реестре вещных прав висело зарегистрированное право постоянного пользования тем же участком за исправительной колонией.
Создавался замкнутый круг. Администрация не могла передать землю новому собственнику, потому что формально ею пользовалось государственное учреждение. А учреждение не спешило отказываться от своего права.
Тут важный момент: по статье 120 Земельного кодекса Украины и статье 377 Гражданского кодекса Украины, когда вы покупаете здание, к вам должно перейти и право на землю под ним. Это называется принципом единства юридической судьбы земельного участка и недвижимости. Но на практике этот принцип иногда бууксует – особенно когда речь идёт о приватизации недвижимости, расположенной на государственной земле, которая находится в постоянном пользовании.
Позиция первых двух судов
В феврале 2025 года женщина подала иск в гражданский суд. Она просила прекратить право постоянного пользования земельным участком за колонией и признать за ней право пользования этим участком.
И вот тут начались неожиданности. Колония иск признала и не возражала против его удовлетворения. Казалось бы – идеальный расклад. Но суд отказал.
Почему? Полтавский районный суд, а следом за ним и апелляционный суд, исходили из нескольких соображений. Во-первых, ответчик – исправительная колония – не имеет полномочий распоряжаться землёй, это прерогатива органов власти. Во-вторых, истица не обратилась в надлежащие органы до подачи иска (хотя позже всё же обратилась, но получила отказ). В-третьих, суд не может подменять собой государственный орган и решать, кому отдать землю.
Кроме того, суды указали: право постоянного пользования – это бессрочное право, и перечень оснований для его прекращения, определённый статьёй 141 Земельного кодекса Украины, является исчерпывающим. А истица как физическое лицо вообще не может быть субъектом права постоянного пользования по статье 92 ЗК Украины.
Звучит логично? На первый взгляд – да. Но был один нюанс, который перечеркнул всю эту логику.
Что сказал Верховный Суд
Верховный Суд посмотрел на ситуацию под другим углом. И начал не с сути спора, а с вопроса юрисдикции – то есть с того, правильно ли вообще было рассматривать это дело в гражданском суде.
Коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда обратилась к практике Большой Палаты Верховного Суда. В деле № 925/308/18 от 12 мая 2020 года Большая Палата чётко указала: споры о приватизации государственного или коммунального имущества относятся к хозяйственной юрисдикции. Независимо от того, кто является сторонами – юридические или физические лица.
Участие физического лица в процедуре приватизации не меняет правовой природы спора. Если суть дела касается объёма прав, возникших вследствие приватизации, – это хозяйственный спор.
А что же в нашей истории? Истица приобрела право собственности на здания именно через процедуру приватизации недвижимости. Её требование оформить право пользования землёй под этими зданиями является прямым продолжением данной процедуры. Следовательно, дело должно было рассматриваться в хозяйственном суде.
Почему это важно знать
Это дело – яркий пример того, как неправильно выбранный суд может съесть месяцы вашего времени. Истица прошла первую инстанцию, апелляцию, дошла до Верховного Суда – и лишь там выяснилось, что всё это время она стучалась не в те двери.
Верховный Суд отменил решения предыдущих судов и закрыл производство по делу. Одновременно суд разъяснил, что истица имеет право в течение десяти дней обратиться в Верховный Суд с заявлением о направлении дела в суд хозяйственной юрисдикции. То есть дело не потеряно – оно просто должно быть рассмотрено в правильном суде.
Ключевая мысль из этой истории проста: если ваш спор возник в связи с приватизацией недвижимости – будь то вопрос о земле под приватизированным зданием, признание договора недействительным или любой другой аспект – вам прямая дорога в хозяйственный суд. Даже если вы физическое лицо без статуса предпринимателя.
Кстати, в этом деле есть ещё один любопытный момент. Закон Украины «О приватизации государственного и коммунального имущества» предусматривает, что собственник земельного участка обязан заключить договор аренды с покупателем объекта приватизации в трёхмесячный срок после регистрации права собственности. Приватизация отдельно стоящего здания, расположенного на земле в постоянном пользовании третьего лица, является основанием для прекращения этого права в части, необходимой для обслуживания здания.
Так что законодательный механизм существует. Вопрос лишь в том, чтобы правильно им воспользоваться – и начать с правильного суда.
А для тех, кто только планирует участвовать в приватизации недвижимости, это дело – напоминание: заранее проверяйте статус земельного участка под объектом. Если он в постоянном пользовании государственного учреждения, будьте готовы к тому, что оформление ваших прав на землю может превратиться в отдельный юридический квест. И начинать этот квест стоит с консультации специалиста, который подскажет, в какой именно суд обращаться.
