Когда у покупателя отбирают квартиру через суд, на помощь приходит статья 661 ГК Украины. Но главный вопрос – сколько денег должен вернуть продавец: только ту сумму, что указана в договоре, или полную рыночную стоимость жилья на сегодня? Верховный Суд в деле № 759/18981/23 расставил точки над «i» в этой дискуссии. И ответ, честно говоря, не в пользу банков и прочих продавцов, привыкших экономить на подобных ситуациях.
Как квартира превратилась в судебный спор
История началась довольно буднично. В феврале 2020 года мужчина приобрёл у АТ «Альфа-Банк» (правопреемником которого сейчас является АТ «Сенс Банк») квартиру в Киеве. Общая площадь – почти 95 квадратных метров. Цена, прописанная в договоре купли-продажи, составила 1 355 695 гривен.
Банк как продавец предоставил все возможные гарантии. В пункте 1.6 договора чётко значилось: никаких скрытых недостатков, никаких прав третьих лиц, квартира не под арестом, не в залоге, не подарена и не продана никому другому. Казалось бы – идеальная сделка.
Но в жизни, как это часто случается, всё пошло не по плану. Спустя некоторое время объявилась предыдущая собственница квартиры и заявила свои права. Выяснилось, что ещё до продажи квартиры банку имели место незаконные регистрационные действия. Решение государственного регистратора от ноября 2018 года, на основании которого банк приобрёл право собственности, было признано незаконным и отменено.
Дальше – больше. Решением Святошинского районного суда города Киева от 30 августа 2023 года квартиру истребовали у нового владельца в пользу предыдущей. Человек потерял жильё, за которое заплатил больше миллиона гривен. И самое обидное – покупатель был абсолютно добросовестным, он не знал и не мог знать о проблемах с регистрацией, возникших задолго до его появления в этой цепочке.
Что решили первая и апелляционная инстанции
Покупатель обратился в суд с иском о взыскании убытков. Сумма, которую он просил, – 6 584 910 гривен. Именно столько, согласно отчёту о независимой оценке, стоила квартира на рынке.
Но Голосеевский районный суд города Киева решил иначе. В феврале 2025 года он удовлетворил иск частично – взыскал с банка лишь 1 355 695 гривен. То есть ровно ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. Логика суда проста: покупатель заплатил столько, пусть столько и получит обратно. Никаких надбавок за инфляцию или рост рыночных цен.
Киевский апелляционный суд в июле 2025 года оставил это решение без изменений, полностью согласившись с таким подходом. Казалось бы, всё логично: если договор не признан недействительным, то и возвращать нужно лишь цену по договору. Однако покупатель подал кассационную жалобу в Верховный Суд. И вот тут началось самое интересное.
Почему апелляционный суд ошибся: позиция Верховного Суда
Верховный Суд взглянул на ситуацию совсем под другим углом. И дело не только в сумме – разница между 1,35 миллиона и почти 7 миллионами гривен поражает. Принципиальным является именно юридическое обоснование.
Ключевой аргумент: статья 661 ГК Украины не содержит специальных правил относительно размера убытков. Она просто говорит – продавец должен возместить покупателю причинённые убытки, если покупатель не знал и не мог знать об основаниях для изъятия товара. А вот как эти убытки считать – это уже вопрос к общим положениям Гражданского кодекса Украины.
Тут важный момент: часть третья статьи 623 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что убытки определяются с учётом рыночных цен. Если требование не удовлетворили добровольно – на день предъявления иска. Но суд может принять во внимание рыночные цены, существовавшие на день вынесения решения. Это критично. Ведь стоимость квартиры в 2020 году – это одно, а в 2025-м – совсем другое.
Верховный Суд сослался на правовой вывод Объединённой палаты Кассационного гражданского суда от 3 июля 2023 года (дело № 369/6092/20). Там чётко сказано: размер убытков в случае изъятия товара определяется судом по правилам части третьей статьи 623 ГК Украины. Суд должен руководствоваться принципами полного возмещения убытков, справедливости, добросовестности и разумности. Не «сколько заплатил», а «сколько стоит сейчас».
Кроме того, кассационный суд обратил внимание на постановление Верховного Суда от 25 февраля 2026 года по делу № 756/10726/23. Там ситуация была практически зеркальной: покупателю присудили не 322 тысячи гривен (цена по договору 2015 года), а свыше 1,25 миллиона – рыночную стоимость квартиры. Тенденция, согласитесь, красноречивая.
Что такое эвикция и почему это слово стоит запомнить
Когда речь заходит о статье 661 ГК Украины, юристы часто употребляют термин «эвикция». Это изъятие вещи у покупателя третьим лицом по основаниям, возникшим ещё до момента продажи. Проще говоря – ситуация, когда вы купили вещь, а потом приходит некто и заявляет: «Это моё, отдавайте».
Самый распространённый пример эвикции – виндикационный иск (истребование имущества из чужого незаконного владения). Но возможны и другие варианты. Например, когда покупателя лишают не всей квартиры, а лишь доли, или ограничивают в пользовании из-за сервитута либо права пожизненного проживания.
Статья 659 Гражданского кодекса Украины возлагает на продавца обязанность предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на товар. Не выполнил эту обязанность – получай последствия. Причём не имеет значения, был ли умысел продавца. Достаточно самого факта, что покупатель потерял имущество из-за обстоятельств, существовавших до заключения договора.
Что дальше и как это влияет на обычных покупателей
Верховный Суд не стал выносить окончательное решение о сумме. Он отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение. Причина – апелляционный суд проигнорировал заключение эксперта о рыночной стоимости квартиры (7 092 000 гривен по состоянию на сентябрь 2023 года) и не дал ему надлежащей оценки. А суд кассационной инстанции, согласно предписаниям статьи 400 ГПК Украины, не может самостоятельно исследовать доказательства или устанавливать новые обстоятельства.
Но ключевой посыл уже прозвучал громко и чётко: возмещение по правилам статьи 661 ГК Украины не ограничивается суммой, указанной в договоре. Продавец рискует заплатить гораздо больше – полную рыночную стоимость имущества на момент рассмотрения дела. А для покупателя это означает реальный шанс получить не обесцененные годами деньги, а сумму, на которую действительно можно приобрести аналогичное жильё.
Когда вы добросовестно купили квартиру, а затем её отсудили в пользу третьего лица – не соглашайтесь на возврат лишь той суммы, которую вы когда-то заплатили. Требуйте рыночную цену, подтверждённую заключением эксперта. И помните: статья 661 Гражданского кодекса Украины в сочетании с практикой Верховного Суда – на вашей стороне.
