Купили участок под зданием, а прокуратура требует всё снести? Оказывается, регистрация права собственности не легализует самовольное строительство – и постановление Верховного Суда от 09 июня 2026 года по делу № 906/780/24 это наглядно подтверждает. Судам пришлось вернуть дело на новое рассмотрение, и вот почему.
История одного павильона
Представьте себе небольшой торговый павильон в Житомире на улице Хлебной. Земля под ним – коммунальная, когда-то её арендовала предпринимательница Черноморец И. А. для размещения палатки-летней площадки. В договорах аренды 2009 и 2013 годов чётко указано: никаких объектов недвижимости на участке нет.
Но дальше события пошли по неожиданному сценарию. В 2016 году изготавливается технический паспорт на… торговый павильон. В 2018-м Черноморец продаёт его предпринимателю Пидюре С. М., а тот уже в начале 2019 года выкупает у Житомирского городского совета и сам земельный участок – без каких-либо торгов, на том основании, что на нём стоит его недвижимость. Абзац 2 части 2 статьи 134 Земельного кодекса Украины это позволяет.
Классическая схема, не правда ли? Но прокуратура увидела проблему.
Что не так с «недвижимостью»
Прокурор обратился в суд с требованием: признать договор купли-продажи земли недействительным, вернуть участок общине, снести павильон как самовольное строительство и отменить государственную регистрацию прав.
Логика прокуратуры была довольно простой. Здание возвели без разрешительных документов, без согласия собственника земли, без ввода в эксплуатацию. Следовательно, перед нами классическое самовольное строительство по статье 376 Гражданского кодекса Украины. А если право собственности на такой объект не возникает, то и покупать землю под ним во внеконкурентном порядке нельзя.
Суды первой и апелляционной инстанций с этим не согласились. Они признали Пидюру добросовестным приобретателем – дескать, он получил градостроительные условия, разрешения на строительные работы, так откуда ему было знать о сомнительном прошлом павильона? К тому же Житомирский горсовет, по мнению судов, должен был выступать ответчиком, а не истцом. Да и вообще снос – это крайняя мера, а здесь можно было бы ограничиться перестройкой.
Что сказал Верховный Суд
Верховный Суд посмотрел на ситуацию иначе – и отменил оба решения, отправив дело на новое рассмотрение.
Ключевая претензия к судам предыдущих инстанций: они не исследовали то, что обязаны были исследовать в первую очередь. Является ли торговый павильон вообще недвижимым имуществом? А может, это временное сооружение, право собственности на которое не подлежит государственной регистрации?
Тут важный нюанс. Согласно части 4 статьи 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», временные сооружения – это движимое имущество. Их не регистрируют в Государственном реестре вещных прав. А павильон, о котором идёт речь, изначально вообще значился как «палатка – летняя площадка», затем как «стационарная малая архитектурная форма до 30 м²», которая «не подлежит регистрации в БТИ».
Коллегия судей также напомнила: каждый из трёх признаков самовольного строительства является самостоятельным. Построили без надлежащего разрешения? Достаточно. Возвели на земле, не отведённой для этой цели? Тоже достаточно. И регистрация права собственности на такой объект, как неоднократно подчёркивала Большая Палата Верховного Суда, не меняет его правового режима. Самовольное строительство остаётся самовольным – даже если в реестре всё выглядит безупречно.
А как же добросовестность?
Отдельно Верховный Суд обратил внимание на ссылку апелляционного суда на решение ЕСПЧ по делу «ООО «Одесская бутербродная компания» против Украины». Там действительно шла речь о том, что лишение добросовестного приобретателя имущества может быть непропорциональным вмешательством в право собственности.
Но, заметил кассационный суд, апелляция просто сослалась на это решение – и на этом остановилась. Действительно ли обстоятельства обоих дел схожи? Был ли Житомирский горсовет осведомлён о проблемах с регистрацией? Есть ли в его действиях признаки противоречивого поведения? Всего этого суды не выясняли.
А это принципиально. Ведь если орган местного самоуправления не знал об отсутствии оснований для регистрации, то какое же тут злоупотребление правом? А если знал и молчал – это уже совсем другой разговор.
Негаторный иск вместо статьи 376: в чём разница
Ещё один интересный поворот. Верховный Суд сослался на постановление Большой Палаты по делу № 914/1785/22 и отметил: если спорное имущество – это временное сооружение, которое не является недвижимостью, то эффективным способом защиты будет не статья 376 Гражданского кодекса Украины с её процедурой перестройки, а обычный негаторный иск. Проще говоря – требовать устранения препятствий в пользовании землёй.
Честно говоря, это существенно меняет правила игры. Ведь по статье 376 суд сначала должен оценить, возможна ли перестройка. И только если нет – назначить снос. А негаторный иск таких ограничений не имеет.
Кстати, Верховный Суд напомнил и об устоявшейся практике: обязательному безальтернативному сносу подлежат объекты, построенные на земельном участке, не отведённом для этой цели, или без документа, дающего право на строительные работы. Во всех остальных случаях – сначала смотрим, можно ли перестроить.
Что будет дальше
Дело вернули в Хозяйственный суд Житомирской области. Теперь судам предстоит ответить на вопросы, которых они ранее избежали. Является ли павильон недвижимостью? Были ли разрешительные документы на его строительство? Отводилась ли земля именно под застройку? И главное – мог ли Пидюра С. М., проявив разумную осмотрительность, заподозрить неладное, покупая павильон с такой «родословной»?
Кроме того, Верховный Суд подтвердил: прокурор вправе обращаться в суд в интересах государства в лице органа местного самоуправления, даже когда этот орган является стороной оспариваемого договора. Никакой процессуальной ошибки здесь нет. Это дело – хороший пример того, что сам факт государственной регистрации ещё не делает постройку законной и тем более не даёт автоматического права на землю под ней по упрощённой процедуре.
