Продление договора аренды земли – процедура, которая на первый взгляд кажется простой формальностью. Подал заявление вовремя, приложил проект соглашения – и работай дальше. Но реальная жизнь, как всегда, сложнее инструкции. Особенно когда арендодатель – орган местного самоуправления, который решил, что землю выгоднее продать на торгах.
Именно такая история случилась на Хмельнитчине. Фермерское хозяйство «Подлесный Корчунок» годами обрабатывало участок в 6 гектаров, а когда пришло время продлевать договор – получило отказ. Причём без каких-либо объяснений. А позже узнало, что право аренды на эту же землю уже продали другому человеку через аукцион.
Это дело (№ 924/780/25) дошло до Верховного Суда, и его выводы стоят внимания каждого, кто арендует землю или, наоборот, сдаёт её в аренду.
Что произошло на самом деле
В декабре 2016 года гражданин заключил с Главным управлением Госгеокадастра в Хмельницкой области договор аренды земельного участка на 7 лет. 6 гектаров для ведения фермерского хозяйства за пределами населённых пунктов Чемеровецкого поселкового совета. Договор добросовестно исполнялся, арендатор исправно платил.
В мае 2023 года, за полгода до окончания срока аренды, арендатор обратился в поселковый совет – на тот момент уже собственника земли после передачи участков из государственной в коммунальную собственность. К заявлению приложил проект дополнительного соглашения: продлить договор на тех же условиях и на тот же срок – 7 лет.
И вот здесь начинается самое интересное. Чемеровецкий поселковый совет 15 июня 2023 года принимает решение: отказать. Без всякого обоснования. Просто «нет». А уже в январе 2024 года решает выставить право аренды этого участка на земельные торги.
Победителем аукциона стал предприниматель, с которым и зарегистрировали договор аренды на 7 лет – до 2031 года. То есть сельсовет фактически сказал предыдущему арендатору: «Ты нам не подходишь, мы найдём кого-то другого».
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Фермерское хозяйство (кстати, зарегистрированное тем же арендатором уже после подачи заявления о продлении) пошло в суд. И выиграло.
Хозяйственный суд Хмельницкой области, а за ним и Северо-западный апелляционный хозяйственный суд стали на сторону арендатора. Логика была такой: арендатор всё сделал правильно и вовремя. Поселковый совет, в свою очередь, даже не попытался обсудить условия – просто отказал, нарушив тем самым обязанность добросовестно провести переговоры.
Суды признали отсутствующим право аренды у нового арендатора и обязали заключить дополнительное соглашение с ФХ «Подлесный Корчунок». Сельсовет подал кассационную жалобу.
Позиция Верховного Суда: добросовестность – не просто слово
Верховный Суд оставил решения без изменений. И мотивировал это предельно чётко.
Ключевой момент – статья 33 Закона Украины «Об аренде земли». Она не просто даёт арендатору преимущественное право на продление договора аренды земли. Она обязывает арендодателя при получении заявления с проектом дополнительного соглашения действовать добросовестно.
Что это означает на практике? Если у арендодателя есть возражения – он должен их озвучить. Если его не устраивает срок аренды – предложить другой. Если хочет изменить арендную плату – обсудить это. Словом, сесть за стол переговоров.
Чемеровецкий поселковый совет этого не сделал. Он просто отказал – и даже не объяснил почему. Ни в решении совета, ни в протоколе заседания нет ни слова о том, что арендатор что-то нарушил или не подал каких-то документов.
Коллегия судей подчеркнула: добросовестность в понимании статьи 3 Гражданского кодекса Украины – это не абстрактное пожелание, а вполне конкретная обязанность. Особенно когда речь идёт об органах власти, представляющих интересы общины.
Тут важный момент: сельсовет пытался доказать в кассации, что арендатор вообще не подавал проекта дополнительного соглашения, а в заявлении просил продлить договор на 20 лет вместо 7. Но Верховный Суд применил стандарт «баланса вероятностей».
Суть его проста: если после оценки всех доказательств версия одной стороны выглядит более правдоподобной – суд принимает именно её. И действительно: если бы арендатор не подал проект соглашения, разве не указал бы на это сельсовет в своём же решении об отказе? Это было бы идеальным основанием для отклонения заявления. Но – ни слова. Суд сделал очевидный вывод: проект соглашения был.
Почему аргументы сельсовета не сработали
Честно говоря, позиция Чемеровецкого поселкового совета вызывает больше вопросов, чем ответов. Представьте: вы получаете от арендатора заявление с проектом дополнительного соглашения. Вместо того чтобы обсудить условия, вы молча отказываете ему. А затем продаёте право аренды на аукционе.
Верховный Суд чётко сказал: так нельзя. Если сельсовет считал, что землю лучше продать на торгах, – он имел право так решить. Но тогда нужно было честно сообщить об этом арендатору: «Мы как собственник хотим распорядиться землёй иначе». Вместо этого совет молча отказал, а затем молча провёл аукцион.
Такое поведение, по выводу суда, является злоупотреблением правом. Арендатор, годами добросовестно работавший на земле, имел законное ожидание, что договор с ним продлят. И государство через суд это ожидание защитило.
Суд также отклонил довод сельсовета о том, что его якобы не уведомили о рассмотрении дела в суде первой инстанции. Материалы подтвердили: определения направлялись в электронный кабинет совета, а доказательств технических проблем с доступом к системе «Электронный суд» заявитель не предоставил. Кстати, закон возлагает на лицо, зарегистрировавшее электронный кабинет, обязанность самостоятельно следить за поступлением корреспонденции.
О чём стоит помнить
Это дело – хорошая иллюстрация того, как работает механизм продления договора аренды земли на практике. Из него можно вынести несколько простых, но важных правил.
Для арендаторов: подавайте заявление вовремя, обязательно прилагайте проект дополнительного соглашения, фиксируйте факт подачи документов. Идеально – иметь копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции.
Для арендодателей, особенно органов местного самоуправления: нельзя просто отмахнуться от заявления арендатора. Если есть возражения – формулируйте их. Если условия договора требуют изменений – предлагайте. И главное: каждое решение должно быть мотивированным.
Верховный Суд фактически сказал то, что должно было быть очевидным: власть не может действовать по принципу «я так хочу». Даже когда речь идёт о распоряжении коммунальной землёй. Закон Украины «Об аренде земли» требует добросовестности от всех участников правоотношений – и от арендатора, и от сельсовета в равной мере. А игнорирование этой обязанности рано или поздно приводит к тому, что приходится отвечать в суде.
