Когда говорят о самовольном строительстве, обычно представляют хаотичную застройку вообще без документов. Но реальность, как показало дело, дошедшее до Верховного Суда в мае 2026 года, бывает куда тоньше. Представьте: у вас есть участок, вы разработали проект, получили все нужные согласования, возвели здание и даже зарегистрировали декларацию о готовности объекта к эксплуатации. Ни одного замечания от контролирующих органов. А через три года – уголовное дело. Как такое возможно? Давайте разбираться на примере конкретной истории, которая прошла все три судебные инстанции.
История одной застройки
В феврале 2019 года предпринимательница из Сумской области купила жилой дом и земельный участок в одном из посёлков региона. Участок площадью 0,1497 га располагался неподалёку от реки Хорол – правого притока Псла. Часть этой земли попадала в границы прибрежной защитной полосы, хотя на тот момент владелица об этом могла и не догадываться.
Сначала женщина приватизировала участок, затем изменила его целевое назначение – с жилой застройки на «строительство и обслуживание торговых зданий». Решение о смене назначения принял поселковый совет, проект землеустройства прошёл государственную экспертизу. С документами был полный порядок.
Дальше началась стройка. С февраля по март 2020 года на участке вырос торговый комплекс – помещения лит. «А-1», лит. «Б» и навес лит. «Н», общей площадью 719,7 кв.м. Строили хозяйственным способом: владелица, её муж и несколько наёмных работников. Никаких профессиональных подрядных организаций.
И вот тут кроется первый важный момент: женщина лично была и заказчицей, и генеральным подрядчиком, и ответственной за основные строительные процессы – от формирования фундамента до монтажа стен. Технический паспорт по её заказу разработал ФОП. Уведомление о начале строительных работ она подала в Государственную архитектурно-строительную инспекцию в Сумской области 19 февраля 2020 года. А 3 марта – декларацию о готовности объекта к эксплуатации. ГАСИ зарегистрировала всё без единого замечания. Комплекс заработал.
60 квадратных метров, которые изменили всё
В июне 2023 года правоохранители провели осмотр местности. Специалист с геодезическим оборудованием снял координаты углов здания, затем эти координаты наложили на публичную кадастровую карту. Результат оказался неожиданным.
Часть здания выходила за границы земельного участка, принадлежавшего предпринимательнице. Примерно 0,0060 га – это 60 квадратных метров – помещения лит. «Б» оказались на землях территориальной общины, да ещё и в прибрежной защитной полосе реки Хорол. Ещё 0,0002 га помещения лит. «А-1» тоже вышли за границы, хотя и не попали в защитную полосу.
Судебная земельно-техническая экспертиза Сумского НДЭКЦ от 29 марта 2024 года эти выводы подтвердила. Ущерб общине – 22 гривны 27 копеек. Сумма смешная, а вот квалификация – нет. Часть 4 статьи 197-1 Уголовного кодекса Украины предусматривает ответственность за самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке.
Суд первой инстанции признал женщину виновной и назначил год лишения свободы с испытательным сроком. Апелляция изменила решение: освободила от наказания в связи с истечением сроков давности. Но судимость осталась. И защита подала кассационную жалобу.
Главный аргумент: «Я не знала»
Адвокат выстроил логичную линию защиты. Если коротко: женщина физически не могла совершить самовольное строительство, потому что всё делалось по проекту и под надзором специалистов.
Действительно, границы участка определяли сертифицированные инженеры-землеустроители. Проектную документацию разрабатывали специалисты с соответствующими разрешениями. Строительство контролировали представители проектной организации и ГАСИ. Декларацию о готовности зарегистрировали без замечаний – разве это не подтверждение законности?
Ещё один аргумент: у предпринимательницы не было никакого мотива занимать чужую землю. Площади её собственного участка вполне хватало для запланированной застройки. Зачем рисковать ради 60 квадратов?
Кроме того, защита ставила под сомнение вывод экспертизы: обследование якобы провели не полностью, координаты определили некорректно.
Почему Верховный Суд отклонил жалобу
Тут важно понять логику, которую применил суд кассационной инстанции. Всё упирается в часть 1 статьи 376 Гражданского кодекса Украины. Она называет три самостоятельных основания считать строительство самовольным. Достаточно хотя бы одного:
– здание возведено на участке, не отведённом для этой цели;
– нет документа, дающего право на строительные работы, или надлежаще утверждённого проекта;
– допущены существенные нарушения строительных норм и правил.
В деле предпринимательницы второе и третье основания действительно отсутствовали: документы имелись, нормы не нарушались. Но первое сработало безотказно. Часть здания физически оказалась на земле, которая не принадлежала застройщице и не отводилась ей для строительства.
Верховный Суд подчеркнул: основной непосредственный объект преступления по части 4 статьи 197-1 Уголовного кодекса Украины – это право собственности на землю. Порядок ведения строительства является лишь дополнительным объектом. Иными словами, даже когда с точки зрения строительных процедур всё оформлено правильно, факт занятия чужого земельного участка через строительство на нём остаётся преступлением. Никакая декларация этого не отменяет.
Знала ли она на самом деле?
Защита настаивала: если женщина не осознавала, что здание выходит за границы, значит, нет умысла. А без умысла нет и субъективной стороны преступления.
Но суды предыдущих инстанций обратили внимание на показания самой обвиняемой. Когда проектировщики предложили строить по границе участка – а она, к слову, имела характерный изгиб и не была прямой линией – женщина отказалась. Решила отступить на полтора метра внутрь, чтобы стены вышли ровными. Это означает, что она прекрасно знала конфигурацию границ.
Дальше интереснее. На отрезке от точки 14 до точки 12 граница действительно уходила вглубь участка – так что отступ был логичным. Но после точки 12 стена всё равно вышла за пределы. Женщина, лично контролировавшая стройку, не могла этого не заметить.
Верховный Суд также сослался на часть 10 статьи 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности». Именно заказчик несёт ответственность за полноту и достоверность данных в декларации о готовности объекта к эксплуатации. То, что ГАСИ не выявила расхождений при регистрации, не освобождает застройщика от ответственности.
А что касается мотива – он вообще не является обязательным элементом состава преступления по части 4 статьи 197-1 Уголовного кодекса Украины. Иначе говоря, вопрос «зачем ей это» не требовал доказывания в этом производстве.
Практическая сторона дела
Эта история не о том, что государство всегда право, а застройщик – всегда виноват. Она о распределении ответственности. Проектировщики и инженеры-землеустроители могут ошибиться. Контролирующие органы могут не заметить нарушение на этапе регистрации декларации. Но конечным ответственным за то, где именно стоит здание, остаётся владелец земли и заказчик строительства. Особенно когда он же выступает генеральным подрядчиком.
Отдельного внимания заслуживает тема прибрежных защитных полос. Согласно статье 88 Водного кодекса Украины, для реки Хорол как средней реки длиной 308 км ширина такой полосы составляет 50 метров. Если крутизна склонов превышает три градуса – расстояние удваивается. Любое строительство в этой зоне требует особенно тщательной проверки границ. Иначе даже 60 «лишних» квадратов могут обернуться уголовным производством.
Верховный Суд оставил приговор и определение апелляции без изменений. Кассационную жалобу защиты отклонили. Дело стало ещё одним напоминанием: ответственность за самовольное строительство может наступить даже тогда, когда весь пакет документов выглядит безупречно. Потому что бумаги – это одно, а реальное расположение здания на местности – совсем другое.
