Представьте ситуацию: вы подписали договор земельного сервитута, искренне веря, что всё законно. А через тринадцать лет выясняется – документ недействителен, потому что вы не имели права его заключать. Именно такая история приключилась с предпринимательницей Антонюк Антониной Алексеевной, чьё дело №906/432/19 дошло до Верховного Суда и наделало немало шума среди юристов. Давайте разберёмся, почему так вышло и как не наступить на те же грабли.
О чём вообще шла речь?
ФЛП Антонюк ещё в 2004 году приобрела у ТДВ «Кортекс» нежилое помещение в городе Коростышеве. Вместе со зданием продавец пообещал передать и земельный участок – по крайней мере так было записано в приложении к договору купли-продажи.
Проходит два года. В ноябре 2006-го Антонюк и ТДВ «Кортекс» заключают договор земельного сервитута. По его условиям предпринимательница разрешала бывшему владельцу недвижимости проезжать через свой участок и пользоваться линиями электропередач, которые проходили по территории. Логика вроде бы понятна: на участке расположены коммуникации фабрики, надо как-то урегулировать доступ к ним.
Но есть нюанс, который поначалу никто не заметил – или просто проигнорировал.
Почему собственник – это критически важно
На момент подписания договора земельного сервитута ФЛП Антонюк не была собственницей участка. Она получила его в аренду лишь в апреле 2007 года, а право собственности оформила только летом 2012-го. Иными словами, 28 ноября 2006 года она подписывала договор, не имея на землю никакого титула, кроме разве что обещаний от горсовета и продавца недвижимости.
Тут важный момент. Земельный кодекс Украины в редакции, действовавшей на 2006 год, говорил чётко: сервитут устанавливается по договорённости между собственниками соседних земельных участков. Не арендаторами, не владельцами – именно собственниками.
Суды первой и апелляционной инстанций это обстоятельство обошли. Они применили статью 402 Гражданского кодекса Украины, которая якобы разрешала заключать сервитут между собственником (владельцем) участка и лицом, требующим его установления. Мол, Антонюк была законным владельцем, поскольку имела согласование места расположения объектов от горсовета и согласие продавца на отчуждение земли.
Звучит логично? Не совсем.
Ошибка, которая стоила лет судебных разбирательств
Верховный Суд, пересматривая дело, указал на фундаментальную ошибку. Когда речь идёт о земельных отношениях, специальным законом выступает Земельный кодекс Украины, а не Гражданский. Гражданский кодекс применяется лишь тогда, когда земельное законодательство не урегулировало какой-то вопрос. Это называется принципом lex specialis – специальный закон имеет приоритет над общим.
Статья 100 Земельного кодекса Украины в редакции 2006 года не оставляла пространства для толкований: земельный сервитут – это договорённость исключительно между собственниками. Точка.
Стало быть, ФЛП Антонюк не могла предоставить сервитут ТДВ «Кортекс», потому что не была собственницей. И ответчик тоже не мог его получить, ведь владел участком на праве постоянного пользования, а не собственности. Как гласит старый латинский принцип nemo plus iuris – никто не может передать больше прав, чем имеет сам.
Кстати, если вы сейчас подумали: «А как же государственная регистрация? Там ведь была запись в Поземельной книге!», – то Верховный Суд и здесь расставил точки над «і». Регистрация недействительной сделки не делает её действительной. Это как записать в дневник то, чего не было – сама запись реальности не изменит.
Почему дело не закрыли окончательно
Честно говоря, тут интрига. Верховный Суд признал, что основания для признания договора земельного сервитута недействительным действительно есть. Но финального решения не принял.
Дело в том, что ответчик ещё в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности. Поскольку местный суд отказал в иске по существу, он это заявление даже не рассматривал. А кассационная инстанция не вправе впервые исследовать вопрос исковой давности – это выходит за пределы её полномочий согласно статье 300 Хозяйственного процессуального кодекса Украины.
Вот почему дело №906/432/19 отправили на новое рассмотрение. Теперь суд первой инстанции должен учесть выводы Верховного Суда о недействительности договора, а затем решить: не истёк ли срок исковой давности, и если истёк – есть ли уважительные причины для его восстановления.
Что из этого следует для вас
Эта история – отличное напоминание о том, что с чужими (и даже почти своими) земельными участками нужно быть предельно внимательным. Прежде чем подписывать договор земельного сервитута, убедитесь, что вы действительно собственник. Государственный акт или запись в Государственном реестре вещных прав – вот что должно быть у вас на руках.
И ещё одно: не полагайтесь на то, что «в гражданском кодексе написано иначе». В земельных вопросах главный документ – Земельный кодекс Украины. Гражданский кодекс здесь играет роль второго плана, заполняя лишь те пробелы, которые не охвачены специальным регулированием.
Ну и напоследок: если вы обнаружили, что старый договор сервитута был заключён с нарушением закона, не откладывайте обращение в суд. Исковая давность по таким делам составляет три года, и её пропуск без уважительных причин – это почти гарантированный отказ в иске, каким бы очевидным ни было нарушение ваших прав.
