Отчуждение будущей недвижимости вполне реально, хотя и имеет свои подводные камни. Продать квартиру или другой объект, который еще только возводится, после покупки у застройщика можно. Но процедура зависит от двух обстоятельств: зарегистрировано ли за покупателем специальное имущественное право и полностью ли уплачена стоимость объекта.
Министерство юстиции письмом № 147901/8.4.4/32-26 разъяснило, как применять Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут сооружены в будущем» (далее – Закон о гарантировании). Речь идет об удостоверении сделок при втором и последующих отчуждениях будущей недвижимости.
Давайте разберемся, чем первый продажа застройщиком отличается от последующих и когда без согласия девелопера не обойтись.
Кто первым получает специальное имущественное право
Особенности гражданского оборота объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости определяет Закон о гарантировании.
Первичную государственную регистрацию специального имущественного права на будущие объекты осуществляют за заказчиком строительства и/или девелопером. Распределяются такие объекты между ними согласно договору об организации и финансировании строительства.
В Минюсте обратили внимание: закон отдельно регулирует две ситуации.
- договоры купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости при первой продаже;
- сделки по второму и последующим отчуждениям таких объектов.
То есть правила для застройщика, который продает объект впервые, и для покупателя, который решает его перепродать, различаются.
Что обязан сделать застройщик при первой продаже
При первой продаже продавец обязан обеспечить строительство и принятие в эксплуатацию завершенного объекта, составной частью которого является соответствующий будущий объект недвижимости.
Если покупатель полностью уплатил цену, продавец в течение пяти рабочих дней обеспечивает государственную регистрацию специального имущественного права на имя покупателя.
Когда оплата частичная, закон предлагает несколько вариантов. Продавец может зарегистрировать обременение вещных прав на будущий объект в пользу покупателя в течение трех рабочих дней со дня внесения первого платежа.
Другой сценарий – договор предусматривает передачу специального имущественного права покупателю еще до полной оплаты. Тогда после частичной уплаты в объеме, определенном договором, продавец в течение пяти рабочих дней регистрирует специальное имущественное право за покупателем и одновременно регистрирует обременение в свою пользу. После полной уплаты цены такое обременение прекращается – тоже в течение пяти рабочих дней.
Перепродажа, если специальное имущественное право уже зарегистрировано
Отдельный порядок действует для покупателя, который уже приобрел специальное имущественное право на неделимый объект незавершенного строительства или будущий объект недвижимости. Такой владелец вправе отчуждить объект другому лицу.
Тут важный момент. Если стоимость объекта уплачена частично, для отчуждения нужно согласие заказчика строительства и/или девелопера и/или управителя фонда финансирования строительства. А вот когда цену уплатили полностью, согласие не требуется.
Сделка по второму и каждому последующему отчуждению подлежит нотариальному удостоверению. После ее заключения специальное имущественное право регистрируется за новым владельцем согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Когда специальное имущественное право еще не перешло к покупателю
Бывает и другая ситуация: покупатель по договору первой продажи лишь частично оплатил будущий объект, а в его пользу зарегистрировано обременение вещных прав.
В таком случае покупатель может уступить свои права по договору другому лицу. Уступка права требования происходит с согласия продавца по договору купли-продажи, а также продавца по договору первой продажи. Сам договор об уступке прав тоже подлежит нотариальному удостоверению.
К новому покупателю переходят права и обязанности предыдущего по договору купли-продажи, в том числе те, что вытекают из договора первой продажи.
Вместе с правами переходит и долг
Минюст отдельно подчеркнул: уступка прав по договору происходит одновременно с переводом долга на правоприобретателя.
Следствием становится и переход обременения вещных прав на неделимый объект незавершенного строительства или будущий объект недвижимости в пользу нового правоприобретателя.
Как работает государственная регистрация при первом отчуждении
Министерство юстиции обратило внимание и на процедуру государственной регистрации специального имущественного права.
Одновременно с регистрацией специального имущественного права, которая происходит в результате первого отчуждения, в определенных законом случаях проводятся и другие регистрационные действия. В частности, может регистрироваться прекращение обременения вещных прав в пользу покупателя, частично уплатившего стоимость объекта, если специальное имущественное право переходит к нему.
Также может одновременно регистрироваться обременение в пользу заказчика или девелопера, если по условиям договора специальное имущественное право переходит к покупателю еще до полной оплаты будущей недвижимости.
Обременение – это не обеспечение обязательства
Конструкция, по которой регистрируется обременение вещных прав на будущий объект в пользу покупателя, частично уплатившего стоимость, либо в пользу продавца, касается именно первой продажи.
При этом такое обременение не является обеспечением исполнения обязательства в понимании Гражданского кодекса Украины и имеет иную правовую природу. Закон о гарантировании не определяет государственную регистрацию такого обременения как условие договора купли-продажи будущей недвижимости, в том числе как его существенное условие. Это обязанность продавца по договору первой продажи.
Таким продавцом может быть только заказчик строительства или девелопер, который выполняет соответствующую обязанность перед покупателем, частично уплатившим стоимость будущего объекта.
Какие правила действуют при второй и последующих продажах
По второму и последующим отчуждениям будущей недвижимости Минюст отметил: такие отношения регулируются прежде всего условиями гражданско-правовых договоров, заключенных сторонами.
К ним применяются положения Гражданского кодекса Украины с учетом особенностей Закона о гарантировании. Статья 526 Гражданского кодекса требует, чтобы обязательство исполнялось надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями Кодекса и других актов гражданского законодательства. Если же соответствующих условий и требований нет – по обычаям делового оборота или иным требованиям, которые обычно предъявляются.
Согласно статье 546 Гражданского кодекса, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, поручительством, гарантией, залогом, удержанием, задатком или правом доверительной собственности.
И вот что получается: законодательная конструкция обременения, которую прямо применяют при первом отчуждении будущей недвижимости застройщиком, не переносится автоматически на второе и последующие отчуждения. Планируя перепродажу, стоит внимательно смотреть на условия собственного договора и на то, уплачена ли цена полностью.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков
