Самочинное строительство – это не просто юридический термин, а реальная проблема, с которой сталкиваются и владельцы земли, и те, кто покупает «готовую» недвижимость. Представьте: вы приобрели небольшое здание, нотариус зарегистрировал ваше право собственности, всё вроде бы чисто. А потом появляется городской совет и заявляет – здание возведено незаконно, землю под него никто не отводил, так что его придётся сносить. Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения Верховного Суда по делу № 205/10470/23, и решение кассационной инстанции заставляет задуматься о том, как работают гарантии права собственности в Украине.
С чего всё началось
История тянется ещё с 2001 года. Речь идёт о нежилом здании площадью всего 16,8 квадратных метров, расположенном в Днепре. По документам, право собственности на этот объект в июне 2020 года зарегистрировала за собой женщина – на основании регистрационного удостоверения, якобы выданного бюро технической инвентаризации аж в 2001 году. Затем здание перешло в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, а в июле 2022 года его купил новый владелец – уже третий по счёту.
Казалось бы, обычная цепочка перехода права собственности: от физического лица – к юридическому, а затем – снова к физическому. Каждый шаг оформлен нотариально, сведения внесены в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Но когда Днепровский городской совет начал проверять историю этого объекта, обнаружились факты, которые полностью меняют картину.
Что нашёл городской совет
Во-первых, выяснилось, что адрес, по которому расположено здание, официально вообще не присваивался ни одному объекту недвижимости в городе. То есть в градостроительном кадастре и адресном плане Днепра такого адреса просто не существует.
Во-вторых, земельный участок под этим зданием никому не предоставлялся – ни в собственность, ни в аренду. Городской совет не принимал никаких решений о передаче этой земли. А значит, участок принадлежит территориальной громаде города.
В-третьих, решение исполнительного комитета от 12 ноября 2001 года № 1-203, на основании которого якобы выдавалось регистрационное удостоверение, в архиве отсутствует. Его попросту не существует.
В-четвёртых, Коммунальное предприятие «Днепровское городское бюро технической инвентаризации» сообщило: по состоянию на 31 декабря 2012 года никакой технической инвентаризации или регистрации права собственности по этому адресу не проводилось.
И наконец – в Реестре строительной деятельности нет информации о разрешениях на строительство этого объекта или приёмке его в эксплуатацию. Всё это вместе складывается в довольно красноречивую картину: здание является самочинным строительством в понимании статьи 376 Гражданского кодекса Украины.
Что говорит закон о самочинном строительстве
Статья 376 ГК Украины даёт чёткое определение: объект считается самочинным строительством, если его возвели на земельном участке, не отведённом для этой цели, или без документа, дающего право на строительные работы, или без надлежаще утверждённого проекта, или с существенными нарушениями строительных норм.
И вот тут – чрезвычайно важный момент. Часть вторая этой статьи прямо предостерегает: лицо, осуществившее самочинное строительство, не приобретает права собственности на него. А часть четвёртая предусматривает, что когда собственник земельного участка возражает против признания права собственности за застройщиком – имущество подлежит сносу.
К слову, сама по себе регистрация права собственности в Государственном реестре не «лечит» самочинное строительство. Это принципиальная позиция, которую неоднократно подтверждала и Большая Палата Верховного Суда – в частности, в постановлениях от 15 ноября 2023 года по делу № 916/1174/22 и от 18 сентября 2024 года по делу № 914/1785/22.
Почему суды первой и апелляционной инстанций отказали горсовету
Ленинский районный суд Днепра ещё в декабре 2024 года решил: исковые требования городского совета необоснованны. Логика была такой – на момент купли-продажи в июле 2022 года объект принадлежал обществу на праве частной собственности, никаких арестов или запретов не было, так что новый покупатель действовал добросовестно. Апелляционный суд в феврале 2025 года с этим согласился.
Но Верховный Суд увидел ситуацию иначе.
Коллегия судей обратила внимание на то, что ещё до заключения договора купли-продажи – в июне 2022 года – Ленинский районный суд уже удовлетворил иск горсовета о сносе этого же здания по делу № 205/213/22. Общество было соответчиком в том деле, то есть прекрасно знало о судебном процессе. И несмотря на это, 07 июля 2022 года оно продало спорный объект третьему лицу.
Можно ли назвать такое поведение добросовестным? Верховный Суд считает, что суды предыдущих инстанций вообще не исследовали этот вопрос надлежащим образом. Так же не были оценены действия женщины, которая первой зарегистрировала право собственности на основании несуществующего решения, а затем передала здание обществу, где она была участницей.
И ещё один важный штрих: суды не дали оценки действиям последнего покупателя, который при приобретении объекта должен был учитывать нормы статьи 377 ГК Украины и статьи 120 Земельного кодекса Украины. Эти нормы регулируют переход прав на земельный участок вместе с правом на здание. Если продавец не имеет никаких документов на землю – это серьёзный сигнал для покупателя. Проигнорировал его? Рискуешь остаться и без здания, и без денег.
Ключевой вывод кассационной инстанции
Верховный Суд подчеркнул: регистрация права собственности на самочинное строительство не меняет его правового режима. Государственная регистрация – это лишь один из юридических фактов в сложном юридическом составе, но самостоятельного значения относительно оснований возникновения права собственности она не имеет. Если здание возвели без разрешения на земле громады – факт последующей регистрации не делает его законным.
Именно поэтому постановлением от 05 августа 2026 года Верховный Суд отменил решение апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение.
Это означает, что вопрос о сносе здания ещё не закрыт. Апелляционный суд должен повторно исследовать все обстоятельства: добросовестность каждого из участников цепочки, осведомлённость общества о судебном споре на момент продажи, а также то, проявлял ли последний покупатель должную осмотрительность.
Что это означает для обычных граждан
Покупая недвижимость, стоит смотреть не только на выписку из Государственного реестра. Честно говоря, одного этого документа явно недостаточно. Важно проверить, имел ли продавец – или его предшественники – законные основания для строительства объекта. Отводился ли земельный участок именно под эту застройку? Есть ли документы о приёмке здания в эксплуатацию?
Без этих документов даже зарегистрированное право собственности может оказаться хрупким. И однажды на вашем пороге появится собственник земли с требованием демонтировать здание, которое вы честно купили, полагаясь на чистоту реестра.
Кстати, эта сама справа – хороший пример того, как работает принцип добросовестности в украинском гражданском праве. Если лицо знало или должно было знать о проблемах с имуществом, суд может не признать его добросовестным приобретателем – со всеми вытекающими последствиями.
Давайте разберёмся: Гражданский кодекс Украины в статье 376 закладывает простую, но жёсткую логику. Нет законного основания для строительства – нет и права собственности. И сколько бы раз объект ни перепродавали, этот порок никуда не исчезает. Он передаётся по цепочке, как скрытый дефект, который однажды обязательно проявит себя.
Дело № 205/10470/23 ещё продолжается, окончательное решение примет апелляционный суд. Но правовая позиция Верховного Суда уже сформулирована, и она довольно однозначна: самочинное строительство не становится законным только потому, что кому-то удалось зарегистрировать на него право собственности.
