Самовольное строительство – это всегда риск. А когда его ещё и маскируют под временное сооружение, последствия могут быть особенно неприятными. Именно такую историю рассматривал Верховный Суд в сентябре 2026 года, и она заслуживает внимания каждого, кто имеет дело с недвижимостью.
Представьте: некто регистрирует хозяйственную постройку площадью 41,8 м², а через два месяца она «вырастает» до 197,7 м² и превращается в нежилое здание. Без разрешений на строительство, без проекта, без ввода в эксплуатацию. Фокус, достойный иллюзиониста. Но в этом деле речь не о магии – а о вполне реальной схеме, которую пришлось распутывать судам трёх инстанций.
С чего всё началось
В апреле 2020 года государственный регистратор Великодолинского поселкового совета зарегистрировал право собственности за гражданином на хозяйственную постройку в Одессе. Основание – технический паспорт и справка, выданные ФЛП. В документах значилось: здание построено в 1991 году, то есть до августа 1992-го, а значит – не является самовольным и не требует ввода в эксплуатацию.
Классический приём, кстати. Год постройки «до 1992» часто используют, чтобы обойти требования современного градостроительного законодательства.
Но самое интересное случилось дальше.
Уже в июне 2020 года тот же регистратор вносит изменения: объект из хозяйственной постройки становится нежилым, а площадь увеличивается более чем вчетверо – с 41,8 до 197,7 м². И снова никаких разрешительных документов. Только технический паспорт и заключение очередного бюро технической инвентаризации.
Взнос в уставный капитал и новый собственник
В ноябре 2020 года владелец передаёт это «нежилое здание» в уставный капитал ООО «Капитан плюс», оценив его в миллион гривен. Регистратор оформляет переход права собственности на общество.
Казалось бы, всё чисто – право зарегистрировано, записи в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество внесены. Но была одна проблема, которая в итоге и привела всю эту конструкцию к краху.
Чего не заметили (или проигнорировали) регистраторы
Киевская окружная прокуратура Одессы, проверив обстоятельства дела в рамках уголовного производства, выяснила несколько красноречивых фактов. Одесский городской совет ни разу не принимал решений о передаче этого земельного участка в собственность или пользование. Градостроительные условия и ограничения не выдавались. Разрешительных документов на строительство в Реестре строительной деятельности нет – и никогда не было. Адрес объекту официально не присваивали.
Короче говоря, перед нами классическое самовольное строительство по статье 376 Гражданского кодекса Украины. Напомню: достаточно хотя бы одного из трёх признаков – отсутствие отведённого земельного участка, отсутствие разрешения на строительные работы или существенные нарушения строительных норм. Здесь же не было ничего – ни земли, ни разрешений, ни проекта.
Временное сооружение или капитальное здание?
Отдельная интрига дела – аргумент ответчика о том, что объект является временным сооружением, а не недвижимостью. ООО «Капитан плюс» ссылалось на паспорта привязки, оформленные Департаментом архитектуры и градостроительства Одесского городского совета, и на договоры о праве временного пользования местами для размещения временных сооружений.
Логика понятна: если это временное сооружение – то и сносить его по правилам для самовольного строительства нельзя, и право собственности на него в Государственном реестре вещных прав не регистрируется.
Но суды этот аргумент отклонили. Почему? Потому что во время осмотра помещения в феврале 2025 года с участием представителей сразу нескольких городских служб выяснилось: никаких временных сооружений по адресу нет. Вместо них там функционирует полноценная станция технического обслуживания автомобилей. Здание имеет водоснабжение, водоотведение, подключено к электросетям. Проведённая в уголовном производстве строительно-техническая экспертиза подтвердила: объект относится к III группе капитальности и является недвижимым имуществом, фактическая площадь застройки – 202,8 м².
Кстати, паспорта привязки временных сооружений Департамент архитектуры аннулировал ещё в апреле 2025 года, а договоры о праве временного пользования местами были расторгнуты.
Что решили суды
Хозяйственный суд Одесской области иск прокурора удовлетворил полностью: и государственную регистрацию права собственности отменил, и снос объекта назначил.
Апелляция решение скорректировала – убрала требование об отмене регистрации, но оставила в силе обязательство снести здание. Почему так? Потому что по устоявшейся практике Большой Палаты Верховного Суда, в спорах о самовольном строительстве требование об отмене регистрационных действий не является надлежащим способом защиты. Главное – освободить земельный участок.
Верховный Суд с таким подходом согласился. Кассационную жалобу ООО «Капитан плюс» оставил без удовлетворения, а постановление апелляционного суда – без изменений.
Ключевой момент, на котором сделал акцент суд кассационной инстанции: сам факт государственной регистрации права собственности на самовольно построенный объект не меняет его правового статуса. Иными словами, запись в реестре не «лечит» самовольное строительство. Если нет законных оснований для возведения объекта – он подлежит сносу, независимо от того, сколько раз и кем перерегистрировалось право собственности на него.
Почему это дело важно
Во-первых, оно напоминает: отсутствие документов на землю невозможно компенсировать уловками с регистрацией. Принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нём здания работает безотказно. Нет права на землю – нет права и на объект.
Во-вторых, попытка замаскировать капитальное здание под временное сооружение – приём рискованный и, как видим, не всегда успешный. Судебная строительно-техническая экспертиза быстро расставляет всё по местам: фундамент, коммуникации, площадь застройки – эти признаки не спрячешь.
В-третьих, прокурор в данном деле действовал вполне правомерно, представляя интересы территориальной громады. И это ещё один сигнал для тех, кто привык полагаться на то, что органы местного самоуправления «не заметят» нарушений. Заметят. А если сами не реагируют – подключится прокуратура.
Отдельно стоит обратить внимание на процессуальный аспект. Ответчик дважды пытался добиться назначения судебной строительно-технической экспертизы, но оба раза безуспешно. Сначала из-за отсутствия зарегистрированного электронного кабинета в Единой судебной информационно-телекоммуникационной системе, а после – из-за пропуска процессуальных сроков. Суды расценили это как последствия собственной неосмотрительности общества, а не как нарушение права на доступ к правосудию.
Практический урок прост: прежде чем вкладывать деньги в объект, проверьте не только наличие записи в реестре, но и то, откуда эта запись взялась. Потому что однажды может оказаться, что ваша собственность юридически не существует, а земля под ней – чужая.
